Immobilier à Montrouge

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Bordée par Malakoff, Gentilly, Bagneux et Paris, Montrouge est une agréable ville résidentielle de la petite couronne. Parmi les plus denses de France, la proximité de la capitale lui a offert un nouveau souffle depuis 20 ans, attirant résidents et entreprises et rééquilibrant son urbanisme. Le parc immobilier de Montrouge est à la fois hétéroclite et dense, avec une offre de logements de très bonne qualité à des prix inférieurs à ceux du 14ème arrondissement voisin. 

L'immobilier à Montrouge : une histoire d'architecture

Montrouge, ville ouvrière jusqu’aux années 60

L’histoire de Montrouge est très ancienne : ce bourg du moyen-âge devient terre de chasse royale à la renaissance et attire la noblesse. La première activité notable est celle des carrières : avant la révolution, le sol de la ville fournit en pierres l’ensemble de Paris. En 1860, son territoire est divisé par 4 à la suite des annexions par la capitale. Aujourd’hui, le Petit-Montrouge est un quartier du 14ème arrondissement. 

Au début du 20ème siècle, Montrouge entre dans l’ère industrielle. Comme beaucoup de villes voisines, ses terrains bon marché attirent les usines. Son histoire est marquée par l’imprimerie : Draeger au nord (quartier du Vieux-Montrouge) et Hispano-Messier au sud (quartier Haut-Mesnil Grand Sud). La ville est aussi le siège d’usines d’aéronautiques ou de compteurs à gaz, aujourd’hui disparues. Avec les ouvriers, le tissu urbain se densifie et la population culmine à 45.000 habitants en 1962.   

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Un parc immobilier rénové en profondeur depuis les années 90

Après la désindustrialisation, la population descend jusqu’à 37.000 habitants. C’est le moment que la mairie choisit pour réaliser les grands programmes d’aménagement urbain des années 90, rénovant en profondeur le parc immobilier de Montrouge. A coup de ZAC puis de programmes neufs, les friches industrielles sont transformées en zones mixtes, entre logements modernes, commerces, bureaux et équipements publics. Le territoire de Montrouge est toujours aussi dense mais mieux structuré et bien organisé. 

C’est par exemple le cas de la ZAC Nord, de la ZAC Messier ou du quartier Grand Sud, projet immobilier mixte construit sur l’ancien site des usines Hispano-Messier et inauguré en 1999. Depuis, le renouveau de Montrouge se poursuit et la ville a gagné environ 10.000 nouveaux habitants depuis 1990. 

Un nouvel élan, de la ligne 4 au Grand Paris Express

En 2013, la ville a accueilli la très attendue prolongation de la ligne 4 du métro. Cette nouvelle desserte du cœur de ville a dopé le marché immobilier de Montrouge, résidentiel comme professionnel. Les entreprises se pressent pour s’installer aux portes de Paris, valorisant la vie de quartier et l’offre de logements pour les employés. Montrouge a accueilli les entreprises Crédit Agricole, TNS Sofres ou Babyliss, le groupe Bayard, l’INSEE…

Aujourd’hui, Montrouge n’est pas qu’un marché de report : son parc immobilier a de nombreux atouts. Récent, il compte 43% de logements construits après 1970. Les programmes neufs des années 2000 ont très bien vieilli, comme dans le quartier des écrivains et ses résidences de standing. Ils complètent un parc hétéroclite avec beaucoup d’immeubles anciens de 3 ou 4 étages, maisons avec jardin (4% des logements), bâtiments de briques années 30 ou architecture industrielle rénovée en lofts.  

Les transactions immobilières à Montrouge 

La ville de Montrouge compte environ 49.000 habitants, en très nette augmentation sur les 20 dernières années. Avec une superficie de 2,07 km2, sa densité atteint environ 23.800 habitants au km2, soit la 5ème plus élevée de France (derrière d’autres communes de la première couronne). 

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Les chiffres de l’immobilier à Montrouge 

L’âge moyen des montrougiens est de 41 ans et le revenu médian par unité de consommation était de 26.800 euros en 2015. La CSP la plus représentée est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, de très loin (44% des plus de 15 ans). Les logements sociaux représentent environ 21% du parc immobilier ; la taxe d’habitation est de 18% et la taxe foncière de 16%. 

Montrouge est un marché très attractif, surtout auprès des parisiens qui la considèrent comme un marché de report. Lorsque les biens sont évalués aux prix du marché, les transactions sont très rapides et quasiment sans négociation, bien que le parc de logement soit très étendu (26.700 unités). 

Depuis l’inauguration de la station Mairie de Montrouge, le marché immobilier a pris la roue de Paris avec un augmentation de +3,4% en 2018. Le prix d’un appartement à Montrouge était de 6850 euros/m2 en moyenne au début 2019, selon les notaires de Paris. Cependant, la pratique montre des prix supérieurs à cette estimation, d’où l’importance de bien faire évaluer votre bien avec votre agent immobilier Proprioo à Montrouge

L’évolution sur le long terme est tout aussi impressionnante : les prix des logements ont augmenté en moyenne de +300% depuis 1998. Alors qu’ils semblent proches de leur valeur maximale, vendre un appartement à Montrouge permet d’envisager de réelles opportunités de marché. 

Prix de l’immobilier en fonction des quartiers de Montrouge

La partie la plus demandée de Montrouge est le secteur qui borde l’avenue de la République, en particulier vers le centre-ville (quartier du Vieux Montrouge). Les résidents y apprécient la proximité du métro qui permet de se déplacer rapidement dans tout Paris, mais aussi les commerces et les équipements publics. Dans le quartier des écrivains, les résidences de standing des années 2000 font encore monter les prix. Les appartements peuvent y changer de main pour 8000 à 9000 euros du m2 en fonction de l’ancienneté et de la qualité. 

D’autres poches d’attractivité sont localisées vers le « campus Evergreen » du Crédit Agricole (quartier Jean-Jaurès) ou le quartier Raymond Queneau. 

Le sud-ouest de la ville (quartier Haut-Mesnil Grand Sud) propose des prix plus accessibles, en dessous de 7000 ou 6500 euros du m2. Il présente de nombreuses opportunités pour acquérir un appartement à Montrouge, surtout que le quartier est sur le point d’être rénové. Alors que la station de Chatillon-Montrouge sera raccordée au Grand Paris Express, la ville a prévu de réaménager le secteur de la gare.

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Les chiffres de l’immobilier à Montrouge 

L’âge moyen des montrougiens est de 41 ans et le revenu médian par unité de consommation était de 26.800 euros en 2015. La CSP la plus représentée est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, de très loin (44% des plus de 15 ans). Les logements sociaux représentent environ 21% du parc immobilier ; la taxe d’habitation est de 18% et la taxe foncière de 16%. 

Montrouge est un marché très attractif, surtout auprès des parisiens qui la considèrent comme un marché de report. Lorsque les biens sont évalués aux prix du marché, les transactions sont très rapides et quasiment sans négociation, bien que le parc de logement soit très étendu (26.700 unités). 

Depuis l’inauguration de la station Mairie de Montrouge, le marché immobilier a pris la roue de Paris avec un augmentation de +3,4% en 2018. Le prix d’un appartement à Montrouge était de 6850 euros/m2 en moyenne au début 2019, selon les notaires de Paris. Cependant, la pratique montre des prix supérieurs à cette estimation, d’où l’importance de bien faire évaluer votre bien avec votre agent immobilier Proprioo à Montrouge

L’évolution sur le long terme est tout aussi impressionnante : les prix des logements ont augmenté en moyenne de +300% depuis 1998. Alors qu’ils semblent proches de leur valeur maximale, vendre un appartement à Montrouge permet d’envisager de réelles opportunités de marché. 

Prix de l’immobilier en fonction des quartiers de Montrouge

La partie la plus demandée de Montrouge est le secteur qui borde l’avenue de la République, en particulier vers le centre-ville (quartier du Vieux Montrouge). Les résidents y apprécient la proximité du métro qui permet de se déplacer rapidement dans tout Paris, mais aussi les commerces et les équipements publics. Dans le quartier des écrivains, les résidences de standing des années 2000 font encore monter les prix. Les appartements peuvent y changer de main pour 8000 à 9000 euros du m2 en fonction de l’ancienneté et de la qualité. 

D’autres poches d’attractivité sont localisées vers le « campus Evergreen » du Crédit Agricole (quartier Jean-Jaurès) ou le quartier Raymond Queneau. 

Le sud-ouest de la ville (quartier Haut-Mesnil Grand Sud) propose des prix plus accessibles, en dessous de 7000 ou 6500 euros du m2. Il présente de nombreuses opportunités pour acquérir un appartement à Montrouge, surtout que le quartier est sur le point d’être rénové. Alors que la station de Chatillon-Montrouge sera raccordée au Grand Paris Express, la ville a prévu de réaménager le secteur de la gare.

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