Immobilier à Saint-Mandé

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Saint-Mandé, ou quand la petite couronne se confond avec Paris... Calée entre le bois de Vincennes et le 12ème arrondissement, son parc immobilier affiche une grande proximité architecturale avec la capitale avec beaucoup d'appartements haussmanniens et d'immeubles de rapport. Desservie par 2 lignes de métro, paisible et commerçante, l'immobilier à Saint-Mandé a connu de fortes hausses qui l'alignent avec les prix de Paris. 

L’immobilier à Saint-Mandé : une histoire d’architecture 

Une attractivité qui remonte loin dans l'histoire

Ancien hameau en lisière du château de Vincennes, les traces de Saint-Mandé remontent très loin dans l'histoire. Mentionnée au XIIIème siècle, la Chaussée de l'étang est une des plus anciennes rues de la ville. C'est aujourd'hui le secteur le plus prestigieux de la ville, avec des appartements de standing et leur vue sur l'étang de Saint-Mandé. 

Depuis 8 siècles, Saint-Mandé a toujours été un lieu de résidence privilégié. La commune a accueilli de nombreuses personnalités comme Victor Hugo, Alfred Grévin, Georges Courteline, Alexandra David-Neel... Comme Vincennes, elle a toujours attiré les parisiens fortunés qui y ont fait construire de belles demeures et autres hôtels particuliers, comme dans les quartiers Tourelle-Béguin ou Notre-dame-Saint-Michel de Picpus

Au 19ème siècle, Saint-Mandé reçoit le train et s'urbanise avec notamment les immeubles haussmanniens. C'est aussi de cette époque que date la maison de garde (rue du Lac), remarquable édifice à colombages encore très bien conservé. 

L'urbanisation s'achève au 20ème siècle avec des immeubles de rapport et des résidences de standing datant des années 90. La ville compte relativement peu de logements sociaux, environ 11%.

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Un parc immobilier varié et très attractif

Aujourd'hui, le parc immobilier de Saint-Mandé est très bien valorisé par les acquéreurs qui cherchent à acheter un appartement près de Paris. La rareté du foncier disponible incite la ville à restaurer l'existant et à réaménager les secteurs, comme sur l'avenue Charles de Gaulle ou avec le projet de couverture des rails du RER A. Les habitants profitent d'équipements collectifs de haut niveau dans la santé, la culture ou l'éducation. 

Saint-Mandé est une des villes préférées des familles qui passent le périphérique. Son parc immobilier est bien pourvu en grands appartements : 48% des logements sont des T3/T4 et 14% ont 5 pièces ou plus. Pour fixer les familles, la ville construit de plus en plus de grands logements (T5 et au-delà). 

A cause de la pression foncière de la petite couronne, il ne reste que très peu de maisons de ville (3% du parc). L'habitat est avant tout vertical mais à taille humaine, avec une majorité d'immeubles de 4 à 5 étages. La pénurie de terrains limite le nombre de programmes neufs à Saint-Mandé : un seul est en construction, la Villa Canova, avec 11 appartements livrés fin 2020. 

Malgré une densité de population élevée, l'urbanisme est à la fois équilibré et bien pensé. Saint-Mandé offre un cadre résidentiel et agréable aux portes de Paris : son marché immobilier est l'un des plus demandés de la petite couronne. 

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Les transactions immobilières à Saint-Mandé

Les chiffres de l'immobilier à Saint-Mandé

Saint-Mandé totalise environ 22.700 habitants sur une superficie de 0,92 km2 : c'est la plus petite commune d'Ile-de-France. C'est aussi une des plus dynamiques, avec 24.700 habitants au km2, 4ème plus forte densité de population de France. 

L'âge moyen des Saint-Mandéens est estimé à 44 ans. Le revenu médian par unité de consommation est de 31.500 euros, le plus élevé de tout le Val-de-Marne, juste devant Vincennes. 3,3% des foyers étaient assujettis à l'ISF (contre 0,2% sur toute la France). Les logements sociaux représentent environ 10,9% du parc résidentiel. La taxe d'habitation communale est estimée à 22% et la taxe foncière à 18%. 

Avec ses prix élevés, l'immobilier à Saint-Mandé n'est pas exactement un marché de report. Avec Vincennes, elle constitue une destination prioritaire en petite couronne, avec des tarifs au m2 au diapason de la capitale. Devant le peu de logements à vendre, les cotes bondissent : +11,7% sur la seule année 2018 selon les notaires du Grand Paris. 

Le prix d'un appartement ou d'une maison à Saint-Mandé a atteint en moyenne 8270 euros/m2 (début 2019). C'est à la hauteur des prix du 12ème ou du 20ème arrondissement voisin. Les acquéreurs valorisent en priorité les appartements de 3, 4 ou 5 pièces, très bien cotés sur le marché. 

Les prix des appartements à Saint-Mandé, quartier par quartier 

Si l'ensemble des quartiers sont concernés par les hausses de prix, on observe des différences assez nettes selon les secteurs. La rue la plus chère est sans doute Chaussée de l'étang : chargée d'histoire, longeant le bois de Vincennes, elle propose des immeubles cossus de prestige. Les prix peuvent dépasser largement les 9000 euros au m2.  

Globalement, les appartements sont plus chers côté bois que côté périphérique, d'autant plus s'ils se rapprochent des métros (quartiers Joffre et Tourelle-Béguin). Le coeur de ville (aux alentours de la place Charles Digeon) est très apprécié pour ses commerces et ses écoles : il peut dépasser les 8600 euros/m2. 

Les meilleures opportunités sont à rechercher à l'ouest du quartier Notre-dame-Saint-Michel de Picpus. A proximité de Paris, sur le boulevard de la Guyane, les prix peuvent descendre en dessous de 7000 euros selon les biens. 

 

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La vie sociale à Saint-Mandé 

Une ville agréable pour passer le périphérique en douceur

Saint-Mandé ne donne pas l'impression d'être sorti de Paris ! Le tissu urbain ressemble à celui de la capitale, la tranquillité en plus. La ville est connectée à Paris par le bus et le métro : en plus de la station Saint-Mandé (ligne 1), on trouve deux stations à proximité du territoire de la commune, Bérault (ligne 1) et Porte Dorée (ligne 8).  

La seule différence avec Paris, c'est le cadre résidentiel agréable et très bien préservé. Le coeur de ville évoque une ambiance village, surtout aux alentours de la place Digeon et ses terrasses de café. L'offre de commerces est dynamisée par les nouvelles populations de cadres, comme dans l'avenue Charles de Gaulle et ses magasins en pied d'immeuble. La ville compte plusieurs très bonnes tables comme l'ambassade de Pékin, les Coteaux ou l'Ambre d'or. 

L'économie de Saint-Mandé est tournée vers le tertiaire, avec de nombreux emplois dans les bureaux ou les commerces. Depuis peu, la ville accueille le pôle géosciences dans le quartier Béguin, avenue de Paris. Cet ensemble de 70.000m2 de bureaux regroupe les sièges de l'IGN, de Météo France, de l'Inventaire Forestier et du Service hydrographique de la marine (SHOM). 

Des équipements collectifs de haut niveau, appréciés par les familles

Avec ses grands appartements et ses équipements publics, Saint-Mandé coche toutes les cases pour les familles qui souhaitent vivre près de Paris. La ville a développé une politique d'accueil complète avec 7 crèches ou haltes-garderies publiques, une maison de la famille, une ludothèque et de nombreux magasins spécialisés dans l'enfance. Elle propose de très bonnes écoles : 4 maternelles et 3 primaires, en plus des établissements privés. Enfin, les enfants apprécient le paradis du bois de Vincennes, un espace vert de 1000 hectares débordant d'activités. 

Sur le plan culturel, Saint-Mandé organise de nombreux festivals et évènements tout au long de l'année. La ville accueille une fête de l'automne et une fête du printemps, l'esprit Grandville, le festival jazz-classique, le salon des petits d'éditeurs, etc... Ces rendez-vous s'ajoutent aux nombreux concerts hébergés par la salle des fêtes de l'hôtel de ville ou les salons de l'Inter'Val. 

Le conservatoire Robert Lamoureux reçoit les enfants à partir de 5 ans dans les univers de la musique, de la danse et du spectacle vivant. La ville propose une médiathèque et de nombreuses expositions au patio de l'hôtel de ville ou dans les salles La Charpente et Jean-Paul Goude. 

Enfin, les amateurs de sports seront comblés : Saint-Mandé dispose d'un centre sportif Roger Vergne avec piscine, sauna, salle de sport, gymnase, courts de tennis... La commune offre également un stade et une salle omnisports où les associations sportives proposent une quinzaine de disciplines. 

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