Immobilier à Vincennes

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Proche de Paris, Vincennes est desservi par ce que les parisiens considèrent de « bonnes » lignes : le RER A et la ligne 1 du métro. Avec Chatelet à 8 minutes et La Défense à 18 minutes, c’est la ville idéale pour les cadres et les familles qui recherchent la tranquillité d’une ville historique en bordure du Bois. Le marché immobilier de Vincennes est très demandé, avec des logements variés qui rivalisent avec les tarifs de la capitale.

L'immobilier à Vincennes : une histoire d'architecture

Une ville historique autour du Château de Vincennes

L’histoire de la ville a toujours été liée au château de Vincennes, dont les premières pierres remontent au 12ème siècle. Ce château médiéval sera même la demeure des rois avant le Palais du Louvre. La commune de Vincennes est créée en 1787 : à cette époque, elle n’est encore qu’un gros bourg aux portes de Paris. 

Au 19ème siècle, la population explose : Vincennes devient une ville de garnison, puis le chemin de fer stimule l’industrie. Les ateliers et manufactures s’installent, des usines Pathé à la cité industrielle de la Jarry (quartier centre-ville), qui date des années 30. Vincennes connaît une urbanisation rapide ; aujourd’hui, c’est la deuxième ville la plus densément peuplée de France, derrière Levallois-Perret. 

Vincennes a traversé les années 60 avec moins de bétonnage que certaines villes voisines, préservant sa qualité de vie à proximité du bois et de Paris. Depuis 2000, la commune a renforcé son attractivité à travers des travaux ciblés, notamment en réaménageant le centre-ville. Le "projet de ville"  a permis de dynamiser la vie du quartier, plus fonctionnel et accessible aux piétons. Les travaux ont impacté les places Diderot et Renon, le cours Marigny et l’avenue de Paris, entre autres. 

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Un parc immobilier ancien et de très grande valeur 

Les programmes neufs à Vincennes sont relativement peu nombreux ! La grande densité du tissu urbain ne permet pas de construire de nouveaux appartements et maisons. On trouve toujours quelques programmes à taille humaine mais l’essentiel  des travaux sont des rénovations. 

Aujourd’hui, Vincennes dispose d’un parc immobilier considérable de 27.500 logements (appartements et maisons), dont 90,2% sont des résidences principales. Très varié, il alterne les styles architecturaux : immeubles de rapport, tours avec vue, résidences… 

Les logements à Vincennes sont plutôt anciens : 66% datent d’avant 1970. Les périodes de construction les plus fréquentes sont le 19ème siècle, le début du 20ème siècle ou les années 60. Le parc se caractérise aussi par beaucoup de petits logements en immeubles collectifs : les T1 et T2 représentent 50% du parc. 

Rares, les logements de 4 pièces et plus (25% du parc) sont très recherchés. Les maisons de ville représentent un marché à part : villas, maisons ou pavillons, elles ne totalisent que 5% du parc. Quel que soit votre type de bien, pour le vendre au meilleur prix, il est essentiel de faire appel au bon agent immobilier à Vincennes.

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Les transactions immobilières à Vincennes

Les chiffres de l’immobilier à Vincennes

La ville de Vincennes comptait 49.460 habitants en 2015. Sur une superficie de 1,91 km2, sa densité de population est d’environ 25.900 habitants par km2. Le revenu médian par unité de consommation est estimé à 30.800 euros et la CSP la plus représentée est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures. Les logements sociaux comptent pour 8,6% du parc résidentiel, contre 30% en moyenne pour le Val-de-Marne (94). La taxe d’habitation communale est de 22% et la taxe foncière de 18%. 

Plus qu’un simple marché de report, Vincennes dispose d’une attractivité propre. Les prix n’ont rien à envier au marché parisien : le coût moyen pour un appartement ou une maison y était estimé à 8210 euros du m2 fin 2018. Les acquéreurs sont en majorité des cadres et des populations aisées, primo- et surtout secundo-accédants. 

Avec une demande supérieure à l’offre, les marges de négociation sont faibles lorsque les biens sont estimés par un bon agent immobilier à Vincennes. Marché tendu, les prix moyens des appartements et des maisons à Vincennes ont augmenté de +5,8% sur l’année 2018. 

Quartiers de Vincennes : où acheter son logement ? 

Les secteurs les plus chers de Vincennes sont situés à proximité du château : il s’agit du quartier Vignerons et du Centre-ville, tout proches des métros et du bois. Le centre-ville présente l’avantage d’une vie animée et de nombreux commerces et équipements, avec un parc immobilier ancien et de petites rues pittoresques. 

Les Vignerons, qui fait face au château, est surnommé le carré magique. En lisière du bois de Vincennes, c’est le quartier le plus cher de la ville. Les maisons ou les appartements y sont estimés au-delà de 10.000 euros du m2. Un peu moins chers, les quartiers Saint-Louis et République sont également très recherchés pour leur bonne desserte en transports en commun. 

Les secteurs les plus accessibles sont à chercher du côté de Diderot-Rigollots ou du Domaine du Bois. A la frontière de Montreuil et de Fontenay-sous-Bois, ils proposent des prix plus modérés. Eloignés du centre et des métros, ils offrent un cadre plus calme que le centre-ville. Les logements peuvent se vendre à moins de 8000 euros du m2, et on trouve encore des maisons à moins de 600.000 euros. 

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La vie sociale à Vincennes

L'esprit village à l'ombre du château 

Vincennes possède de nombreux atouts pour les nouveaux arrivants : qualité de vie, sécurité, espaces verts, transports, offre de commerces et de restaurants… Elle séduit les familles qui veulent s’inscrire dans la durée, entre vie de château et esprit village

Attachant, le cœur de ville est plus fonctionnel que jamais : les rénovations arrivent à leur terme après 10 ans de travaux. Autour de la mairie, il propose des zones 20 et 30, des terrasses, des commerces variés et quelques très bonnes tables. Vincennes dispose de plusieurs marchés : avenue Carnot, place Diderot et rue de Fontenay. 

La ville dispose d’une belle offre culturelle et de loisirs. Le château médiéval joue un rôle actif : en plus des visites, il propose des animations culturelles pour les enfants et les adultes. Sur près de 1000 hectares, le bois de Vincennes inclut un parc floral, des terrains de sport, un parcours sportif, des lacs, un zoo, un hippodrome et bien plus encore. 

Les équipements publics de Vincennes

Vincennes a beaucoup investi dans les équipements culturels. Le complexe Cœur de Ville, inauguré en 2003, propose une médiathèque, un auditorium, un conservatoire, des archives municipales et des salles d’exposition. La ville dispose aussi d'un espace Daniel Soriano, d'un centre culturel Georges Pompidou, du cinéma Le Vincennes, de plusieurs théâtres, etc… 

Pour les sports, la ville est très bien pourvue : elle permet de pratiquer sa discipline préférée dans l’un des nombreux équipements en accès libre ou via une association. Elle propose 3 stades dans son parc municipal des sports, une piste d’athlétisme, un club d’équitation, un boulodrome, 2 centres sportifs et 5 gymnases dans les quartiers. 

Les résidents de Vincennes mettent souvent en avant la qualité de ses écoles. La ville est très bien pourvue et établissements publics avec 7 écoles maternelles, 6 écoles primaires (plus 3 privées), 4 collèges et 2 lycées (plus 3 privés). 

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