L'annulation de vente immobilière après signature définitive

Dol ou vice du consentement, vice caché, lésion ou non-délivrance en conformité... Découvrez tous les cas d'annulation de vente immobilière après signature définitive de l'acte de vente chez le notaire. Comment mener une action en rescision - Comment s'en prémunir

Annulation de vente immobilière après signature définitive

La signature de l'acte de vente chez le notaire signifie que la transaction est finalisée et que le logement peut changer de propriétaire. Pourtant, même après la signature définitive, il existe des possibilités pour l'acquéreur (ou le vendeur) de faire annuler la vente immobilière. Découvrez comment les activer (et comment s'en prémunir en tant que vendeur).

Il existe quatre cas de figure pouvant déboucher sur l'annulation de la vente immobilière après la signature définitive de l'acte chez le notaire : le vice du consentement (ou dol), le vice caché, le non-respect de l'obligation de délivrance ou la lésion. Les voici présentés en détail.

Annulation de vente immobilière pour vice du consentement ou dol

La première possibilité d'annulation d'un acte de vente déjà signé concerne le vice du consentement. Aussi appelé dol, il consiste en une tromperie volontaire de la part d'une des deux parties. Concrètement, cette notion juridique s'applique lorsqu'il s'avère que le vendeur a dissimulé certains éléments de nature à altérer le consentement de l'acquéreur.

Exemples de cas de dol

Si le dol est avéré, il est alors possible de faire annuler une vente immobilière, à condition d'apporter les preuves d'un défaut majeur. Parmi les exemples de cas de figure, on peut citer les suivants :

  • si l'ancien propriétaire a laissé d'importants arriérés de charges de copropriété ;
  • s'il a dissimulé sciemment un défaut important dans la construction de l'édifice au moyen d'un subterfuge (papier peint, peinture...) ;
  • s'il avait connaissance d'un projet immobilier voisin de nature à diminuer la valeur du bien (obstruction de la vue, de l'ensoleillement...) ;
  • s'il était au courant d'une construction d'infrastructure (autoroute, etc...) de nature à générer des nuisances sonores ou olfactives...

Si un acquéreur s'estime victime d'un dol ou vice du consentement, il peut intenter une action en rescision ayant pour but de faire annuler la vente immobilière. L'essentiel est de prouver que l'ancien propriétaire a omis de l'informer de manière "complète et loyale".  En effet, il est souvent difficile de prouver que le vendeur était au courant du défaut.

Quoi qu'il en soit, l'acquéreur lésé dispose d'un délai de 5 ans pour intenter une action en justice. Les sanctions encourues peuvent concerner l'annulation du contrat de vente et la restitution du prix de vente à l'acheteur. Ce dernier peut en outre demander des dommages et intérêts.

Annulation de vente immobilière pour vice caché

Si un défaut majeur apparaît après la vente mais que ni le vendeur, ni l'acheteur n'en avaient connaissance, il est qualifié de vice caché. L'acquéreur lésé peut alors intenter une "action en garantie de vices cachés".

Définition du vice caché en immobilier

Selon l'article 1641 du code civil, les vices cachés sont des "défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Il s'agit donc de défauts importants rendant le logement impropre à l'habitation, plus graves qu'en cas de dol. Par exemple, les cas suivants peuvent être considérés comme des vices cachés :

  • fondations défectueuses ;
  • terrain pollué ;
  • terrain inondable ;
  • mérules ou autres parasites du bois ;
  • niveau d'humidité anormal dans une maison...

Dans tous les cas, il s'agit d'un défaut dont ni le vendeur, ni l'acquéreur n'avaient connaissance. Le problème doit préexister à la signature définitive de l'acte de vente. La qualification de vice caché n'inclut pas les vices apparents, qui pourraient être aperçus au cours de la visite avec un minimum de vigilance (par exemple, si l'humidité est visible, si une toiture est couverte de mousse, etc...).

Les recours en cas de vice caché

En cas de découverte de vice caché, l'acquéreur doit se manifester dans un délai de deux ans après la vente immobilière. Il peut intenter un recours en justice et demander la restitution d'une partie du prix de vente, ou faire annuler la vente.

Ce type de recours ne s'applique pas si le contrat de vente inclut une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés.

Annulation de vente immobilière pour non-respect de l'obligation de délivrance

La délivrance du bien consiste à le mettre à disposition de l'acquéreur en état conforme à ce que mentionne le contrat de vente, sans occupant. Il s'agit de l'obligation principale du vendeur en cas de transaction immobilière.

Si le vendeur ne respecte pas cette obligation ou si le bien n'est pas conforme à ce qui a été prévu, il s'expose à un recours en justice de la part de l'acquéreur. Celui-ci peut alors forcer l'exécution de la vente et la délivrance du bien, ou bien la faire annuler et récupérer son prix d'achat.

Annulation de vente immobilière pour lésion

La lésion est un cas exceptionnel : il s'applique quand un vendeur se rend compte que l'acquéreur a fait une trop bonne affaire. Si un bien immobilier a été vendu bien au-dessous de sa valeur marchande, la loi estime que le vendeur a été lésé : il peut intenter une action en rescision, ou bien demander une compensation.

Pour que la lésion soit avérée, le prix de vente doit être inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale. Il s'agit d'une sous-estimation considérable : à titre d'exemple, pour un bien estimé à 100.000 €, il peut avoir lésion pour une vente à 41.666 € ou moins.

La lésion se base sur la valeur marchande à la date de la signature de l'acte de vente et doit être avérée par des experts indépendants. Le vendeur lésé peut mener une action en rescision du contrat et faire annuler la vente immobilière après signature définitive.

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