Achat en copropriété : les points clés à vérifier

L’habitat collectif (immeubles en copropriété) représente 45 % des résidences principales, avec une prédominance dans les grandes agglomérations : 80% des biens immobiliers à Paris sont soumis au régime de la copropriété en 2018.

La loi dite ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a été publiée au Journal officiel (loi n° 2014-366). Ce texte a profondément modifié et réformé le droit immobilier notamment lors d’une vente d’un bien en copropriété.

Les dossiers de vente représentent désormais plusieurs centaines de pages, documents et informations dont l’acquéreur doit prendre connaissance sans délai afin de s’engager dans le processus d’acquisition tout en sécurisant son projet.

Le rôle des professionnels de l’immobilier, Notaire et agents immobiliers au premier plan demeure essentiel pour protéger l’opération et vérifier les points clés. 

L’acquéreur pourra, pendant un an après la signature de l’acte authentique de vente, faire remesurer le bien

En ce qui concerne le logement en lui-même 

Le principe de la vente immobilière régissant le droit français est que le vendeur particulier n’étant pas un professionnel de l’immobilier, il vend un bien en l’état, avec ses plus grandes qualités et ses petits défauts ; l’acquéreur devant seul se faire une idée de l’état de ce dernier. En cas de travaux, ces derniers seraient à sa charge, sans recours contre le vendeur si les peintures sont à refaire, la salle de bain est à rafraîchir ou le parquet à cirer…

En copropriété, l’état intérieur de l’appartement est un élément d’appréciation facilement appréhendable. Pour aider l’acquéreur dans ses démarches, les diagnostics techniques permettent de s’assurer la présence ou non de défauts dans le logement. Ci-dessous, un schéma catégorisant tous les diagnostics techniques à effectuer selon les biens immobiliers

La seule garantie de l’acquéreur offerte par le vendeur, est le mesurage carrez des biens. L’acquéreur pourra, pendant un an après la signature de l’acte authentique de vente, faire remesurer le bien et si une différence de 5% et plus venait à lui manquer, il pourrait, durant cette année, intenter une action judiciaire contre le vendeur et tenter, auprès du juge, de récupérer une indemnisation pour le préjudice subi.

Dernier point, il n’est pas rare qu’à l’occasion d’un déménagement, le vendeur, comme l’acquéreur, découvre un dégât des eaux caché derrière un meuble ou bien auquel personne n’a porté attention. Il est important de signaler ce dégât dans les meilleurs délais à la compagnie d’assurance du vendeur et d’en informer les professionnels vous accompagnant dans votre projet, agence et Notaires afin de vous indiquer la marche à suivre dans cette situation.

En ce qui concerne la copropriété 

S’il est aisé de faire réaliser les travaux de son choix dans son appartement, il est plus difficile de forcer ses voisins à faire réaliser des travaux contre leur gré dans les parties communes de l’immeuble. Aussi, lors de votre engagement, et de nouveau au stade de la signature de l’avant-contrat, les professionnels vous accompagnant vous remettrons l’ensemble des documents relatifs à la copropriété afin de vous fournir toutes les informations sur cette dernière. Deux grands blocs de documents sont essentiels :

– Les trois derniers procès-verbaux d’assemblées générales : ces documents permettent au candidat acquéreur d’appréhender l’ambiance générale de la copropriété, les travaux récemment votés et ceux à prévoir, et de se faire une vision plus précise de la gestion matérielle et financière de la copro.

– Le pré-état daté : c’est le document primordial et impératif à avoir entre les mains lors de la signature de l’avant-contrat. Ce document, délivré par le syndic, est l’état des comptes de la copropriété et du copropriétaire cédant au moment de la vente. Le candidat acquéreur y trouvera les sommes dues par le vendeur et non encore réglées ; le montant des appels de charges trimestrielles ; le montant des impayés dans la copropriété : est-ce qu’un ou plusieurs copropriétaires sont en retard dans le règlement de leurs charges. Cette information permet de vérifier que ces derniers ne mettent pas en danger l’équilibre financier de la copropriété.

Il faudra vérifier également s’il existe des procédures à l’encontre d’un ou plusieurs copropriétaires pour impayés de charges, désordres engendrés dans la copropriété, nuisance, etc…

Enfin, le syndic communiquera le bilan des exercices comptables des deux dernières années pour assurer au candidat acquéreur la parfaite information de la gestion de la copropriété.

Tous ces éléments permettent d’attirer l’attention du candidat acquéreur en cas de mauvaise gestion, sur les risques que son acquisition ferait porter sur lui. D’autres éléments impératifs seront remis au candidat acquéreur tels que le règlement de copropriété et ses modificatifs, le carnet d’entretien et la fiche synthétique de la copropriété, les diagnostics parties communes, etc…

En conclusion, depuis quelques années, les différentes lois tendant à protéger le candidat acquéreur ont entraîné une inflation d’informations et de documents à vérifier par ce dernier. Les professionnels vous accompagnant dans vos projets seront à même de vous conseiller et attirer votre attention sur les points importants à vérifier avant de vous engager.

Ecrit par Romain Miermont, AGUESSEAU NOTAIRES