Achat sur plan dans l’immobilier neuf : comment monter son crédit ?

Ça y est, c’est signé ! Vous venez de réserver un appartement dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Cet appartement qui n’est pas encore construit sera livré dans plusieurs mois, il va donc falloir trouver un crédit adapté…

Les caractéristiques  d’un crédit en VEFA

En achetant sur plan,  votre crédit ne sera pas débloqué en totalité au moment du passage chez le notaire. En effet, dans le cadre d’un achat sur plan, vous vous acquitterez  progressivement du prix du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Quelles sont les étapes ?

Tout d’abord  au moment de la réservation, vous laisserez ce que l’on appelle un dépôt de garantie de 5% (si la livraison est  prévue au cours de l’année) ou de 2 % voire aucun dépôt si la livraison du bien est au-delà de 2 ans. Voilà pour  la théorie, mais dans les faits les dépôts de garantie demandés par la plus part des promoteurs ne dépassent jamais 3000 €.

Dans un deuxième temps  quand l’acte notarié sera signé, le promoteur, sous l’aval de l’architecte va procéder  à des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

De ce fait,  votre banque débloquera le crédit en fonction du montant de chaque appel. Ainsi, les appels de fonds correspondront à 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau (pose de la toiture) et 95% lorsque l’appartement  sera achevé.
Enfin, les 5% derniers, seront à verser  au moment de la réception de l’appartement.

La totalité de l’appartement n’est donc pas à payer au moment de l’acte notarié comme dans l’ancien. Ce crédit à déblocage progressif est parfaitement adapté aux achats en VEFA mais vous devrez auparavant bien examiner votre capacité de trésorerie. En effet vous pourrez choisir soit de payer au fur et à mesure les déblocages de fonds ou bien opter pour un paiement différé et débuter le remboursement au moment de la livraison.

À quel moment commence le remboursement ?

Si vous décidez de payer en fonction de l’avancement des travaux, votre mensualité augmentera graduellement à chaque appel de fonds. Cette option  présente un problème majeur : durant les travaux, vous aurez probablement à payer votre logement actuel et il n’est pas forcément réalisable de payer deux logements en même temps.
Si cela est impossible alors vous opterez pour le différé de paiement.

Afin de ne pas être en difficulté financière, les banques  proposent de différer le remboursement du prêt et de ne commencer le remboursement qu’une fois les 100 % débloqué, c’est à dire à la remise des clefs.
Cette solution vous évitera de payer deux logements simultanément.
C’est le choix le plus couramment appliqué pour un achat en VEFA. Cependant, les déblocages de fonds gênèrent des frais, les intérêts intercalaires.  Comment payer ces intérêts ?

Les intérêts intercalaires

D’habitude, le différé ne concerne que la partie capital. Pendant la construction, vous devrez donc payer les intérêts intercalaires qui seront calculés au même taux que le prêt et ceci jusqu’à la fin des travaux.

Le montant des intérêts intercalaires est donc plutôt faible au départ du chantier.
Mais plus les travaux vont progresser et plus les appels de fonds vont être importants, et par ricochet, le montant des intérêts intercalaires va également augmenter.
Vers la fin des travaux quand 95 % du prêt sera débloqué, vous devrez  rembourser une somme d’intérêts quasi aussi importante que la mensualité totale. Heureusement cette période ne dure généralement pas plus d’un trimestre,  le temps d’achever parfaitement l’appartement.

Mais si cette solution n’est pas envisageable, vous pouvez opter pour un différé total d’amortissement. Avec ce type de différé, vous ne payerez rien jusqu’à la livraison de votre appartement : le démarrage du crédit se fera à la remise des clefs.

Mais ce différé total a un coût : les intérêts non payés pendant les travaux vont être ajoutés au montant de votre emprunt, ils deviennent du capital supplémentaire à rembourser.  Par conséquent, plus la date de livraison sera éloignée plus la somme de ces intérêts sera importante. Les différents types de  prêts, classiques ou aidés comme le PTZ sont compatible avec ces solutions de différé partiel ou total.

Article rédigé par acheter-neuf-toulouse, site spécialisé dans l’immobilier neuf sur Toulouse