Dynamiques : quels sont les quartiers parisiens en forte mutation ?

Afin de vous proposer des chiffres toujours plus précis, Proprioo a analysé les dynamiques des quartiers parisiens, délimités par zones d’environ 60 000 m², à l’aide de l’Open Location Code (OLC). Ce système de geocoding développé par Google, quadrille la surface de la Terre en une multitude de carrés, et ce à différentes échelles, variant entre 2 200 km² à des surfaces négligeables, offrant autant de niveaux de précision. Nos analyses portent sur des zones de 60 000 m², ce qui correspond à un gros pâté de maisons : on compte ainsi plus de 1 500 zones similaires dans Paris. 

Cette étude utilise les données notariales de Paris, récemment rendues publiques par le Ministère de l’Economie. Elles couvrent les transactions de 2015 à 2018. Ces bases notariales rassemblent toutes les transactions immobilières de France, pour tous types de biens immobiliers : terrains nus, locaux commerciaux, appartements, maisons ou autres. 

Afin d’obtenir des chiffres plus pertinents, nous avons conservé uniquement les ventes d’appartements et de maisons. Ces bases recensent ainsi de nombreuses informations liées à ces transactions, les plus importantes étant le prix de vente, la date de vente, les différentes surfaces du bien (surface habitable, surface d’un éventuel jardin, surface des caves, etc) ainsi que l’adresse, soit la latitude et la longitude du bien.

Nous avons choisi, dans un premier temps, de nous focaliser sur le marché parisien, qui, avec plus de 25 000 transactions par an en moyenne et des prix qui ne cessent d’augmenter (environ 15% d’augmentation sur les 4 dernières années), est au cœur de toutes les attentions. 

En croisant les données notariales avec le système OLC nous avons pu obtenir des chiffres très précis. Nos analyses des transactions sur les 4 dernières années nous ont ainsi permis d’établir des classements très intéressants :

Les 5 quartiers parisiens les plus dynamiques : 

1. Porte de Clignancourt – Championnet, 18ème, 350 ventes. Ce qui représente 1 vente tous les 4 jours en moyenne !
2. Jules Joffrin – Marcadet, 18ème, 250 ventes
3. Château Rouge – Marcadet, 18ème, 250 ventes
4. Abbesses – Anvers, 18ème, 250 ventes
5. La Fourche, frontière 17ème-18ème, 250 ventes

On remarque un véritable monopole du 18ème arrondissement qui s’impose de loin comme l’arrondissement le plus dynamique de Paris. Cela peut, en partie, s’expliquer par des biens relativement petits (40m² en moyenne, plus petite moyenne parmi les arrondissements de Paris) et par un prix au mètre carré, pour le moment, abordable (environ 8 800€/m² en 2018). 

Mais pour combien de temps ? Ce fort engouement pour le 18ème arrondissement fait nécessairement grimper les prix : les prix au m² moyens des 5 quartiers cités ci-dessus ont tous augmenté d’environ 20% depuis 2015 !

Ce ne sont cependant pas les plus touchés par la folle hausse des prix que traverse Paris.

Les 5 plus grosses hausses de prix de la capitale s’observent en effet dans les quartiers suivants :

1. Madeleine – Saint-Honoré (8ème), 50 ventes, de 9 600€/m² en 2015 à 14 500€/m² en 2018 ⇒ +50%
2. Chemin Vert (3ème), 70 ventes, de 8 600€/m² à 12 800€/m² ⇒ +49%
3. Sèvres-Babylone – Rue du Bac (7ème), 60 ventes, de 10 200€/m² à 15 000€/m² ⇒ +47%
4. Ourcq (19ème), 50 ventes, de 5 900€/m² à 8 500€/m² ⇒ +44%
5. Colonel Fabien – Belleville (frontière 10ème-19ème), 50 ventes, de 6 500€/m² à 9 300€/m² ⇒ +42%

Ces quartiers sont les plus touchés par l’augmentation des prix immobiliers à Paris. On remarque aussi bien des quartiers huppés et proches du centre, tels que la Madeleine ou Sèvres-Babylone que des quartiers plus populaires comme Ourcq. 

Plus globalement, Paris a connu une augmentation de +15% du prix au mètre carré de 2015 à 2018. Et les tendances du début d’année 2019 vont en ce sens. 

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Ecrit par Nathan Bry, Data Analyst chez Proprioo