Étude Proprioo : après une année 2020 hors norme, que peut-on attendre du marché immobilier en 2021 ?

Proprioo, acteur de référence de la Proptech, présente aujourd’hui la seconde édition de son analyse annuelle du marché immobilier résidentiel, s’appuyant sur les données PriceHubble : « Immobilier 2021, un marché résilient ? ». 

Proprioo et PriceHubble ont analysé plus de 217 000 annonces à la vente, dans l’ancien, publiées pour Paris, l’Île-de-France, Lyon ainsi qu’Aix-Marseille en 2020 sur les principaux portails immobiliers pour les particuliers et les professionnels, afin de mettre en évidence les évolutions de prix dans les trois plus grandes métropoles françaises. 

Au terme de cette analyse, les prix ont malgré la crise sanitaire connu une substantielle augmentation sur certaines métropoles, un fort rééquilibrage sur d’autres, avec un nombre de transactions qui n’a baissé que de 5% selon les notaires. La nouveauté en 2020 est que les Français n’hésitent pas à y mettre le prix pour avoir plus grand (même si c’est plus loin).

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Méthodologie :

Analyse de toutes les annonces passées sur le marché en 2020, sur les principaux portails immobiliers pour les particuliers et les professionnels, pour évaluer en temps réel les dynamiques en cours sur le marché apparent. Cette approche ne donne pas les prix effectivement signés chez le notaire, mais permettent d’avoir un suivi plus dynamique, et éviter le retard de 3 à 6 mois sur les remontées d’informations des actes notariés. 

Zones analysées : Paris, Ile-de-France, métropole Aix-Marseille, Lyon 

Annonces analysées du 1er octobre 2019 au 6 décembre 2020 : 217 178 annonces à la vente dans l’ancien, dont 39 955 à Paris, 25 205 annonces à Aix-Marseille et 15 729 annonces à Lyon-Villeurbanne publiées sur les principaux portails d’annonces immobilières. 

Représentativité statistique : ne sont conservées pour l’Ile de France que les communes pour lesquelles nous avons plus de 200 annonces sur 2020.

Prix : Paris se stabilise, les métropoles décollent 

Si les prix de l’immobilier ont bien tenu le coup, et ce malgré une quasi-immobilisation des professionnels de l’immobilier pendant près de trois mois cette année, la situation est très différente selon les régions considérées. 

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Paris : la première et deuxième couronne gagnent en attractivité

Sur la région Ile-de-France, l’effet Grand Paris continue à valoriser la petite et la grande couronne parisienne selon Sébastien Clérembaux, Team Lead Proprioo et expert Ile-de-France. Les départements de la Seine-Saint-Denis (+15,01%), la Seine-et-Marne (+11,04%) et les Hauts-de-Seine (+8,32%) connaissent les plus fortes hausses en 2020.

Loin des augmentations records de 2019, les prix intra-muros eux ne gagnent que 0,72% sur l’année. Le trio de tête des arrondissements ayant connu la plus forte progression du prix au m² en 2020 sont le  20^ème  (+5,71%), le 13^ème (+4,41%) et le 6^ème arrondissement (+4,37%).

Cependant, les annonces analysées pour Paris au dernier trimestre 2020 révèlent des évolutions moins prononcées confirmant le phénomène de stagnation déjà observé en 2019.

Ce sont désormais neuf arrondissements qui finissent 2020 sur une dynamique à la baisse si l’on compare les prix médians au m2 à ceux du trimestre précédent, avec le 5ème (-1,85%), le 10ème (-1,67%) et le 19e arrondissement (-1,07%) accusant la baisse la plus importante.

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Selon Sébastien Clérembaux : « Nos experts sur le terrain observent un rééquilibrage du marché immobilier parisien. Ainsi, ce sont les arrondissements qui ont augmenté sous des effets de mode ou par l’attention d’acquéreurs étrangers qui sont les premiers impactés par ce phénomène : la demande faiblit et les biens surévalués trouvent plus difficilement preneurs. Ce rééquilibrage semble d’autant plus durable que les première et deuxième couronnes gardent une tendance haussière plus marquée. »

Des prix nettement en hausse pour la métropole Aix-Marseille 

La cité phocéenne enregistre en 2020 des augmentations record et continue d’attirer les amateurs d’immobilier. Sur un an, les prix ont en effet connu une augmentation de 17,7%, dont 6,41% au dernier trimestre 2020. 

« Globalement la demande reste très soutenue à Marseille : les prix sont à la hausse et les marges de négociation à la baisse. De façon générale, 2020 aura fait sensiblement évoluer la demande puisque les biens agréables à vivre avec extérieur ont gagné en attractivité. Ces tendances globales cachent toutefois de fortes disparités selon les arrondissements. Le marché immobilier dans les 3e, 7e, 8e, et 9e arrondissements reste très dynamique et en forte hausse, tandis qu’il y a moins de demande et une baisse des prix ailleurs comme dans les 12e et 14e arrondissements par exemple » décrypte Aurélien Cattet, Team Lead à Aix pour Proprioo.

Aix-en-Provence n’est pas en manque et enregistre une hausse de 11,95% sur l’année 2020 et de 4,3% au dernier trimestre 2020. Selon Aurélien Cattet : « Les prix continuent de progresser, soutenus par une demande toujours plus importante. Nous rencontrons de plus en plus d’actifs Marseillais ou venant même de plus loin qui cherchent une résidence principale ou secondaire à Aix-en-Provence ».

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Lyon reste attractive

L’évolution des prix à Lyon suit son cours avec le 5e arrondissement (+18,32% sur l’année), le 7e (+11,78%) et le 9e (+10,79%) en tête. Selon, David Protais, City Manager Lyon pour Proprioo : « L’importante évolution des prix pour les 5e, 7e et 9e arrondissements de Lyon se place dans la continuité. En effet, ces arrondissements étaient restés relativement accessibles. Ils ont donc attiré de nombreux acheteurs qui, en augmentant la demande, ont fait augmenter les prix. » 

Les experts Proprioo ont remarqué sur Lyon un phénomène d’inversion de marché similaire à Paris et sa couronne puisque les délais de ventes se sont sensiblement allongés dans le cœur de Lyon au profit de sa banlieue proche.

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Les acheteurs veulent plus grand, plus loin des grandes métropoles

Au-delà des prix, l’une des tendances les plus marquantes de 2020 est l’émergence d’une préférence pour les biens familiaux situés en banlieues proches. Si les appartements intra-muros de moins de 40m2 continuent à attirer les acheteurs et les investisseurs (ils gagnent 271,25€ /m2 en 2020), les appartements de plus de 80m2 eux perdent 31,65€ par m2 comparé au dernier trimestre 2019. 

A l’inverse pour la Seine-Saint-Denis (+641,94€/m2), l’Essonne (+265,50 €/m2) et les Yvelines (+561,27€/m2), les appartements de plus de 80m2 sont la catégorie de biens ayant connu la plus forte augmentation annuelle. 

Ces données confirment les retours des experts Proprioo : « Suite au confinement, nous avons observé un inversement du marché Paris-Régions, avec des biens situés en périphérie qui voient leurs prix augmenter et leurs délais de vente se raccourcir  » selon Rodolphe Elmaleh, Head of Sales France pour Proprioo.

Pour Lyon et Marseille en revanche, cette tendance n’est pas (encore) confirmée. A Lyon les petites surfaces de moins de 40m2 sont celles qui se sont le plus appréciées en 2020 (un record de +716,02€ par m2), les biens familiaux de plus de 80m2 connaissant eux une augmentation plus mesurée de 322,56€ / m2. 

À Marseille, la situation reste très équilibrée entre les différentes typologies de biens : les biens intermédiaires entre 40 et 80m2 connaissent la plus forte augmentation en 2020 ; les acheteurs ayant déboursé 603.07€ de plus par mètre carré en 2020.

2021 : vers un marché rééquilibré et rationalisé ?

Un rééquilibrage durable de la dynamique acheteur / vendeur

Chez Proprioo, en juin 2019, chaque bien mis en ligne était visité en moyenne par 14,3 acheteurs avant d’être vendu. En juin 2020, cette moyenne tombe à 12,7. Ainsi, si avant le confinement les vendeurs dominaient clairement la danse, ce sont désormais les acheteurs qui détiennent le pouvoir. Cette tendance amorcée par le premier confinement a été confirmée par le second, selon les experts Proprioo.

Selon Rodolphe Elmaleh :  « Moins nombreux sur les marchés immobiliers urbains, les acheteurs gagnent donc en influence : ce sont leurs critères qui vont diriger le marché. Suite au confinement, nous observons donc sur le terrain une rationalisation du confort qui devient un critère plus important que le placement géographique ». 

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Le pouls du marché : les investisseurs se tournent vers l’immobilier

Autre critère qui vient influencer le marché immobilier : le durcissement des conditions d’octroi de crédit par les banques. Si la part de primo-accédants a déjà commencé à baisser chez Proprioo, ce sont les investisseurs qui prennent leur place.

L’immobilier est fait de vases communicants : puisque l’accessibilité du marché de la transaction se résorbe sensiblement, le marché locatif va gagner en attractivité. Les investisseurs financiers déjà refroidis par l’effet Covid-19 sur la Bourse pourraient se tourner vers la pierre.  

Rodolphe Elmaleh : « Les rééquilibrages qui ont émergé, que ce soit en termes de comportements comme en termes d’évolutions de prix, semblent s’inscrire dans la durée. La notion de valeur refuge n’a jamais été aussi importante que cette année. Malgré une pandémie mondiale, les prix immobiliers sont restés stables : l’intérêt des acheteurs a prévalu ».