Les constructions immobilières à travers l’histoire : 1850 – 1925

L’immobilier ce ne sont pas que 4 murs. L’immobilier est passionnant parce qu’il est à la convergence de tant de domaines. La sociologie, les décisions macro et micro économiques, les évolutions technologiques, la politique, les changements législatifs,  etc. Et l’on comprend maintenant beaucoup mieux pour quelles raisons le prisme au travers duquel nous devons voir l’immobilier est bien plus complexe…

Paris n’a pas toujours été aussi structuré, ses avenues, ses rues que l’on peut emprunter à pied, à vélo et maintenant en trottinette électrique ont une âme, une histoire dense. En voici quelques explications :

Au début du 19^e siècle, l’on trouve une grande quantité de bâtisses. Une construction en bois (bastaing, poutres, solives), tomettes en terre cuite dans les pièces d’eau, parquet massif dans les pièces de vie. Ce fameux « charme de l’ancien » et « poutres apparentes » que pléthore d’acheteurs recherchent aujourd’hui. Souvent bas de plafond, aux pièces difficilement interchangeables.

Les temps changent à la fin du 19^ème siècle. Politiquement, on est à la fin du Second Empire. Cette phase de l’histoire est importante puisque la France va s’ouvrir à la révolution industrielle, se doter d’infrastructures et d’un cadre urbain. La société française s’est transformée sous l’impulsion de Napoléon III plus vite qu’en aucune autre période de son Histoire. C’est au cours du 2^nd empire que le célèbre nom de Haussmann entre dans l’histoire. Alors Préfet, il a la charge, sous l’ordre de Napoléon III, de rendre Paris plus propre et plus éclairé.

Un chantier titanesque qui nous léguera nos notoires immeubles Haussmannien qui ornent les rue de la capitale.

Un climat économique plus favorable se ressent sur la majestuosité architecturale.  On passe de vieilles bâtissent en bois à des bâtiments imposants avec des façades en pierres de taille.  Tout est reconsidéré, jusqu’aux fondations plus solides en poutres de fer. Le travail de la pierre est fin et délicat. De belles rosaces, les frontons de portes cochères affichent des pierres gravées et des images angéliques taillées.

La façade est un élément primordial, sa hauteur ne peut excéder 20 mètres et est proportionnel à la largeur de la rue dont les deux premiers étages sont souvent striés. L’immeuble ne dépasse pas 6 étages et l’on y trouve en dernier étage les chambres de service avec toilettes communs que se partagent 3 à 4 habitants. On retrouve des balcons au 2^ème et au 5^ème étages. Les étages nobles sont alors les 1^er et 2^ème étages. En effet, les notables ne pouvaient arriver fatigués et transpirants en montant les escaliers. Il est intéressant de comprendre que l’évolution technologique – des années plus tard avec l’invention de l’ascenseur – a inversé cette tendance, rendant les étages élevés les plus convoités.

L’hôtel particulier fait également son apparition sur le panorama immobilier. Typiquement, un appartement haussmannien est structuré de la sorte : un double séjour sur rue, avec parquet massif, moulures très travaillées et cheminées en marbre avec trumeau. Les pièces de jour et de nuit sont séparées par un long couloir plutôt étroit. Les pièces d’eau, notamment la cuisine se trouvent au bout de l’appartement loin du double séjour ; le « petit » personnel ne se mélange pas avec la caste supérieure.

C’est pour cette raison que l’on trouve une porte dans la cuisine donnant un accès direct par un escalier de service aux chambres de bonne (il n’est pas possible que le personnel de maison emprunte l’escalier principal). On verra cette caractéristique propre aux appartements anciens s’effacer avec les évolutions sociétales. Puisque l’on a plus de personnel à administrer, ce sont les propriétaires eux-mêmes qui s’occupent des taches ménagères.

On observera alors un rapprochement naturel de la cuisine et du séjour par commodité. Les constructions étant massives et imposantes, les appartements Haussmanniens possèdent un nombre important de murs dits porteurs, qui soutiennent la portance de l’immeuble.

Ces murs ne peuvent être détruits ou diminués (sauf étude complète d’un architecte le permettant et travaux importants à réaliser), ce qui rend l’appartement moins modulable. À cette époque, cela avait une moindre importance tandis qu’aujourd’hui, nombre d’acheteurs vont s’abreuver de tutos, de tips DIY et d’émissions de déco en tout genre pour tout refaire à sa guise.

C’est aussi l’un des impacts technologiques sur l’immobilier. On achète différemment et l’on s’engage avec une autre perspective que d’être seulement propriétaire…