Les convictions d’un particulier sur l’investissement locatif

L’investissement locatif à Paris est une aventure semée d’embûches. Tout commence par la sélection du type de bien et de la localisation souhaités. La période de recherche exige ensuite une très grande réactivité pour les visites et pour la formulation d’une éventuelle offre. Enfin, une fois propriétaire, les questions des travaux à effectuer et du cadre fiscal à adopter se posent.

Si la rentabilité locative (valeur locative d’un m² / coût d’acquisition d’un m²) à Paris est loin d’être la meilleure dans le paysage des villes françaises, le marché de l’investissement locatif présente actuellement trois avantages majeurs. Tout d’abord, il s’agit d’un marché en croissance dans lequel la valeur des biens s’apprécie durant la phase de location. Ensuite, le dynamisme régnant assure une revente rapide à tout moment de l’investissement. Finalement, la forte demande locative limite le risque d’inoccupation souvent redouté par les investisseurs.

En tant qu’investisseur dans le locatif dans la capitale à titre personnel, voici les conseils que je saurais vous adresser :

Règle numéro 1 : bien acheter

Dans un marché en surchauffe, la première difficulté consiste à bien acheter, c’est-à-dire à ne pas payer plus que le prix de marché observé en l’absence de caractéristiques exceptionnelles. Dans certains cas – vendeur pressé, besoin de rénover -, les biens sont vendus avec décote. En briguant cette typologie de biens, vous pourrez maîtriser l’investissement initial.

Règle numéro 2 : viser l’opération financière « neutre »

L’analyse financière d’un investissement immobilier nécessite la prise en compte des éléments suivants :

• L’investissement initial
• Les frais de notaire : en général, ils représentent 8 % de l’investissement initial
• Le coût des travaux de remise en état de l’appartement. En ordre de grandeur, il faut en général compter 1 000€ à 2 000€/m² pour refaire un bien à neuf.

Si les taux d’intérêt sont suffisamment bas, il peut être judicieux d’emprunter la totalité de l’investissement (y compris frais de notaire et travaux) auprès d’un établissement bancaire. L’opération est « neutre » si les mensualités du prêt bancaire sont couvertes par le loyer net des charges et impôts versés au propriétaire.

Les biens qui permettent de réaliser de telles opérations sont en général les petites surfaces (15 à 30 m²) pour lesquelles la rentabilité locative est la plus élevée.

Un tel investissement présente les deux avantages suivants : 

• Pas de sortie de trésorerie pour l’investisseur lors de la phase d’achat (on peut investir sans apport) et tout au long de la vie de l’investissement, les loyers couvrant les mensualités du prêt (hors impondérable, exemple : ravalement de façade)
• Impact limité de l’investissement sur le taux d’endettement de l’investisseur.

Règle numéro 3 : choisir son cadre fiscal

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet une fiscalité particulièrement avantageuse pendant la durée de détention. Ce régime permet en effet à l’investisseur d’amortir la valeur du bien sur une durée de 15 à 30 ans, réduisant significativement le résultat imposable. Pour être éligible à ce régime, l’investisseur doit intégralement meubler son bien avant de le mettre en location.

Limites : Si l’investissement locatif présente de nombreux avantages, il est soumis aux risques de vacance locative (risque faible à Paris), de loyers impayés et de dégradation du bien.

Retour d’expérience – Investissement à la Goutte d’Or :

A titre personnel, j’ai décidé de me lancer dans l’investissement locatif avec une approche patrimoniale. Ma stratégie de recherche est opportuniste : sans me fixer de contrainte de temps, je reste à l’affût des bonnes affaires dans des quartiers en pleine mutation, comme ce studio de 20 m² situé dans le 18^ème arrondissement au cœur de la Goutte d’Or.

Ce logement m’a été présenté en septembre 2017 par une amie qui habite l’immeuble. Situé au rez-de-chaussée, il constituait la loge de la gardienne partie à la retraite depuis plusieurs années. L’état quasi insalubre du bien nous a permis de l’emporter pour un prix tout à fait raisonnable. Pas de miracle à Paris, j’ai fait en sorte d’être le premier à visiter ce bien et nous avons dû nous décider en 5 minutes…

De gros travaux de rénovation ont été nécessaires. Ils nous ont permis de découvrir de belles surprises comme ces poutres en bois que l’on a pu rendre apparente… et de moins bonnes (une chape en béton armé a dû être posée). La principale difficulté a été la maîtrise des délais de la période des travaux de rénovation. Cette période est critique d’un point de vue financier : sans toucher de loyer, le remboursement du prêt commence. Afin de pallier ce problème, un différé de prêt a été mis en place en accord avec le banquier. Le remboursement du prêt n’a commencé que le mois où le premier loyer a été perçu. Dans l’attente, seuls les intérêts bancaires ont été déboursés réduisant ainsi l’effort de trésorerie pendant la période des travaux (tous les travaux de gros œuvre ont été financés via le prêt bancaire).

Nous avons trouvé un locataire grâce au bouche à oreille. Notre amie habitante de l’immeuble nous a recommandé une de ses connaissances, qui désirait s’installer à Paris et qui a emménagé le lendemain de la fin des travaux. Nous entretenons avec notre locataire une relation de confiance et il nous arrive de partager avec elle des bons plans de sortie, d’aller déjeuner ensemble pour l’aider dans son installation !

Ecrit par Pierre-Arthur Chatard