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Les différents types de viager

En France, il existe deux types de ventes en viager. Le viager libre, ce qui signifie que le bien vendu est inoccupé, il est alors libre de toute réserve de jouissance ; et le viager occupé, pour lequel le propriétaire vendeur se garde le droit de continuer à vivre dans le logement (on parle alors d’usufruit ou droit d’usage et d’habitation).

Dans le cas d’une vente en viager occupé, il est à noter que le droit d’habitation peut être appliqué jusqu’au décès du conjoint du vendeur. Il faudra également prévoir une mention de la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur dans le contrat. Généralement, le propriétaire vendeur couvre les charges locatives ainsi que la taxe d’habitation, quand l’acheteur s’acquitte des grosses réparations et de la taxe foncière.


Point important :
si le vendeur se garde le droit d’habitation, il ne pourra pas mettre le bien en location, sauf mention spécifique d’usufruit du bien.


Le viager occupé

Cela correspond à la vente d’un bien immobilier dont le crédirentier se réserve le droit d’usage et d’habitation ou un usufruit sa vie durant.
La vente en viager occupé permet au vendeur d’augmenter son pouvoir d’achat sans changer ses habitudes de vie. La valeur du bien est constituée d’un bouquet, d’une rente et donc du droit d’usage et d’habitation.

Avantages du viager occupé pour le vendeur

– Se constituer un capital immédiat et des revenus complémentaires à vie,

– Garder son DUH à vie,

– Réaliser des économies (ne paie plus la taxe foncière ni les gros travaux),

– Bénéficier d’un cadre fiscal favorable : le bouquet est totalement exonéré d’impôt et la rente bénéficie d’un abattement de 70% à partir de 70 ans,

– Etre assuré du paiement des rentes parce que l’acte est enregistré chez un notaire et comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire,

– Etre assuré du maintien de son pouvoir d’achat du fait de la revalorisation annuelle de la rente (indexée),

– Bénéficier d’une revalorisation en cas de libération anticipée. Il peut libérer son bien et bénéficier en contrepartie d’une rente revalorisée (si prévue dans l’acte de vente),

– Protéger sa famille et gère sa succession, par la réversion de la rente au conjoint survivant et donation possible d’une partie ou de l’intégralité du bouquet à ses proches.

À lire aussi :

Tout savoir sur l’achat et la vente en viager

Avantages du viager occupé pour l’acquéreur

– Investir en immobilier à prix réduit (placement à moyen-long terme attractif),
– Investir à son propre rythme sans recours obligatoire à un crédit immobilier,
– Bénéficier d’un cadre fiscal favorable,
– Investir sans souci de gestion locative,
– Disposer d’une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre),
– Miser sur un investissement socialement responsable,
– Conserver la possibilité de revendre le viager à tout moment.

Comment sont réparties les charges entre acheteur et vendeur ?

Il n’y a pas de règle précise, la répartition est conventionnelle selon les parties. En général, le vendeur n’a plus que les charges courantes à payer (chauffage, électricité, eau, entretien courant et taxe d’habitation).
L’acquéreur est responsable de la taxe foncière, hors TEOM*, les honoraires de syndic, l’assurance de l’immeuble et les gros travaux.
La répartition est principalement calquée sur le droit locatif.

Le viager libre

Il s’agit de la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur aura la libre disposition dès le jour de la signature pour occuper ou louer le bien. Le vendeur n’a donc plus la jouissance de celui-ci.

La valeur du bien est constituée d’un bouquet et d’une rente. Ce type de viager permet d’augmenter le pouvoir d’achat dans des conditions optimales de sécurité. En effet, dans ce cadre, la rente est substantiellement supérieure à celle d’un viager occupé. Les avantages pour l’acquéreur et le vendeur sont les mêmes que pour le viager occupé.

La principale différence est que dans le viager libre, le débirentier peut disposer du bien dès l’achat pour s’y loger, loger un proche ou le mettre en location, ce qui peut lui permettre de financer une partie de la rente.

Généralités pour toutes les ventes viagères

N’ayant pas de cadre juridique, la responsabilité du professionnel qui rédige le contrat est importante. Les principales clauses qui doivent apparaître sont :

  • Répartition des charges et travaux entre les parties,
  • Conditions d’indexation de la rente principale et de son éventuel complément (sur quel indice on va indexer),
  • Conditions de l’abandon de jouissance (un viager occupé qui devient libre),
  • Clauses de privilège de vendeur et action résolutoire qui garantit au vendeur le paiement de la rente viagère.

*TEOM : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Ecrit par Louis Le Naour
Consultant Proprioo

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