Comment investir en Loi Pinel ?

Proprioo vous livre ses meilleurs conseils pour un investissement locatif réussi !

Envie de vous constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôts ? Bingo, la loi Pinel vous en offre la possibilité !

Ce dispositif, entré en vigueur au 1er janvier 2015 a été reconduit pour 4 ans, c’est-à-dire qu’il prendra fin le 31 décembre 2021. Grâce à ce système de défiscalisation, le gouvernement entend relancer le logement neuf, soutenir le secteur de la construction et augmenter le nombre d’offres locatives sur le marché français. Vous pouvez donc profiter de trois avantages fiscaux différents :

• 6 ans de location : réduction d’impôt de 12% de la valeur du bien : jusqu’à 36 000€
• 9 ans de location : réduction d’impôt de 18% de la valeur du bien : jusqu’à 54 000€
• 12 ans de location : réduction d’impôt de 21% de la valeur du bien : jusqu’à 63 000€

Tout cela dans la limite d’un montant d’investissement de 300 000 euros et d’un plafond de 5 500€/m².  (Pour tout savoir sur le fonctionnement du dispositif, c’est ici)

Dans cet article, Proprioo vous donne ses meilleurs conseils pour un investissement 100% réussi !

Une fois que vous avez décidé de vous lancer, une question subsiste: Quel bien acheter?

1. Qui seront les locataires?

Avant d’investir dans un bien Pinel, il est essentiel de savoir à qui vous voulez le louer : familles, jeunes actifs, étudiants… ? La surface, la ville, le quartier et la desserte des transports en commun en dépendront.

Bon à savoir : le dispositif Pinel vous permet de louer à vos proches (ascendants et descendants) !

Les différents types de logements en fonction du locataire choisi :

• Étudiant : vous pouvez investir dans une petite surface, proche des transports en commun ou des universités et des bibliothèques, relativement sécurisé. Si vous optez pour un logement étudiant, tournez-vous plutôt vers les grandes villes estudiantines telles que Lyon, Grenoble, Toulouse, Montpellier, Rennes ou Bordeaux.

La France compte une large part d’étudiants (645 455 à Paris, 150 000 à Lyon et 114 223 à Lille notamment), c’est donc un marché sûr, vous êtes donc certain de trouver locataire facilement. Toutefois, une location étudiante offre moins de stabilité; en moyenne, vous louerez deux ans à la même personne contre 5 ans pour les plus grandes surfaces.

• Famille : si vous décidez de louer à une famille, d’autres facteurs entrent en jeu : la proximité des écoles, collèges et lycées, des transports en commun, des grandes surfaces commerciales. Le climat, le niveau de vie et la qualité des services sociaux et médicaux sont également importants. En outre, si vous visez ce profil, vous vous orientez plus vers des grandes surfaces, plus chères à l’achat.
• Jeune actif : dans le cas d’une personne seule ou d’un jeune couple, la conjoncture économique globale de la ville est essentielle (offres d’emploi, taux de chômage, installation de nouvelles entreprises…). À cela, vous ajoutez une bonne partie des éléments précédemment cités.

Si votre objectif est de louer à de jeunes actifs, Nantes peut être une bonne option. Cette ville de Loire-Atlantique a été élue ville où il fait mieux travailler en 2018, suivie de Rennes. Ci-dessous, un petit tableau récapitulatif des villes de ce classement :

2. Dans quelle ville acheter son bien?

Premier point important, le dispositif Pinel est destiné à l’investissement locatif, ce qui signifie qu’au moment de choisir le logement, vous ne devez pas laisser vos goûts ou vos couleurs interférer. Il faut penser pragmatique et stratégique, laissez s’exprimer l’investisseur qui sommeille en vous. Ici, l’objectif n’est pas de vous projeter dans le bien, mais d’évaluer la demande globale de la ville ou du quartier et de vous projeter à long-terme, surtout si vous partez sur un investissement à 12 ans.

Ainsi, veillez à étudier :

• La croissance démographique : plus la croissance est forte, plus la demande l’est aussi. Paris et Bordeaux en sont de bons exemples.
• Les grands projets urbains de construction et/ou de développement (le projet Grand Paris et ses 200 km de lignes supplémentaires dans la métropole vont entièrement redessiner son organisation. Les marchés immobiliers des villes telles que Bagneux, Cachan, Saint Denis, Noisy-le-Grand vont rapidement se développer et devenir porteurs).
• Le prix des logements neufs : certaines villes et zones sont plus abordables que d’autres. À titre d’exemple, à Toulouse le prix moyen d’un T3 neuf environne les 215 000€ alors qu’à Paris vous devrez compter au moins 500 000 €.

Rappel : le zonage Pinel, comment ça fonctionne ?

En 2018, le zonage Pinel ne concerne plus que 3 zones : A Bis (Paris et 29 communes environnantes), A (l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et partie française de l’agglomération Genevoise) et B1 (la totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés, Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).

3. Dans quels programmes investir ?

Si vous décidez d’investir dans un VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement), assurez-vous de vous procurer une GFA (Garantie de Futur Achèvement) car il arrive parfois que des projets ne voient jamais le jour ! Il s’agit donc d’élire le bon promoteur et les bons programmes (si vous investissez dans un programme de construction en banlieue, encore une fois, après avoir déterminé le type de location que vous allez faire, vérifiez que le site est attrayant et qu’il y a de la demande !).

Finalement, Proprioo vous offre quelques petits conseils concernant les plus grandes villes concernées par le Pinel :

• Bordeaux : La moitié de la surface de la ville est concernée par des projets de réaménagement. 50 000 logements vont être réhabilités en centre-ville, et d’ici 2030, 50 000 logements neufs seront édifiés. Le projet Ginko notamment, prévoit la construction de 2 700 logements !
• Lyon : important pôle économique européen, elle est la 2e ville étudiante de France et de nombreux logements neufs sont actuellement en vente, c’est donc le bon moment pour vous lancer !
• Marseille : la cité Phocéenne a vécu un véritable chamboulement urbain au cours de dix dernières années et de grands projets sont venus la redynamiser. Le projet Euro méditerranée est l’un des projets phares de la métropole. En outre, Marseille est la ville avec le plus fort pouvoir d’achat pour les investisseurs.
• Montpellier : ville où la croissance démographique est la plus élevée de France. Les moins de 34 ans représentent 50% de la population urbaine, un lieu parfait pour investir donc !
• Lille : aux alentours de la ville, de nombreux projets d’aménagement sont en cours, notamment à Bondues où 230 logements vont voir le jour, et à Armentières où 50 000 m² vont être édifiés, dont 40% de logements !

Le Pinel offre donc une variété d’options toutes très intéressantes pour défiscaliser tout en vous constituant un patrimoine immobilier. L’essentiel est de bien se renseigner sur le marché global de la ville sur laquelle vous voulez vous positionner, comme vous avez pu le constater, de nombreux facteurs impactent la demande, une étude approfondie du site vous permettra donc de vous assurer un rendement régulier !

By Chloé Kalafat