Nullité de vente : l’importance du mesurage Carrez

L’acte de vente doit porter la mention du mesurage Carrez

Ne pas mesurer le logement mis en vente peut aboutir à l’annulation de la transaction. L’acte de vente doit impérativement comporter cette information comme le confirme un récent arrêt de la Cour de cassation.

En cas de vente d’un logement en copropriété, le propriétaire vendeur doit fournir un certificat indiquant la superficie du bien appelé Loi Carrez. La mesure peut être effectuée par un professionnel, par exemple un diagnostiqueur, mais il est aussi possible de le faire soi-même. En l’absence du nombre de m2 que comporte le logement dans l’avant-contrat de vente, le bénéficiaire de la promesse de vente peut demander la nullité de la transaction. Cette action en nullité doit être intentée dans le délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Mais que se passe-t-il lorsque le certificat est remis aux acheteurs peu après la signature de l’avant-contrat et qu’ils en prennent connaissance juste après la signature ? Dans un arrêt du 22 novembre 2018 et récemment rendu public, la Cour de cassation vient de répondre à cette question. Dans l’affaire qui était jugée, l’avant-contrat de vente ne portait pas la mention du mesurage mais le certificat Carrez a été présenté quelques temps après et le juge de fond avait estimé que cette présentation valait régularisation de l’acte. La Cour de Cassation a infirmé la décision et a rappelé que les mentions doivent figurer sur l’avant-contrat même si c’est surtout sur l’acte authentique de vente que la superficie du logement devait être indiquée. Si cette mention est indiquée, il n’est plus possible d’intenter une action en nullité.

Les parties privatives au-dessus de 1,80 mètre

Rappelons que le certificat Carrez indique la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les placards encastrés dans une embrasure ainsi que les placards avec une marche ne sont pas comptabilisés. Il n’est pas tenu compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface. Les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés non plus. Seules les parties privatives, c’est-à-dire l’intérieur d’un appartement, sont intégrées dans le calcul.

Ce mesurage est particulièrement important car si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop. En mettant en vente, il faut donc être certain des dimensions du logement.

Quelle que soit la décision des tribunaux, mieux vaut réaliser ou faire réaliser le mesurage du logement dès la mise en vente. Il est possible de réutiliser le mesurage qui vous a été fourni lors de l’achat de l’appartement. En effet, le certificat Carrez est valable sans limitation de durée. A condition bien-sûr que la surface n’aie pas été modifiée.  

Ecrit par Nathalie Coulaud