Propriétaires, faut-il vendre avant d’acheter ?

Vous êtes propriétaires de votre logement et désireux d’en changer, mais vous ne savez pas par quel bout commencer : vendre avant d’acheter ou bien le contraire ? Le logement de vos rêves peut nécessiter une offre d’achat rapide sous peine de vous échapper, mais pour financer votre achat il faut vendre votre bien, et il est nécessaire de disposer d’un peu de temps pour ne pas brader votre patrimoine. Voici mes conseils pour réussir votre projet immobilier en toute sérénité.

Première étape : l’estimation

Il s’agit sans aucun doute de l’étape la plus importante dans la réussite de votre projet immobilier. Une estimation fiable vous aidera à déterminer avec précision le budget de votre future acquisition et le juste prix de départ pour la vente de votre logement actuel.

Faire appel à au moins trois professionnels pour estimer votre appartement est primordial d’autant plus que cette démarche est gratuite et sans engagement.  Si vous constatez des écarts de prix importants sur les estimations rendues, faites-en de nouvelles. Plus vous récolterez d’informations sur votre marché, plus vous augmenterez vos chances de réussir votre projet immobilier.

Deuxième étape : le courtier

Grâce à des volumes importants, il négocie des taux attractifs auprès des banques, et pourra vous aider à maximiser votre budget pour ne pas rater la perle rare. Il a une vision plus large que votre banquier et saura vers quelles banques se tourner en fonction de votre profil. Il pourra aussi vous renseigner sur le coût et le fonctionnement d’un prêt relais.

Demandez-lui une lettre de financement que vous adosserez à votre future offre d’achat. En cas d’offres multiples, cette démarche qui donne du crédit à votre dossier, pourra faire la différence. Le premier rendez-vous avec un courtier est gratuit.
A ce stade, vous connaissez la valeur de votre bien, vous avez maximisé votre budget, et vous êtes armés d’une lettre de financement, prêt à dégainer à la première pépite qui pointe le bout de son nez.

Si vous avez la chance de pouvoir financer deux appartements sur fonds propres, cet article se termine ici. Pour les autres, deux solutions s’offrent à vous.

Le prêt relais

La banque vous prête environ 50 à 80% de la valeur de votre bien déduit du capital restant dû, sur une période de 1 à 2 ans que vous complétez à l’aide d’un prêt immobilier classique. Vous disposez donc immédiatement des fonds pour vous positionner sur votre futur logement, et vous disposerez ensuite d’un délai confortable pour ne pas brader votre patrimoine.

Inconvénient, la mensualité du prêt relais faisant augmenter votre taux d’endettement vous ne pourrez pas emprunter au maximum de vos capacités pour votre prêt immobilier classique.

Attention toutefois, solution risquée, si votre logement n’est pas vendu au terme du prêt relais, la banque peut proroger le prêt d’une année, transformer le prêt relais en prêt classique si votre endettement le permet, mais aussi saisir votre bien pour le vendre aux enchères.

La vente longue

Vous mettez en vente votre appartement en précisant aux futurs acheteurs que vous souhaitez un délai supplémentaire entre la signature de la promesse ou compromis de vente, et la signature définitive avec remise des clés. Ce délai de vente longue est librement fixé entre les parties. Il est en général de 6 mois. Les acheteurs acceptent facilement ce délai supplémentaire.

Vous pouvez prendre le temps de vendre votre appartement sans pression et ainsi maximiser le prix de vente. Une fois l’acheteur trouvé, et toutes les conditions suspensives levées, la vente est dite « certaine », vous connaissez avec précision le budget dont vous disposez et pouvez vous engagez sur votre prochaine acquisition. Veillez à insérer une clause liant votre acte d’achat à la bonne réalisation de la vente de votre bien.

Prévoyez un plan B.
Si vous ne trouvez votre futur nid douillet dans le délai imparti, vous devrez impérativement laisser votre logement à votre acheteur à la date convenue sous peine du versement d’une indemnité journalière. Notez qu’en cas de transition par une période de location vous aurez eu recours à 2 déménagements. Cela reste tout de même bien moins coûteux qu’une situation compliquée en prêt relais.

La fausse bonne idée

« Mon appartement est très convoité il se vendra facilement ».
Si vous envisagez de vous positionner à l’achat sur votre futur logement, puis de mettre en vente le vôtre dans la foulée pour faire coïncider les 2 opérations, vous rencontrerez 2 difficultés majeures.

Si le bien de vos rêves est très convoité, vous risquez de vous faire griller la priorité par des acheteurs ayant déjà vendu leur logement, ou disposant des fonds via un prêt relais. Il est en effet difficile de s’engager avec un acheteur dont le financement dépend de la vente d’un appartement à un acheteur qui n’est pas encore trouvé et dont le financement n’est pas encore connu. Enfin vous risquez de devoir vendre dans la précipitation, ce qui est fortement déconseillé vu les sommes en jeu.