Nice, Lyon, Paris : découvrez le top 10 des villes au marché immobilier dynamique

Plus que jamais, l’investissement immobilier est une valeur refuge. À l’aube du re-confinement, il est temps de faire le point sur l’évolution du marché français : il se tend. L’occasion pour nous de revenir sur les changements de comportement des Français et d’analyser le dynamisme des grandes villes françaises.

Les acheteurs gagnent en pouvoir :

Jusqu’alors dominés par les vendeurs, les marchés urbains se tendent et voient le nombre d’acheteurs par bien diminuer. Ainsi, alors qu’en mai 2019 nous avions en moyenne 6,5 visites d’acheteurs avant de vendre un bien, cette moyenne tombe à 2,5 pour mai 2020. Le durcissement des conditions d’octroi de crédit avec l’implémentation stricte par les banques du maximum de 33% d’endettement y est pour beaucoup. Pour la première fois depuis quatre ans, certains biens d’habitude liquides arrivent même à ne pas trouver preneur.

De façon générale, le nombre de biens augmente sensiblement à partir du déconfinement, confirmant les retours de nos conseillers immobiliers sur le terrain : les acheteurs n’ont jamais eu autant le choix. La balance du pouvoir penche donc de leur côté, leur permettant de prendre plus de temps pour réfléchir.

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Top 10 des villes les plus dynamiques :

Afin de déterminer les 10 villes où il fait bon investir dans la pierre,  nous avons voulu être le plus proche du marché à date. Nous nous sommes donc basés sur les données du marché apparent (source : Yanport) et avons analysé quatre facteurs distincts, sur la période de janvier 2019 à septembre 2020 :

• Le volume total du nombre de biens en ligne 
• Le volume relatif du nombre de biens en ligne, soit le rapport du volume total de bien en ligne sur la population de la zone étudiée 
• Le prix moyen au mètre carré 
• L’évolution moyenne des prix au mètre carré

La combinaison de ces quatre facteurs nous a permis de comparer et classer le dynamisme du marché immobilier des dix plus grandes villes françaises : 

Analysons de plus près les marchés de Nice, Lyon, Paris et Aix-en-Provence.

Immobilier : Nice la ville la plus dynamique de France

Devant Lyon, Paris, et Toulouse, le marché immobilier niçois domine le classement des villes les plus dynamiques de France. En comparaison au reste des villes étudiées, Nice truste les podiums quel que soit le critère analysé : c’est donc sa constance qui récompense la Cité des Anges. 

Avec ses 53 271 biens, elle est la troisième ville ayant le plus de biens en ligne de janvier 2019 à septembre 2020 et demeure en fin de podium lorsque ce volume est mis en relation avec la population totale des villes.

Bien que le prix au mètre carré n’ait augmenté en moyenne que de 9,4% plaçant Nice 6^e de cette catégorie, c’est dans le prix moyen à date que la Cité des Anges se démarque tout particulièrement. À 6  045€/m² au mois de septembre 2020 les Niçois sont loin derrière Paris et ses 10 355€/m² mais passent devant Lyon (5 782€/m²) et Aix-en-Provence (5  344€/m²) pour sécuriser la deuxième place.

“Il est certain que le marché immobilier niçois est dynamique : les biens se font rares et gagnent en attractivité, déclare Alexis Muscatelli, Team Lead Nice. En effet, si le nombre de biens mis en ligne de mois en mois semble avoir atteint un plateau, pour autant, l’augmentation constante des prix moyens couplée à la baisse des délais de ventes indique une claire augmentation de la demande.”

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Top 10 des villes les plus dynamiques : Lyon devant Paris

Lyon sécurise sa deuxième place au classement des marchés immobiliers les plus dynamiques grâce à ses prix. C’est en effet par le prix au mètre carré moyen sur le marché apparent de septembre 2020 (5 782€/m²) qui a évolué en moyenne de 13,2% sur la période que la ville se démarque.

Comparativement, les 40 292 biens mis en ligne sur la période de janvier 2019 à septembre 2020 sont moins impressionnants puisque Lyon est 7^e sur ce critère. Elle descend même d’une place lorsque ce volume de biens est mis en relation avec sa population totale.

“Malgré tout, l’augmentation significative du volume des biens en ligne à partir d’avril 2020 couplée à un prix moyen élevé confirme l’attractivité et le dynamisme de Lyon” observe David Protais, City Manager de Lyon. 

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Paris 3e ex aequo : faut-il continuer d’investir dans la Ville Lumière ?

Si, de janvier 2019 à septembre 2020, Paris domine très largement l’ensemble des villes analysées en termes de volumes totaux de biens en vente avec ses 157 086 biens ainsi qu’en prix au mètre carré moyen, c’est dans l’évolution de ses prix ainsi que dans le volume de biens en vente relatif à la population que la ville est moins attractive.

Ainsi, même si en septembre 2020 un mètre carré de la Ville Lumière revient en moyenne à 10 355€, son augmentation est minime. Malgré des prix défiant tous les records, les prix n’ont été valorisés que de 0,2% en moyenne à Paris sur la période de janvier 2019 à septembre 2020.

Enfin le volume de biens en vente sur la période est moins impressionnant lorsqu’il est mis en relation avec la population totale de Paris intra muros. Il est intéressant d’observer que Paris ne déroge pas à la tendance générale puisque son nombre de biens a aussi augmenté suite au déconfinement : les acheteurs reprennent le pouvoir. 

“Le marché parisien se comporte de plus en plus comme celui de la petite couronne et inversement, observe Rodolphe Elmaleh, Directeur commercial France. Ainsi, les prix commencent à stagner sur Paris et on voit les délais de ventes s’allonger intra-muros alors qu’ils raccourcissent sur la petite couronne !”

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Aix-en-Provence : quatrième ville la plus dynamique

Classée juste après Paris à la 4^e place, le marché immobilier d’Aix-en-Provence n’est pas en manque. Sur les quatre critères analysés, la ville se démarque par les prix du marché apparent.

Avec 5 344€/m² au mois de septembre 2020, son prix moyen du mètre carré place la ville 3e juste derrière Lyon qui elle est à 5 782€/m² et Paris (10 355€/m²). Ses prix ont augmenté en moyenne de 10,4% sur la période, plaçant Aix-en-Provence à la quatrième place sur ce critère.

C’est le volume total de biens en ligne sur la période qui pénalise la ville, avec 15 532 biens entre janvier 2019 et septembre 2020, Aix-en-Provence se retrouve dernière de ce critère. Ce nombre de biens est assez constant sur la période.

“Le marché immobilier aixois est résilient : c’est sa stabilité qui le rend attractif, analyse Aurélien Cattet, Team Lead sur la ville d’Aix-en-Provence. L’augmentation des prix est constante et le coronavirus comme le premier confinement n’ont que peu influencé les comportements sur ce marché.”

Méthodologie :

L’historique des annonces mises en ligne sur la période de janvier 2019 à septembre 2020 a été analysé. Nous avons donc observé le marché apparent qui est à différencier des données notariales traitant elles des ventes effectuées.

Ainsi, le volume total de biens sur la période analysée correspond à la somme totale du nombre de biens publiés sur la période. 

En divisant le volume total par la population globale d’une ville nous obtenons le volume relatif de biens publiés sur la période analysée.

La moyenne du prix au mètre carré est calculée sur les prix des annonces publiées sur la période analysée. Son taux d’évolution est déterminé en faisant la moyenne des évolutions au mois par mois, évolution entre janvier 2019 et janvier 2020 par exemple. Les mois de confinement ont été exclus de cette analyse car peu représentatifs du marché.