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Transaction immobilière : n’oubliez pas les impôts !

Finances

Lorsqu’un bien immobilier change de main, si le prix de vente est supérieur à prix d’acquisition initiale, l’ancien propriétaire réalise ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Il sort gagnant de la vente puisqu’il a réalisé un bénéfice sur celle-ci. Sauf que, afin d’éviter les dérives, les transactions immobilière sont soumises à une fiscalité bien définie. Un régime fiscal qui sous-entend en outre que, selon les cas, les plus-values immobilières sont doublement imposables.

Fiscalité des ventes immobilières

La plus-value est le gain qu’un propriétaire cédant réalise lors de la vente de son bien immobilier. Il semblerait aller de soi que cet argent lui profite directement. Surtout s’il a réalisé des travaux de rénovation ou d’aménagement pour accroître la valeur du bien. Mais il n’en est rien. Les plus-values immobilières sont imposées à la fois sur l’impôt sur le revenu mais aussi sur les prélèvements sociaux.

En fonction du type de bien et de la durée de détention, l’imposition n’est pas la même. Un propriétaire qui met en vente son logement et qui réalise une plus-value très bien peut-être exonéré d'impôt ou bien taxé à hauteur de... 36,2 % ! Tout dépend en fait du type du bien vendu : résidence principale ou secondaire ?

Les résidences principales : pas d’imposition sur les plus-values

Face aux changements de modes de vie, de plus en plus mobiles, des particuliers, l’administration fiscale a redéfini en 2014 la notion de résidence principale. Celle-ci se caractérise désormais par :

  • le caractère habituel et effectif de la vie de la famille (au sens de foyer fiscal) dans le logement
  • le lieu des centres d’intérêts, professionnels et matériels du contribuable concerné par la plus-value immobilière

Pour simplifier, la résidence principale est aujourd’hui une maison ou un appartement que son propriétaire occupe « de manière permanente ». Pour ces logements, aucune imposition à prendre en compte, ni sur l’impôt sur le revenu, ni sur les prélèvements sociaux. Une bonne nouvelle pour les propriétaires donc, mais attention à ne pas déménager avant la signature de l’acte de vente du logement. En faisant cela, votre futur ancien logement perd d’office son statut de résidence principale et vous votre droit à l’exonération d’impôt !

Une transaction immobilière, surtout une vente, est une démarche longue et fastidieuse. Consciente de l’ampleur et de la lourdeur des formalités administratives, l’administration fiscale accorde un « délai normal de vente » aux particuliers. Ce délai leur permet de réaliser tranquillement la vente sans risquer de perdre leur statut de résidence principale. Il est fixé à un an.

Vente d’une résidence secondaire : double imposition, mais des exonérations

Villa avec vue sur mer, chalet à la montagne, maison de campagne la définition d’une résidence secondaire est large. Il peut très bien s’agir d’un appartement ou d’une maison que vous fréquentez lors de vos congés que d’un bien immobilier vide que vous possédez, ou que vous louez à titre onéreux ou gratuit.

Quel que soit l’usage que vous en faites, si vous la mettez en vente, la plus-value sur votre résidence secondaire sera doublement taxée :

  • Le taux d’impôt sur le revenu est égal à 19 % de la plus-value immobilière réalisée
  • Le taux de prélèvements sociaux est égal à 17,2 % de la plus-value immobilière

Ces charges sont payables lors de la cession du bien immobilier chez le notaire. Ce dernier remplit une déclaration 2048 “Déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers” qu’il envoie ensuite à l’administration fiscale. De son côté, le propriétaire a aussi des papiers à remplir, dans le formulaire 2042 C dans la case « Cession d’immeuble : plus-value et gain divers”.

Dans quels cas peut-on être exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière ?

Patience et longueur de temps, disait le poète. Dans ce cas précis, rien n’est plus vrai. Les résidences secondaires peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux seulement au bout de plusieurs dizaines d’années de détention :

  • 22 ans révolus pour être exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière.
  • 30 ans révolus pour être exonéré de prélèvements sociaux.

On calcule le nombre d’années à partir de la date d’acquisition, ou de transmission du bien (s’il est donné en héritage ou en donation). Notez que cette exonération d’impôt n’est pas directe mais progressive. Chaque année à compter de la 6e année, un pourcentage d’exonération est appliqué (qui n’est pas le même pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux) qui augmente d’année en année.

Enfin, vous pouvez être exonérée d’imposition sur la plus-value si vous vendez votre résidence secondaire pour acquérir votre résidence principale. Sous deux conditions cependant :

  • ne pas avoir été propriétaire au cours des 4 dernières années qui précèdent la vente
  • ne pas être propriétaire de la résidence que vous vendez

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