Comment calculer ses frais de notaire ?

Les frais de notaire, ou frais d'acquisition, peuvent aller de 2 % à 8 % du prix du bien, selon les cas, pour une vente de maison ou d'appartement. Découvrez comment les calculer, département par département. Honoraires du notaire, droits de mutation, taxes et frais divers... Toutes les infos sont ici!

Comment calculer les frais de notaire

On a beau les appeler communément frais de notaire, les taxes et honoraires perçus par le notaire au moment de l'acte de vente sont en réalité des frais d'acquisition. Sous cette appellation sont regroupés les honoraires du notaire, en effet, mais aussi et surtout les droits de mutation et autres taxes dues au Trésor Public (soit 85 % des frais d'acquisition). A la charge de l'acquéreur (sauf mention contraire), les frais de notaire atteignent souvent 7 à 8 % du prix du bien dans l'ancien (ou 2-3 % dans le neuf).

Calcul des frais de notaire : les droits d'enregistrement

C'est la principale composante des frais de notaire : les droits d'enregistrement sont des impôts dus aux collectivités locales en cas de transaction immobilière. Concrètement, ils sont payés au notaire, qui les reverse au Trésor Public au nom de l'acheteur.

Les droits d'enregistrement sont aussi appelés droits de mutation. Pour les calculer, on applique un pourcentage du prix du bien, différent selon la nature de la transaction.

Vente d'un bien ancien et/ou vente entre particuliers

Depuis le 1er janvier 2014, chaque département est libre de relever le taux de ses droits de mutation, ce qui donne quelques disparités selon les territoires. Dans quasiment tous les départements, le pourcentage qui s'applique est de 5,81 % du prix du bien. Les exceptions (Indre, Isère, Morbihan et Mayotte) pratiquent un taux plus bas, à 5,11 %.

Vente d'un bien neuf par un professionnel

Pour les logements en VEFA (Vente en l'Etat de Futur Achèvement), les frais de notaire sont calculés différemment. Les acquéreurs bénéficient de droits de mutation nettement allégés, afin de compenser une TVA qui atteint 20% du prix de vente.

Ainsi, lorsque l'on achète un logement sur le mode de la VEFA, les droits de mutations sont limités à 0,71 % du prix du bien.  

Les autres taxes dues au trésor public

Dans le calcul des frais de notaire, on prend aussi en compte quelques taxes additionnelles, perçues au moment de l'acte de vente et reversées au Trésor Public. Dans tous les cas s'applique une contribution de sécurité immobilière, qui s'élève à 0,10 % du prix du bien.

Le cas échéant, le notaire peut aussi vous demander une taxe sur les terrains devenus constructibles.

Enfin, en cas de revente de résidence secondaire, les vendeurs doivent s'acquitter d'une taxe sur la plus-value. Comme son nom l'indique, elle ne s'applique que si le bien a été vendu à un prix plus élevé que lors de son acquisition.

La plus-value est imposée à un taux maximum de 34,5%, mais de nombreux abattements s'appliquent pour diminuer ce pourcentage : en fonction de l'ancienneté, des travaux réalisés, des différents frais engagés... De plus, la plus-value est exonérée d'impôt au-delà de 30 ans.

Calculer les honoraires du notaire

Dernière composante des frais d'acquisition, les honoraires du notaire représentent environ 15 % de ceux-ci. Ils sont perçus directement par le notaire au titre de sa rémunération : on les appelle aussi les émoluments.

Dans le cas ou chacune des deux parties (acheteur et vendeur) font intervenir leur notaire, les honoraires sont divisés en deux parts égales.

Comment calculer les honoraires du notaire?

Encadrés par la loi, les honoraires du notaire sont fixés par une grille tarifaire proportionnelle du prix du bien. Ils ont fait l'objet d'une révision à la baisse (-1,4%) à l'occasion de la loi Macron, appliquée dès 2016. Les chiffres ci-dessous tiennent compte des derniers taux en vigueur.

Grosso modo, pour les biens immobiliers vendus entre particuliers au-delà de 80,000 €, les honoraires du notaire peuvent aller de 1 à 1,50 % du prix du bien.

Pour calculer les honoraires du notaire en détail, on applique une grille tarifaire par tranche du prix du bien :

  • De 0 € à 6,500 € : 3.945 %
  • De 6,500 € à 17,000 € : 1.627 %
  • De 17,000 € à 60,000 € : 1.085 %
  • Au dessus de 60,000 € : 0.814 %

Au montant obtenu s'ajoute ensuite 20 % de TVA.

Par exemple, si vous achetez un bien à 200,000 €.

Les honoraires du notaire se calculent comme suit :

  • de 0 à 6,500 € : 3.945 %  = 256.43 €
  • de 6,500 à 17,000 € : 1.627 % = 170.84 €
  • de 17,000 à 60,000 € : 1.085 % = 466.55 €
  • au-dessus de 60,000 € (en l’occurrence 140,000 €) : 0.814 % = 1,139.60 €

Le total est de (256,43 + 170,84 + 466,55 + 1,139.60) = 2,033.42 € HT, auquel s’ajoutera la TVA à 20 % soit 2,440,10 € TTC, arrondis à 2,440 €.

Les frais additionnels perçus par le notaire

Outre les émoluments proportionnels du prix du bien, le notaire qui s'occupe de votre acte de vente peut facturer des honoraires de formalités. A coût fixe, ils sont perçus au titre des démarches qu'il accomplit pour l'acquéreur, avant et après l'acte de vente. Les honoraires de formalité sont calculés en unité de valeur, chacune étant facturée 3,92 € TTC.

A cela s'ajoutent les éventuels débours, ou frais avancés au nom de l'acheteur. Ils concernent les différentes démarches facturées par des organismes externes, comme l'obtention de certificats officiels ou la convocation d'un géomètre. Sont également pris en compte les frais de déplacement du notaire, et ses dépenses d'envoi de document, tous à la charge de l'acquéreur.

Au total, les honoraires du notaire peuvent atteindre des sommes considérables si la valeur du bien est très élevée. Certains dispositifs ont été mis en place pour permettre de les alléger. Si la valeur du bien dépasse 150,000 €, les notaires peuvent appliquer une réduction de 10 % sur leurs émoluments. Au-delà de 10 millions d'euros, la réduction peut aller jusqu'à 40 %.

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