Compromis de vente : Tout ce qu’il faut savoir avant de signer

Etape importante de la transaction, le compromis de vente est un engagement mutuel qui verrouille la vente de votre bien immobilier. A signer chez le notaire ou en agence, c’est un document très contraignant, différent de la promesse de vente. Découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de signer !

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente : tout ce qu’il faut savoir avant de signer

A la signature d’un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à réaliser la transaction immobilière, au prix fixé lors de la négociation. C’est donc un document extrêmement contraignant : découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de le signer !

Le compromis de vente est aussi appelé Promesse Synallagmatique de Vente (ou PSV). Ici, le mot synallagmatique est synonyme de bilatéral : la PSV se distingue donc de la Promesse Unilatérale de Vente (PUV), qui n’engage qu’une seule des deux parties.

Il s’agit donc d’un document à ne pas prendre à la légère ! Une fois signé, les deux parties sont tenues de procéder à la vente du bien dans un délai de quelques mois, selon les modalités prévues par le compromis de vente, sous peine de recours en justice.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est l’agglomération d’une promesse d’achat et d’une promesse de vente. C’est un contrat qui a la même valeur qu’un acte de vente, différé de quelques mois, le temps nécessaire pour épuiser plusieurs clauses suspensives.

Du côté du vendeur, le compromis de vente garantit le transfert du bien à une date ultérieure. La signature du contrat scelle également le prix de vente, ainsi que plusieurs autres modalités concernant la transaction.

Le compromis de vente inclut généralement un dépôt de garantie (ou indemnité d’immobilisation), qui permet de s’assurer du sérieux de l’acheteur. Ce dernier doit déposer une somme fixée librement, allant plus ou moins de 3% à 8% du prix de vente. Elle sera imputée au montant du bien lors de l’acte authentique de vente.

Enfin, le compromis de vente n’entraine pas d’enregistrement fiscal ; il n’y a donc pas de frais administratifs à engager lors de sa signature.

Quand faut-il signer un compromis de vente ?

Le compromis intervient à l’issue de la négociation, lorsque le vendeur et l‘acheteur se sont mis d’accord sur tous les détails de la vente d’un bien immobilier. En particulier, les deux parties doivent s’être entendues sur le prix et sur la date de la transaction.

Où le signer ?

Il existe trois options pour signer un contrat de compromis de vente :

  • Sans intermédiaire : entre le vendeur et l’acquéreur, directement. On parle alors de compromis de vente « sous seing privé » ;
  • Chez un notaire, qui représente les deux parties et se porte garant du respect du contrat ;
  • Chez une agence immobilière mandatée.

Ce qu’il doit contenir

Le compromis de vente est un document complexe, prélude à l’acte de vente définitif. Il doit obligatoirement faire apparaître les éléments suivants :

  • Identification des deux parties ;
  • Prix total du bien tel qu’il a été concerté par l’acquéreur et le vendeur ;
  • Modalités de paiement ;
  • Montant du dépôt de garantie ;
  • Délai de réalisation de la vente définitive ;
  • Conditions générales de la vente ;
  • Rémunération de l’intermédiaire en cas de défaillance d’une des deux parties ;
  • Clauses suspensives.

Les conditions suspensives du compromis de vente

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) doit aussi recenser les clauses suspensives, qui pourraient annuler la validité du contrat si une de ces conditions se réalisait.

Les clauses suspensives les plus communément ajoutées à un compromis de vente sont les suivantes :

  • Refus de prêt de la banque ;
  • Non-délivrance d’un permis de construire ;
  • Préemption de la commune : en cas de droit de préemption, le notaire va purger ce droit.  Cela revient à notifier la commune de la vente et lui laisser jusqu’à 2 mois pour exercer éventuellement son droit de préemption ;
  • Découverte d’une servitude cachée.

En plus de ces clauses suspensives, il arrive qu’on ajoute l’une des clauses suivantes, ayant aussi le pouvoir d’invalider le contrat :

  • Clause de dédit : relativement rare, elle offre l’option à une des deux parties de se retirer de la vente. La clause est liée au paiement d’une indemnité mentionnée dans le compromis de vente.
  • Clause pénale : en l’absence de clause de dédit, la clause pénale peut fixer le montant du dédommagement en cas de rétractation du vendeur ou de l’acquéreur, sous la forme de dommages et intérêts forfaitaires.

Comment rédiger le compromis de vente

En théorie, il est possible de rédiger un compromis de vente sans assistance juridique, dans le cadre d’un accord sous seing privé. Cela dit, la rédaction du document est d’une importance telle qu’il est recommandé de faire appel à l’appui-conseil d’un professionnel de ce type de contrat (notaire ou agent immobilier).

Le compromis de vente anticipe la plupart des clauses qui formeront l’acte définitif de vente. Il doit donc être préparé avec une précaution extrême, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives, à adapter exactement à la situation de la vente.

A défaut d’un compromis de vente chez le notaire ou via une agence immobilière, le vendeur peut, en dernier recours, utiliser un contrat-type.

Délai de rétractation

Pour toutes les promesses synallagmatiques de vente, un délai de rétractation est prévu par la loi. Il s’applique sans exception, même s’il ne figure pas dans le contrat du compromis de vente.

Il permet à l’acquéreur d’exercer un droit de rétractation unilatéral pendant 10 jours à compter de la remise de la signature, sans motif. Il doit simplement signaler sa décision par lettre recommandée avec avis de réception auprès de l’agence immobilière, du notaire ou du vendeur.

Que se passe-t-il si le compromis de vente est rompu ?

En dehors de ce délai de rétractation, il arrive que l’une des deux parties décide de rompre ses engagements. L’autre partie est alors habilitée à saisir la justice pour forcer la réalisation de la vente. La procédure peut occasionner, au passage, le versement de dommages et intérêts.

Pendant la procédure judiciaire, la vente est bloquée : le vendeur n’est pas autorisé à négocier avec d’autres acheteurs, et l’acheteur est tenu d’effectuer le paiement dans les modalités prévues par le compromis de vente.  

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