Compromis de vente sans notaire : les points de vigilance !

Diagnostics immobiliers, documents annexes, plan de financement et clauses suspensives : découvrez tous les points de vigilance incontournables pour signer un compromis de vente sans notaire, entre particuliers !

Le compromis de vente sans notaire : les points de vigilance

S'il est généralement préférable de faire appel à un notaire, rien n'empêche les propriétaires et les acheteurs de signer leur compromis de vente sous seing privé. Pour sécuriser la transaction et protéger les deux parties en cas d'imprévu, découvrez les points de vigilance à connaître avant de signer un compromis de vente sans notaire.

Comment signer un compromis de vente sans notaire ?

Les compromis de vente actuels sont toujours régis par le code civil napoléonien. Bien qu'actualisé depuis par des amendements et des décrets, l'essentiel est toujours dans l'article 1589 du Code Civil, datant de 1804 : "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix." La vente est considérée "parfaite" dès lors qu'un contrat affirme l'accord entre acheteur et vendeur.

Cette définition est toujours à la base du compromis de vente, qui peut être signé entre particuliers, sans notaire. On parle alors d'acte sous seing privé. L'avantage principal est de réduire les délais, le rendez-vous chez le notaire étant parfois difficile à obtenir... Surtout lorsqu'on est impatient de voir la vente se réaliser !

Les étapes du compromis de vente sans notaire

Les modalités du compromis de vente sans notaire sont libres : c'est au vendeur de proposer sa version du contrat à l'acheteur, qui peut négocier certaines clauses. Le propriétaire doit ensuite annexer un certain nombre de documents obligatoires pour la légalité du contrat. Ensuite, une fois le dossier complet, les deux parties peuvent se rencontrer et signer le compromis, avant de le transmettre au notaire pour préparer la réception de l'acte authentique de vente.

Bien exécuté, un compromis de vente sous seing privé dispose de la même légalité qu'un document enregistré devant notaire ! Cependant, il est nécessaire d'être extrêmement vigilant sur un certain nombre de points et sur la forme légale de la rédaction. En effet, rédiger un compromis sans notaire est relativement risqué.

Pour garantir la légalité du compromis de vente, on peut donc :

  • Utiliser un modèle de compromis de vente ;
  • Faire appel à un agent immobilier pour faire l'intermédiaire.

Les agents immobiliers peuvent utiliser leurs propres modèles de compromis de vente, garantissant la validité du contrat. Cela dit, attention : rien ne remplace l'expertise juridique d'un notaire, spécialiste en droit immobilier! Quelle que soit la solution retenue, voici donc les principaux points de vigilance.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Depuis 1996 et la loi Carrez, la liste des diagnostics immobiliers potentiellement obligatoires ne cesse de s'allonger ! Ils sont aujourd'hui au nombre de neuf. À la charge du vendeur, ils permettent d'informer l'acheteur sur l'état du bien. Les certificats doivent être réalisés par des diagnostiqueurs professionnels et annexés au compromis de vente avant sa signature.  

Les neuf diagnostics immobiliers ne sont jamais obligatoires en même temps : tout dépend de la zone géographique, de l'ancienneté des installations et du permis de construire et du type de bien. Seul le DPE (diagnostic de performance énergétique) est requis dans tous les cas de vente immobilière. En temps normal, le notaire se charge de vous rappeler lesquels vous devez présenter en tant que vendeur. En son absence, vous pouvez vérifier par vous-même en consultant notre article sur les diagnostics immobiliers.

Les autres documents à fournir en annexe du compromis de vente

Depuis la loi ALUR de 2014, les propriétaires-vendeurs doivent annexer plusieurs autres documents à leur compromis de vente. Ils concernent les logements en copropriété, et ne s'appliquent donc pas aux maisons individuelles.

Ces documents doivent être sollicités par le vendeur auprès du syndic de copropriété, qui facture la prestation. Ils permettent à l'acheteur de savoir exactement quelle est la situation de la copropriété et du lot qu'il va acheter. Les documents à annexer au compromis de vente incluent les suivants :

  • Règlement de copropriété
  • Etat descriptif de l'indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Diagnostic technique global de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • Sommes à verser en tant que futur propriétaire

C'est au propriétaire de s'assurer que tous les documents requis par la loi ALUR sont annexés au compromis de vente sans notaire, avant sa signature. S'il manquait une pièce, le délai de rétractation de l'acquéreur (de 10 jours) serait décalé jusqu'à la réception de tous les documents obligatoires.

Les clauses suspensives

Autre point de vigilance, les deux parties doivent s'assurer qu'il ne manque aucune clause suspensive pouvant s'appliquer à leur situation. Elles permettent notamment de protéger l'acheteur en cas d'imprévu, en le dégageant de ses obligations s'il ne parvenait pas à obtenir son financement.

D'autres exemples de clauses suspensives permettent d'annuler le compromis de vente sans réparations : préemption de la mairie ou du locataire, apparition de servitude, hypothèque non purgée... La liste de ces clauses varie selon chaque compromis. Dans le doute, il est recommandé de demander conseil auprès d'un expert pour s'assurer qu'elles permettent d'anticiper toutes les éventualités.

Les modalités de financement

Le compromis de vente peut être annulé si l'acquéreur ne réussit pas à obtenir son crédit immobilier. En retour, ce dernier doit préciser le détail de son plan de financement dans le contrat, tel qu'il va le présenter aux banques. Apport personnel, montant des mensualités, durée de remboursement, taux d'intérêt... Le paragraphe des modalités de financement doit mentionner tous ces détails pour s'assurer que le plan du vendeur est solide.

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