Comment signer un compromis de vente sous seing privé

Pour le compromis de vente, il n'est pas obligatoire de se rendre devant le notaire. Propriétaire et acheteur peuvent sceller leur accord sans intermédiaire. Découvrez tous les risques liés au compromis de vente sous seing privé, qui offre moins de garanties qu'un acte notarié.

Comment signer un compromis de vente sous seing privé ?

Un compromis de vente peut être signé devant le notaire ou directement entre particuliers. Cette solution est plus rapide, mais aussi plus risquée ! En l'absence d'un officier public, vous allez devoir faire preuve d'une vigilance extrême sur la forme du contrat, les clauses suspensives ou les annexes obligatoires... Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir avant de signer un compromis de vente sous seing privé !

Qu'est-ce qu'un compromis de vente sous seing privé ?

Le compromis est un avant-contrat qui scelle l'accord entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. C'est l'étape centrale de la vente : elle détermine les contours de la transaction et la date à laquelle sera signé l'acte de vente. Elle garantit la réalisation de ce dernier dans un délai de quelques mois, nécessaire pour obtenir un financement et vérifier les clauses suspensives.

Il n'y a aucune obligation légale de signer le compromis de vente chez le notaire : acheteur et vendeur peuvent opter pour un "acte sous seing privé". Sans notaire, on parle alors de "compromis de vente sous seing privé".

La loi n'impose pas de faire appel à un notaire au stade du compromis de vente : sous seing privé, il a la même valeur légale. En revanche, l'acte de vente sera obligatoirement signé devant notaire : c'est une condition indispensable à l'enregistrement administratif et cadastral de la vente. Seul le notaire est habilité à faire ratifier la transaction auprès des services de la publicité foncière. La forme "authentique" notariée est donc la seule autorisée pour l'acte de vente.  

Les avantages du compromis de vente sous seing privé

Signer un acte sous seing privé présente l'avantage d'être plus rapide. C'est parfois un avantage de taille : certains notaires sont très occupés, et l'obtention d'un rendez-vous peut retarder la signature du compromis de quelques semaines. Plutôt frustrant quand on est impatient de vendre son bien...

Pour signer le compromis de vente sous seing privé, il faut organiser une rencontre entre le propriétaire et l'acheteur. Cela dit, il est capital de bien prendre son temps pour rédiger le contrat et rassembler tous les documents obligatoires à annexer au compromis.

Ainsi, l'avantage est relativement limité en regard des risques auxquels vous expose un compromis sous seing privé. En effet, la présence d'un notaire permet d'éviter de nombreux écueils de nature à menacer la réalisation même de la vente.

Les points de vigilance  

Le notaire est un officier public spécialisé dans l'enregistrement des actes juridique. S'en passer est forcément un risque pour les deux parties, en particulier en ce qui concerne les points de vigilance suivants :

Les pièces annexes au dossier

Depuis la loi ALUR de 2014, le nombre de pièces à annexer au compromis de vente est en nette augmentation ! Le propriétaire doit maintenant présenter un grand nombre de diagnostics immobiliers obligatoires, réunis dans le DDT (dossier de diagnostics techniques). Il doit aussi joindre des documents officiels comme les titres de propriétés, les références cadastrales et le dernier acte de vente. Enfin, en cas de copropriété, il doit ajouter des pièces permettant à l'acquéreur d'être informé sur la situation du syndic, le bâtiment ou les dernières assemblées générales de copropriétaires.

Sous seing privé, le propriétaire doit redoubler de vigilance pour être sûr de ne rien oublier. S'il manquait un document annexe obligatoire, cela pourrait retarder tout le processus, et notamment le délai de rétractation de l'acquéreur. D'une durée de 10 jours, il démarre à partir du moment où le compromis de vente est complet.

Pire, oublier un diagnostic obligatoire peut avoir des conséquences dramatiques pour la vente immobilière. En cas de vice caché, l'acquéreur pourrait assigner le vendeur en justice et solliciter une annulation de vente ou une révision de son prix.

La rédaction du contrat

La mise en forme de la rédaction du contrat est capitale pour assurer sa valeur légale. Sans formation juridique, rédiger des clauses légales est une mission impossible ! Des erreurs ou des équivoques sur certains termes pourraient entraîner de sérieux maux de tête en cas de litige... Faire appel à un notaire vous permet aussi d'éviter cet écueil.

Les clauses suspensives

Chaque compromis de vente est assorti de clauses suspensives qui lui sont propres. Elles correspondent à des conditions indispensables à la réalisation de la vente : l'obtention d'un prêt, l'absence de préemption par la commune, l'absence de servitudes, l'attribution d'un permis de construire...

Signer un compromis de vente chez le notaire permet de garantir que le contrat inclut les clauses suspensives adéquates. Cela évite les impasses légales et sécurise la transaction pour les deux parties.

Mais ce n'est pas tout : la signature du compromis devant notaire permet d'obtenir des conseils personnalisés et facilite le dépôt de garantie. Cet acompte facultatif est alors versé sur le compte séquestre du notaire par l'acquéreur pour garantir la réalisation de la vente.  

Solution numéro 1 : utiliser un modèle de compromis de vente

Pour s'assurer que le contrat respecte la mise en forme légale, même sans notaire, les propriétaires ont tout intérêt à utiliser un des modèles de compromis de vente disponibles sur internet. Ils reprennent tous les éléments indispensables : la désignation du bien et des parties, les mentions légales, les clauses principales...

Cela dit, même les meilleurs modèles de compromis de vente en ligne n'incluent pas forcément toutes les clauses adaptées à votre situation. Pour tous les cas particuliers, il peut être nécessaire d'en rajouter afin de verrouiller toutes les éventualités, sous peine de vous exposer à des litiges entre acquéreur et vendeur.

Solution numéro 2 : utiliser une agence immobilière comme intermédiaire

Les actes sous seing privé peuvent aussi être signés via un intermédiaire : l'agence immobilière. Celle-ci se charge alors de rédiger le compromis de vente. Cela dit, restez vigilant : cette solution n'offre jamais autant de garanties que le recours à un notaire, dont la neutralité, la déontologie stricte et l'expertise en droit immobilier sont irremplaçables.

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