Les frais d'agence immobilière : comment les réduire?

Découvrez comment mieux vendre votre maison ou votre appartement en payant moins de frais d'agence immobilière ! En pourcentage ou au forfait, payables par l'acheteur ou le vendeur, Proprioo fait le point pour vous aider à réaliser des économies de plusieurs milliers d'euros sur les frais d'agence.

Les frais d'agence immobilière

Les frais d'agence immobilière représentent une dépense considérable lors de toute vente assistée par un professionnel. Calculée généralement au pourcentage, mais aussi maintenant en forfait fixe, la commission d'agence peut varier du simple au triple ! Fixée dans le mandat de vente, elle peut représenter une source importante d'économie pour les vendeurs. Qui les paye? Comment les faire baisser? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur les frais d'agence!

Comment sont calculés les frais d'agence immobilière ?

Les frais d'agence ne sont pas encadrés par la loi, contrairement aux honoraires des notaires. Ils sont fixés librement par les professionnels de l'immobilier. Cela dit, ils font l'objet d'une obligation de transparence, et doivent être affichés de façon lisible, en pourcentage, dans les locaux de l'agence. Leur valeur doit être exprimée en TTC.

Les frais affichés en agence sont une valeur de base, qui laisse la porte ouverte à la négociation entre le vendeur et l'agent. Du côté de l'acquéreur aussi, il est possible qu'un effort sur la commission de la part de l'agent soit utilisé comme levier pour se mettre d'accord sur un prix de vente.

Les frais d'agence au pourcentage

C'est comme cela que sont calculés les frais d'agence dans la grande majorité des cas : un pourcentage est appliqué sur le prix de vente. En général, il est compris entre 4 % et 8 %. Par exemple, pour une agence pratiquant des frais de 5 %, un bien vendu 100,000 € par le propriétaire génèrera une commission de 5,000 €. Le prix annoncé en vitrine sera de 105,000 € FAI (frais d'agence inclus).

Le pourcentage pratiqué par une agence est flexible : il est d'usage que l'on applique un barême dégressif si le prix de vente est élevé. Par exemple, pour un bien de plus de 500,00 €, on appliquera un pourcentage de commission nettement plus faible que pour un bien de 100,000 €.

Malgré ces ajustements, les frais d'agence représentent des sommes considérables, pouvant atteindre fréquemment plusieurs dizaines de milliers d'euros. Une petite partie est réservée à la prime de l'agent : elle est généralement comprise entre 10 % et 30 % des frais d'agence. Le reste est conservé par l'enseigne, qui les justifie par ses frais structurels, sa communication, la rémunération en fixe de son personnel, etc...

Une alternative aux agences traditionnelles est apparue à travers les mandataires immobiliers. Agents libres et déclarés, ils travaillent de chez eux avec des frais fixes réduits au strict minimum. Ils peuvent donc se permettre de pratiquer des commissions moins élevées, souvent autour de 3 % du prix de vente.

Qui paye les frais d'agence immobilière ?

Là encore, il n'y a pas de règle stricte aux yeux de la loi. Les frais d'agence immobilière peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acheteur. Par défaut, c'est plutôt au propriétaire qu'il revient de les payer. Dans tous les cas (qu'ils soient à la charge de l'acquéreur ou partagés en deux parts égales), l'essentiel est que le payeur soit clairement défini dans le mandat de vente.  

Quand payer les frais d'agence immobilière?

Le paiement de la commission d'agence est conditionné à la réalisation de la vente immobilière. Elle n'est due qu'en cas de signature de l'acte de vente chez le notaire. Il n'y a donc pas besoin de verser d'avance ou d'arrhes à un agent immobilier. Le règlement intégral de la commission sera effectué le jour de l'acte authentique de vente.

Comment faire des économies sur les frais d'agence?

Faire jouer la concurrence

N'hésitez pas à comparer les agences avant de signer un mandat ! A Paris (et dans beaucoup d'autres villes), les commissions peuvent varier du simple au triple. Le marché immobilier en zone tendue ne justifie pas forcément de payer des commissions très importantes pour vendre son bien.

Aujourd'hui, les vendeurs sont suffisamment informés. Chaque réseau d'agence pratique une commission fixe, facilement consultable. Ces frais sont associés à des services plus ou moins efficaces. Devant l'ampleur des sommes en jeu, les frais d'agence sont un facteur fondamental au moment de choisir son agence immobilière.

Pour payer moins de frais d'agence, les propriétaires sont libres de faire appel à une (ou plusieurs) agences à taux réduit, voire à un mandataire immobilier pour faire descendre la commission à 3 % ou moins.

Invoquer le mandat exclusif pour négocier

Autre levier de négociation, le vendeur peut proposer un mandat exclusif à un agent, en échange d'une commission réduite. En effet, dans le cas d'un bien de grande valeur marchande, un mandat exclusif garantit à l'agent qu'il touchera une commission, au contraire du mandat simple.

Pour l'acheteur : faire sortir la commission d'agence du prix de vente

Du côté de l'acheteur, les frais d'agence sont généralement inclus dans le prix de vente tel qu'il est affiché en agence. On parle alors de prix FAI (frais d'agence inclus). Une astuce consiste à négocier avec l'agent pour faire sortir les frais d'agent du prix de vente.

Ils sont alors convertis en honoraires hors prix de vente. Fondamentalement, ça ne change rien pour l'agent, qui touchera la même somme. En revanche, pour l'acquéreur, cela permet de payer la commission à part et de la soustraire aux frais d'acquisition (aussi appelés frais de notaire).

Ces derniers s'élèvent autour de 7 % pour un bien ancien et sont payés au notaire le jour de la signature de l'acte de vente. En faisant sortir les frais d'agence hors du prix de vente, l'acheteur peut donc économiser plusieurs centaines d'euros sur la commission.

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