Frais de notaire dans l'ancien : tout savoir, méthode de calcul...

Découvrez ce que recouvrent les frais de notaire dans l'ancien, comment les calculer... Frais d'acquisition, droits de mutation, honoraires, débours : tout ce qu'il faut savoir sur les frais obligatoire en cas d'achat ou de vente de son logement. Les frais de notaire sont compris entre 7% et 8% du prix du bien.

Frais de notaire dans l'ancien : Comment les calculer ?

Dans l'immobilier "ancien", les frais payés au notaire sont plus élevés que pour les logements neufs. Cette différence est due au montant des droits de mutation : en dessous de 1% pour une VEFA, ils atteignent plus de 5% dans l'ancien. En ajoutant les émoluments du notaires et autres frais administratifs, les frais de notaire dans l'ancien sont compris entre 7% et 8% du prix du bien. Découvrez ce qu'ils recouvrent exactement et comment les calculer avec précision.

Définition des frais de notaire dans l'ancien

Bien qu'on les appelle frais de notaire dans le langage courant, le terme exact est en fait "frais d'acquisition" ! En effet, si le notaire se charge bien de les collecter au moment de la vente, ils désignent un ensemble de frais administratifs obligatoires en cas de mutation de propriété. Ils sont toujours payés d'un seul bloc au notaire, le jour de la signature de l'acte de vente.  

Les frais de notaire (ou frais d'acquisition) se décomposent comme ceci :

  • droits de mutation, destinés aux collectivités locales ;
  • émoluments du notaire, qui constituent ses honoraires ;
  • émoluments de formalités et autres frais, en concept de défraiement du notaire ;
  • contribution de sécurité immobilière.

Qu'est-ce qu'un logement "ancien" ?

Contrairement à d'autres situations, dans le cas des frais de notaire, la définition d'ancien est très inclusive. Est considéré comme "ancien" tout logement ayant déjà connu une mutation de propriété. Appartement ou maison, cela inclut donc tous les immeubles à la revente, quel que soit le nombre d'années écoulées depuis leur construction.

La distinction entre les immeubles de moins de 5 ans et les autres est donc abolie. Utilisée jusqu'en 2012, elle faisait baisser les frais de notaire pour les logements les plus récents. Au contraire, désormais, tous les logements qui ne sont pas achetés neufs sont logés à la même enseigne et sont considérés comme "anciens" au regard des frais de notaire.

Qui doit payer les frais de notaire dans l'ancien ?

Les frais de notaire dans l'ancien sont toujours à la charge de l'acquéreur. Pour ce dernier, il est donc indispensable de savoir les estimer avec plus ou moins de précision avant même de parcourir les petites annonces. Pour les évaluer grosso modo et savoir combien on peut investir dans son logement, on estime qu'ils s'élèvent en moyenne à 7,5% du prix du bien.

Que recouvrent les frais de notaire dans l'ancien ?

Les frais d'acquisition se décomposent comme ceci :

Les droits de mutation à titre onéreux

Payés au notaire, ils sont perçus en définitive par les collectivités locales (commune et département). Depuis 2014, ils ont augmenté : ils sont passés à 5,80% du prix du bien dans la plupart des départements. Seuls l'Indre, l'Isère, Mayotte et le Morbihan continuent d'appliquer des droits de mutation au taux ancien, à 5,09%.

Les émoluments du notaire

Les émoluments, ou honoraires, sont conçus pour rétribuer le travail de réception et d'enregistrement de l'acte de vente par le notaire. Ils sont calculés selon un barème dégressif, appliqué par tranches du prix du bien :

  • De 0 € à 6,500 € : 3.945 %
  • De 6,500 € à 17,000 € : 1.627 %
  • De 17,000 € à 60,000 € : 1.085 %
  • Au dessus de 60,000 € : 0.814 %

Une fois le montant obtenu, il faut encore lui ajouter 20% de TVA.

Au lieu d'appliquer le pourcentage à chaque tranche, voici la méthode de calcul la plus simple pour toutes les transactions de plus de 60.000 € : multipliez le prix du bien par 0,00814, puis ajoutez 405 € (pour la majoration des tranches inférieures). Multipliez ensuite par 1,20 pour appliquer la TVA (de 20%) : le résultat correspond exactement aux émoluments du notaire que vous devrez payer.

Emoluments de formalités et frais divers

Ces émoluments correspondent aux défraiements du notaire. Ce dernier engage des frais pour divers déplacements, demandes administratives, envois postaux, etc... Ces défraiements sont transparents et chaque tarif est encadré par la loi.

Relativement complexe, le montant des formalités et débours dépend du type de vente. Pour simplifier, il peut atteindre entre 800 € et 1.000 € pour une vente de logement.

Contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière est perçue par l'état. Elle se monte à 0,10% du prix du bien.

Comment calculer ses frais de notaire dans l'ancien ?

Si vous connaissez déjà le prix de vente, voici une méthode facile pour obtenir une estimation précise des frais de notaire. A partir du prix net vendeur (hors frais d'agence), vous devez additionner les frais suivants :

  • Droits de mutation : Calculez 5,80% du prix du bien (sauf si le logement est dans un des 4 départements à taux réduit, auquel cas le pourcentage est de 5,09%).

  • Emoluments du notaire : appliquez au prix du bien un pourcentage de 0,814%, ajoutez 405 € puis multipliez par 1,2 pour appliquer une TVA de 20%.

  • Emoluments de formalités et frais divers : ils peuvent être estimés à environ 800 €.

  • Contribution de sécurité immobilière : calculez 0,10% du prix du bien.

Exemples de calcul

Exemple 1 : achat d'un 2 pièces à Paris à 250.000 €

Frais de notaire :

  • Droits de mutation : 250.000 x 5,80% = 14.500 €
  • Emoluments du notaire : (250.000 x 0,814%) + 405 € = 2440 €. On ajoute ensuite la TVA:  2440 x 1,2 = 2928 €
  • Emoluments de formalités : 800 €
  • Contribution de sécurité immobilière : 250.000 x 0,1% = 250 €

Total des frais de notaire : 18.478 €, soit 7,4 % du prix du bien

Exemple 2 : achat d'une grande maison à 500.000 €

Frais de notaire :

  • Droits de mutation : 500 000 x 5,80% = 29.000 €
  • Emoluments du notaire : (500.000 x 0,814%) + 405 € = 4475 €. On ajoute ensuite la TVA:  4475 x 1,2 = 5370 €
  • Emoluments de formalités : 1000 €
  • Contribution de sécurité immobilière: 500.000 x 0,1% = 500 €

Total des frais de notaire : 35.870 €, soit 7,1 % du prix du bien

Frais de notaire et Loi Macron : ce qui a changé en 2016

Depuis 2016 et la mise en application de la loi Macron, les émoluments des notaires ont été légèrement revus à la baisse (tous les chiffres présentés dans cette page tiennent compte de ces modifications).

Concrètement, depuis 2016, le barème des émoluments a sensiblement baissé. De plus, les notaires ont la possibilité d'appliquer une remise de 10% pour tous les honoraires au-delà de 150.000 €. Une condition : cette remise doit bénéficier à l'ensemble de leur clientèle.

Enfin, les honoraires des notaires sont plafonnés pour les petites transactions : ils ne peuvent plus dépasser 10% du prix de vente. Cela concerne essentiellement les petits terrains, d'une valeur de quelques milliers d'euros.

A l'arrivée, pour les ventes de logement ancien, la baisse des frais de notaire est très réduite (de l'ordre de quelques dizaines d'euros).

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