Mandat de vente : tout ce qu'il faut savoir avant de signer !

Mandat de vente simple ou exclusif ? Quels sont les services mis en œuvre par l'agent pour vendre votre bien ? À quel prix ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir avant de signer un mandat de vente, pour réussir votre transaction immobilière aux meilleures conditions possibles avec Proprioo!

Le mandat de vente est un contrat bilatéral signé entre un propriétaire et un agent immobilier. Première étape de la transaction, c'est le passage obligatoire pour qu'un professionnel puisse mettre un logement sur le marché et trouver des acquéreurs au nom du propriétaire. C'est aussi un document très important : plusieurs détails essentiels de la vente y sont consignés, comme le prix demandé, la commission d'agence et le type du mandat, simple ou exclusif. C'est pourquoi il faut bien réfléchir avant de signer un mandat de vente !

Qu'est-ce qu'un mandat de vente ?

Le mandat de vente permet de formaliser la relation entre le vendeur d'un bien et son agent immobilier. Il encadre une prestation de services qui peut prendre plusieurs formes, selon le niveau d'implication du mandataire : réalisation de l'annonce, appui administratif, premier contact avec les acquéreurs et filtrage, visites, appui à la négociation, accompagnement jusqu'à la signature de l'acte de vente chez le notaire...

Depuis la loi Hoguet de 1970, pour passer par une agence, le mandat de vente est obligatoire. Il doit être signé avant la mise sur le marché par l'agence immobilière. C'est un atout pour les propriétaires qui savent exactement où ils mettent les pieds et ce à quoi ils s'engagent.

Pourquoi avoir recours à un mandat de vente ?

Le mandat de vente n'entraîne aucun frais à la signature ; la seule rémunération qui lui est associée constitue les frais d'agence, payables uniquement en cas de vente immobilière effective. Ces frais sont souvent très importants : ils sont généralement compris entre 3% et 8% du prix de vente. Alors, malgré ce coût élevé, pourquoi plus de la moitié des vendeurs font appel à une agence immobilière pour leur transaction ?

Beaucoup de propriétaires s'en rendent compte dès les premiers jours : ce n'est pas si simple de vendre son logement tout seul... L'agent immobilier apporte un savoir-faire décisif dans l'attractivité de l'annonce (photos professionnelles, rédaction, canaux de diffusion...), mais aussi dans la sélection des acquéreurs. Le filtrage permet de n'avoir que des visites d'acheteurs aux dossiers solides, et pour qui le bien correspond exactement à leurs exigences.

Surtout, un agent mandaté (comme Proprioo) vous permet de mettre toutes les chances de votre côté, en toute sécurité. Il va vous aider à fixer un prix correspondant à la réalité du marché, à partir d'une estimation du bien, pour éviter que la vente s'enlise avec un prix surévalué. Il va aussi renforcer votre dossier au niveau des diagnostics obligatoires ou des documents à présenter au notaire, jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. Enfin, un agent mandataire va vous appuyer lors de la négociation du prix de vente par le client, pour une transaction réalisée aux meilleures conditions financières.

Ce que doit contenir le mandat de vente :

Il existe plusieurs types de mandat de vente, comme on va le voir plus bas : mandat exclusif, semi-exclusif, simple... Quel qu'il soit, il doit inclure les éléments suivants pour garantir les droits du propriétaire-vendeur.

• Désignation du vendeur (mandant) : il peut s'agir d'une seule personne, ou de plusieurs dans le cas d'un bien en indivision. Les coordonnées de chacune doivent être précisées.
• Coordonnées de l'agent (mandataire) : il peut agir en son nom propre (agent indépendant) ou pour le compte d'une agence immobilière. Dans tous les cas, il doit être titulaire de la carte d'agent immobilier (ou carte grise), dont le numéro apparaîtra sur le mandat.
• Description du bien : le logement mis en vente doit être détaillé. En plus de l'adresse, on rédigera une description exhaustive des installations et des annexes
• Prix du bien : c'est le montant que le propriétaire va recevoir lors de la vente du bien. Il est très important de l'estimer avec précision, sans le surévaluer. Ni le sous-évaluer, d'ailleurs : si l'agent présente une offre formelle d'un acquéreur disposé à payer le prix mentionné dans le mandat, le propriétaire peut se voir obligé de réaliser la vente sous peine de payer une pénalité.
• Frais d'agence : il s'agit de la rémunération que l'agent va recevoir en échange de ses services. Il est important de rappeler que les frais d'agence ne sont dus qu'en cas de vente immobilière effective, après signature de l'acte de vente chez le notaire. Le mandat en lui-même ne déclenche aucune rémunération. Le montant des frais d'agence doit être précisé dans le mandat de vente, qu'ils soient au pourcentage ou au forfait.  
• Durée du mandat de vente : elle est généralement de 3 mois, bien que dans la loi, aucune durée n'est spécifiée. À l'issue de cette période initiale et irrévocable, elle est prolongée par tranches d'un mois, par reconduction tacite (et facultative) jusqu'à la résiliation. La durée maximale du mandat de vente peut aussi être précisée, souvent d'un an.
• Moyens mis en œuvre par l'agent : c'est une nouveauté de la loi Alur. Désormais, les agents doivent détailler dans le mandat les actions qu'ils vont mettre en œuvre pour réaliser la vente du bien : moyens de diffusion de l'annonce, périodicité des comptes-rendus, etc.

Les différents types de mandat de vente

En plus des critères énumérés précédemment, le plus important est sans aucun doute le suivant : le mandat de vente est-il simple ou exclusif ? C'est une question fondamentale qu'il est préférable d'avoir résolue avant de pousser la porte de l'agence.

• Mandat de vente exclusif : L'agence sollicitée est la seule autorisée à vendre votre bien, pendant toute la durée du mandat.
• Mandat de vente simple : Vous pouvez faire appel à d'autres agences, mais aussi vendre votre bien par vos propres moyens, de particulier à particulier.

En plus de ces deux principaux types de mandat de vente, il en existe deux autres qui sont en fait des dérivés :

• Mandat de vente semi-exclusif : L'agence est la seule à pouvoir vendre le bien, mais le propriétaire est autorisé à réaliser une transaction directe par ses propres moyens.
• Mandat de vente co-exclusif : La vente du bien est réservée à un petit nombre d'agences établi lors de la signature du mandat de vente.

Pourquoi opter pour un mandat de vente exclusif ?

Le mandat exclusif est de loin le plus contraignant : seule l'agence est autorisée à réaliser la vente. Pourtant, beaucoup de propriétaires le choisissent. Pourquoi ?

Tout d'abord, parce qu'il est proposé en premier par les agents immobiliers (de façon parfois non négociable). C'est évidemment à leur avantage : si le bien n'est pas surévalué, ils sont quasiment certains de toucher une commission. D'ailleurs, beaucoup d'agences appliquent un système de primes pour les agents qui font signer un mandat de vente exclusif.

Le mandat de vente exclusif a également quelques atouts pour les propriétaires : il garantit un service haut de gamme, avec un agent motivé comme jamais. Il s'accompagne souvent d'un panneau sur le lieu du logement et d'une bonne position sur les canaux de l'agence (vitrine, prospectus, réseau exclusif, site internet...).

De plus, certains propriétaires considèrent que la multiplication des annonces en agence ou sur internet peut desservir l'attractivité du bien.  A l'inverse, ils estiment qu'en cas de mandat de vente exclusif, l'acquéreur sera moins porté sur la négociation, puisque l'agent immobilier dispose d'un monopole sur ce bien.

Les avantages du mandat simple

Au contraire, opter pour un mandat simple vous permet de diffuser votre bien immobilier à un plus grand nombre d'acquéreurs potentiels. Ce type de mandat est bien moins contraignant : il vous évite d'être lié à une seule agence qui peut parfois négliger la vente de votre logement.

Avec un mandat de vente simple, le propriétaire peut multiplier les canaux de diffusion, tirant profit des agences à proximité ou des sites de petites annonces en ligne qui attirent de plus en plus d'acheteurs. Il n'y a aucun coût supplémentaire, les frais n'étant dus que si une agence réalise la vente.  

Surtout, le propriétaire en mandat simple peut réaliser une vente directe ou faire appel à une agence en ligne comme Proprioo. Dans ces deux cas, son prix de vente est beaucoup plus élevé puisqu'il évite de payer des frais d'agence compris entre 3 % et 8 % de la valeur du bien.