Promesse de vente : Tout ce qu’il faut savoir avant de signer

Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la promesse de vente! Cet avant-contrat permet de sceller les conditions d'une transaction immobilière en offrant des garanties aux deux parties. Délai d'option, clauses suspensives, indemnités et bien plus encore : tous les détails sont ici!

La promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat qui précède de quelques mois la signature de l'acte définitif chez le notaire. Similaire au compromis de vente, elle présente moins de contraintes pour l'acheteur potentiel, qui peut décider ou non de lever son option d'achat à l'issue du délai de validité.

En résumé, la promesse de vente oblige le propriétaire à réserver son logement à un acquéreur spécifique. Mais ce document contraignant n'est pas exempt de garanties pour le vendeur ! Qu'est-ce qui la différencie exactement du compromis de vente ? Quand et comment la signer? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la promesse de vente !

A quoi sert une promesse de vente?

La promesse de vente est un des deux avant-contrats qui permettent de sceller un accord entre un propriétaire et un acheteur. On l'appelle aussi promesse unilatérale de vente (PUV), pour la différencier du compromis de vente (ou PSV, pour promesse synallagmatique de vente, son terme technique).

Les avant-contrats précèdent toujours la signature de l'acte définitif de vente de quelques mois. Si en théorie, ils ne sont pas obligatoires, ils sont presque toujours utilisés pour sceller un accord de vente. La raison? La promesse de vente comme le compromis de vente ont une vraie utilité : ils fixent un délai qui permet aux deux parties de valider plusieurs conditions préalables à la vente, comme l'obtention d'un prêt, l'absence de servitudes et la purge du droit de préemption.

Une fois signée, la promesse de vente confère à l'acquéreur une option d'achat exclusive. Il est alors interdit pour le vendeur de proposer son bien immobilier à quelqu'un d'autre : la vente est obligatoirement réservée à cet acheteur.

Quand signer une promesse de vente ?

La promesse de vente intervient à l'issue de la négociation immobilière, lorsque tous les détails ont fait l'objet d'un accord entre le vendeur et l'acheteur. En ce sens, la promesse de vente anticipe l'acte définitif de vente en scellant les conditions de la transaction immobilière : prix, date limite, modalités...

Quelles sont les différences entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Si ces deux types d'avant-contrat sont en apparence très similaires, leur différence principale est la suivante : la promesse de vente n'engage que le vendeur, là ou un compromis de vente a le pouvoir de contraindre les deux parties à exécuter une vente.

Dans le cadre d'un compromis de vente (ou PSV), le désistement d'une des deux parties (hors clauses suspensives et délai de rétractation) peut autoriser l'autre à saisir la justice pour forcer la transaction immobilière. Dans le cas d'une promesse de vente (ou PUV), seul l'acheteur a le pouvoir d'attaquer le vendeur en justice pour contraindre la vente du bien.

Alors, pourquoi signer une promesse de vente plutôt qu'un compromis de vente?

Malgré tout, la promesse de vente dispose d'un pouvoir contraignant pour l'acheteur. Si officiellement, il est libre de lever l'option d'achat ou non, il est obligé de verser au vendeur une indemnité d'immobilisation au moment de la signature.

Cette indemnité d'immobilisation, dont le montant est négociable, peut atteindre 10% de la valeur du bien. Si comme prévu, la vente est réalisée, cette indemnité est déduite du montant à payer. En revanche, si l'acquéreur potentiel décide de ne pas lever l'option d'achat, le vendeur est autorisé à conserver l'indemnité d'immobilisation.

L'indemnité d'immobilisation offre donc une certaine garantie pour le vendeur. Cela dit, pour plus de sécurité, de nombreux propriétaires de biens immobiliers à vendre ont une préférence pour le compromis de vente, qui met les deux parties au même niveau d'engagement.

Que doit contenir une promesse de vente?

La promesse de vente anticipe le contrat de vente jusque dans son contenu. Elle contient généralement les éléments suivants :  

  • Identification des deux parties et signatures.
  • Identification du bien : l'adresse ainsi qu'une description détaillée sont nécessaires.
  • Origine du bien : il sera fait mention du précédent acte de vente et de l'identité du précédent propriétaire.
  • Délai d'option ou délai de validité : il s'agit de la date d'expiration de la promesse de vente. A cette échéance, au plus tard, l'acquéreur doit annoncer sa décision d'acheter ou non le bien immobilier.
  • Prix de vente du bien.
  • Modalités de paiement.
  • Dossier de diagnostics techniques : il s'agit des différents diagnostics immobiliers que le vendeur est tenu de fournir.
  • Honoraires de l'agent immobilier : la promesse de vente doit aussi préciser qui en a la charge.
  • Délai de rétractation : obligatoire, il est de 10 jours pour l'acquéreur exclusivement. Ce dernier peut se retirer sans justification, par lettre recommandée avec avis de réception.
  • Conditions suspensives : voir ci-dessous.

Les conditions suspensives à la promesse de vente

Les conditions suspensives (ou clauses suspensives) ont le pouvoir de suspendre ou d'annuler la validité de la promesse de vente. Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation est alors restituée à l'acquéreur.

Les clauses suspensives les plus communes sont les suivantes :

  • Refus de prêt immobilier : dans le cas d'un financement par les  banques, cette clause obligatoire est intégrée à la promesse de vente.
  • Apparition de servitudes : souvent ancestrales, les servitudes sont des droits d'utiliser un terrain conférés à un autre terrain voisin. L'apparition d'une servitude est un motif d'annulation d'une promesse de vente. Pour en avoir le coeur net, il faut solliciter un certificat d'urbanisme confirmant l'absence de servitudes.  
  • Exercice d'un droit de préemption : Dans le cas d'un droit de préemption, le notaire doit communiquer à la collectivité locale la signature de la promesse de vente. Il procède ensuite à la purge du droit de préemption : cela consiste à attendre 2 mois, délai au bout duquel on considère que la commune ne souhaite pas exercer son option d'achat prioritaire.   

Où la signer ?

Tout comme le compromis de vente, une promesse de vente peut être rédigée et signée sans intermédiaires : on parle alors de signature sous seing privé.

Cela dit, devant l'importance des enjeux, il est courant de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier. Une fois signée, la promesse de vente est envoyée aux deux parties par lettre recommandée avec avis de réception.

Enfin, dans le cas d'une signature entre particuliers, la promesse de vente doit faire l'objet d'un enregistrement aux services des impôts, moyennant une taxe d'environ 125 euros, aux frais de l'acquéreur.

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