Promesse de vente chez le notaire : Comment la signer ?

Tout ce qu'il faut savoir avant de signer une promesse de vente devant notaire ! Indemnité d'immobilisation, coûts, délais, engagements, respect du contrat, rôle du notaire, comment le choisir... Découvrez tout ce qu'il faut savoir pour assurer le bon déroulement de la vente immobilière

Signer une promesse de vente devant notaire : tout ce qu'il faut savoir !

Opter pour un notaire pour signer la promesse de vente vous permettra de protéger les intérêts du vendeur, mais aussi de l'acheteur. En effet, le notaire représente une garantie supplémentaire pour assurer la bonne marche de la transaction. Découvrez pourquoi, ainsi que des conseils pour bien le choisir et préparer idéalement la signature de la promesse de vente !

La promesse de vente : un avant-contrat capital pour la vente !  

La promesse de vente est un avant-contrat qui anticipe chaque détail de l'acte de vente. Comme le compromis, elle représente la première étape d'une transaction immobilière entre particuliers. Elle précède de quelques mois l'acte authentique de vente signé devant le notaire (environ trois mois).

Si beaucoup de particuliers choisissent de signer leur promesse de vente devant un notaire, c'est qu'il s'agit d'un avant-contrat à la fois complexe et extrêmement important.  Prix du bien, frais annexes, délais, indemnité d'immobilisation, clauses suspensives... Une fois que les deux parties signent la promesse, tous les détails concernant la vente sont déjà connus.  

Signer une promesse de vente chez le notaire : est-ce obligatoire ?

Non, il n'existe aucune obligation de signer une promesse de vente chez un notaire ! Ce contrat peut aussi être paraphé "sous seing privé", entre deux particuliers (avec ou sans agent immobilier).

Cela dit, toutes les promesses de vente (y compris sous seing privé) doivent être enregistrées auprès des services des impôts. Cette obligation est une distinction entre la promesse et le compromis de vente : laissant moins de place aux aléas, ce dernier est un contrat plus fermé. Il ne nécessite pas d'enregistrement fiscal.  

Pour résumer, une promesse de vente peut donc être signée :

  • devant un notaire (sous forme d'acte authentique)
  • entre particuliers, sans notaire (sous forme d'acte sous seing privé)

Après la signature, elle doit toujours faire l'objet d'un enregistrement auprès des impôts dans un délai de 10 jours. En l'absence d'enregistrement dans ce délai, la promesse de vente est considérée comme nulle, selon l'article 1589-2 du code civil.

Qu'est-ce qu'un notaire ?

Le notaire est un spécialiste du droit qui représente l'état. Sous son statut d'officier public, il a des prérogatives de puissance publique. Il est habilité à faire signer des actes authentiques qui ont une valeur de preuve légale absolue. Dans l'immobilier, cela concerne les actes de vente, mais aussi les promesses de vente.

Le notaire travaille dans une étude de notaire, en profession libérale. Il est accompagné de clercs de notaire, qui vont jouer un rôle primordial dans votre transaction. En effet, c'est à eux que revient le travail de fond sur les dossiers, l'intervention du notaire étant parfois concentrée sur la partie protocolaire de la signature.  

Les avantages de signer la promesse devant un notaire

N'importe quel notaire peut donc, si vous le souhaitez, se charger de rédiger la promesse de vente et de la faire signer par les deux parties. Cela a de nombreux avantages, pour le vendeur comme pour l'acheteur. En effet, son expérience juridique et immobilière va permettre de garantir la transaction en étant vigilant sur les points suivants, parfois sources de litiges.  

L'indemnité d'immobilisation

Lors de la signature d'une promesse de vente, le propriétaire immobilise son bien sans être sûr que le bénéficiaire va lever son option d'achat. En contrepartie, ce dernier doit verser une indemnité d'immobilisation. Elle permet de garantir son sérieux et d'offrir une compensation au vendeur en cas de désistement de l'acheteur.

Sur le papier, tout est clair, mais dans la pratique, ce n'est pas toujours le cas ; d'où l'intérêt pour le vendeur de se faire épauler par un notaire dans la négociation. La principale source de litige est le montant de l'indemnité d'immobilisation : au maximum, elle peut atteindre 10% du prix du bien. En dessous de cette somme, elle peut être fixée à n'importe quelle valeur, au pourcentage ou au forfait, y compris à des sommes très faibles. De plus, les acheteurs sollicitent parfois un report du versement de cette indemnité, notamment s'ils disposent de peu de fonds propres.

Le notaire vous aide à éviter les mauvaises surprises et à garantir que l'indemnité d'immobilisation est fixée à un montant suffisamment élevé pour protéger les intérêts du vendeur. Il va ensuite recevoir l'indemnité en votre nom, lors de son versement, et la place sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte vente. Il va s'assurer que, le cas échéant, cette indemnité est bien versée au vendeur éconduit si l'acheteur ne lève pas son option d'achat.

La bonne marche de la transaction (ou la résolution des litiges)

Le notaire (et ses clercs de notaire) veille à la bonne exécution des termes prévus au contrat. En tant que garant de la loi, il représente la meilleure garantie pour les intérêts du vendeur et de l'acquéreur.

C'est loin d'être un détail : de nombreux cas de promesse de vente sont grevés par des litiges entre les deux parties, et tout particulièrement si le "bénéficiaire" (l'acheteur) refuse d'honorer ses engagements. Pour éviter les crispations entre particuliers, le notaire joue un rôle d'arbitrage fondamental. En communiquant avec les deux parties et en se faisant le garant du respect de la loi et du contrat, il aide à trouver un terrain d'entente et à sortir du litige.

Combien coûte une promesse de vente chez un notaire ?

La rédaction de la promesse de vente est facturée librement. Les notaires appliquent des tarifs variables, qui peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros selon les cas.

Le paiement de ces frais est généralement à la charge de l'acquéreur. Cela dit, en cas de rétractation légale (dans un délai de 10 jours après la signature), les sommes investies doivent lui être restituées dans un délai de 21 jours.

Comment choisir son notaire ?

En général, c'est le vendeur qui choisit son notaire. Cela dit, si l'acquéreur est habitué à traiter avec le sien et s'il souhaite impérativement l'impliquer sur la transaction, il en a le droit. Il est possible de faire recevoir les actes par les deux notaires en même temps, de façon collégiale. Les deux études travaillent de concert, et les frais d'acquisition seront divisés à parts égales.

Si vous n'avez jamais eu affaire à un notaire, il va falloir donc en trouver un ! Pour cela, la meilleure méthode reste de prendre le pouls de la situation auprès de proches ou de professionnels de l'immobilier. Vous pouvez demander des références à des agences immobilières ou à des négociateurs, par exemple. Ils vous redirigeront vers une étude de notaire spécialisée dans la branche des transactions immobilières entre particuliers.

Pour signer une promesse de vente chez un notaire, les critères de confiance et de transparence sont fondamentaux. Le premier contact et le facteur humain joueront dans votre décision. Beaucoup de propriétaires s'attachent les services d'un notaire et restent auprès de la même étude tout au long de la vie. En effet, un "notaire de famille" deviendra votre ambassadeur sur la transaction et représentera au mieux vos intérêts.

A l'inverse, si vous n'êtes pas satisfait des interactions avec votre notaire, rien ne vous empêche d'en changer ! Les tarifs pratiqués sont sensiblement les mêmes d'une étude à une autre.  

Où choisir son notaire ?

Il n'est pas obligatoire de choisir un notaire établi à proximité de son domicile ou dans la même commune, ni dans la même région ! A partir de compétences nationales, les notaires peuvent agir dans toute la France. Cela dit, l'Alsace et la Moselle représentent des exceptions : le droit immobilier y étant différent, il est indispensable de choisir un notaire local pour toutes les transactions dans ces régions.

En dehors de ces restrictions, vous pouvez choisir votre notaire dans la commune de votre choix, en préférant des localités faciles d'accès pour des raisons pratiques.

Comment se déroule une signature de promesse de vente devant notaire ?

Une fois que vous avez choisi votre notaire pour signer la promesse de vente, il ne vous reste plus qu'à prendre rendez-vous. Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont d'accord sur les clauses, il faut compter environ 8 à 10 jours pour signer la promesse de vente chez le notaire. Ce délai sert à prendre rendez-vous et à faire rédiger le document par les clercs.

La signature de la promesse de vente chez un notaire est réalisée en présence des parties au complet. Si la distance de déplacement est trop grande ou si une partie est indisponible ce jour-là, il est possible d'utiliser une procuration pour se faire représenter.

Par procuration, on peut donc mandater un proche pour signer à sa place. Dans les cas où on connaît bien l'étude de notaire, il est même possible de donner procuration à un des clercs qui signe alors à la place du propriétaire. Une relation de confiance totale est requise!

Le jour de la signature, le notaire procède à la lecture de la promesse de vente devant les deux parties. Les documents sont ensuite paraphés sur chaque page. N'hésitez pas à poser des questions si un paragraphe n'est pas clair, ou si vous souhaitez modifier une clause. La promesse de vente est un engagement fort, sans rétractation possible pour le vendeur : mieux vaut bien réfléchir avant de signer !

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