Promesse de vente ou compromis : que choisir ?

Découvrez toutes les différences entre le compromis et la promesse de vente : indemnité d'immobilisation, délais, obligations, désistement de l'acquéreur... Tout ce qu'il faut savoir pour choisir son avant-contrat est ici, ainsi que des modèles-types. Sécurisez votre transaction avec Proprioo

Promesse de vente ou compromis : que choisir pour vendre son logement ?

Une fois que le vendeur et l'acquéreur se sont mis d'accord, voici venu le moment tant attendu de la signature de l'avant-contrat ! La grande question qui se pose aux propriétaires est alors la suivante : que choisir entre compromis ou promesse de vente ? Proprioo fait le point sur ces deux avant-contrats pour vous permettre de faire votre choix. Délais, obligations, indemnités et ruptures des engagements : découvrez la meilleure formule pour sécuriser votre transaction.

Compromis ou promesse de vente : à quoi sert cet avant-contrat ?

La promesse ou le compromis de vente sont des avant-contrats de vente immobilière. Ils sont tous deux signés en amont de l'acte de vente notarié, moment tant attendu qui signifie la finalisation de la vente et la remise des clés.

L'avant-contrat intervient juste après les négociations, une fois que les deux parties se sont mises d'accord sur les détails de la transaction.

Le compromis ou la promesse de vente doit définir tous les contours de la vente dans les moindres détails. En plus du prix de vente, il permet de déterminer les frais annexes et leur répartition, les conditions suspensives, les clauses diverses, l'acompte ou l'indemnité d'immobilisation...

Délai de validité

L'avant-contrat ouvre une période de 70 jours minimum, plus souvent de 3 mois : c'est le délai nécessaire pour que l'acheteur valide son prêt auprès des banques, que le notaire vérifie les clauses suspensives, réunisse les pièces légales... Une fois que tout est prêt, il peut convoquer les deux parties pour la signature de l'acte de vente.

Le compromis inclut généralement une date-butoir pour la signature de l'acte de vente. Par contre, dans le cas d'une promesse de vente, la date de fin de validité correspond à l'échéance à laquelle, au plus tard, l'acquéreur doit décider de lever son option d'achat. Dans la pratique, les délais entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte de vente sont similaires, que l'on opte pour une promesse ou un compromis.

L'avant-contrat est donc une étape capitale de la transaction ! Il faut bien le préparer, à commencer par choisir entre compromis ou promesse de vente.  

Il existe un troisième type d'avant-contrat de vente immobilière : la promesse unilatérale d'achat. Cela dit, elle est rarissime entre particuliers, c'est pourquoi on ne va pas l'aborder ici.

Quelles sont les différences entre promesse et compromis de vente ?

Le compromis de vente

Le compromis de vente est aussi appelé "promesse synallagmatique de vente" (ou PSV). Il s'agit d'un contrat qui engage les deux parties de façon symétrique : en le signant, le vendeur et l'acquéreur assurent que la vente va se réaliser (sauf rétractation légale ou conditions suspensives).

Pour garantir le sérieux de l'acquéreur, on assortit généralement la promesse de vente d'un acompte de 5% à 10% du prix du bien. Il est versé sur un compte séquestre (du notaire par exemple) lors de la signature de l'avant-contrat. Attention, mieux vaut ne pas encaisser le chèque avant la fin du délai de rétractation pour éviter les complications.

Juridiquement, le compromis de vente "vaut vente" : si l'une des deux parties revient sur ses engagements, l'autre peut faire exécuter la vente par voie de justice, demander des dommages et intérêts ou conserver l'acompte.

Cela dit, quelques clauses juridiques permettent l'annulation du compromis de vente sans pénalité, en cas de non-réalisation des conditions suspensives ou de rétractation légale de l'acquéreur. Il est à noter que les mêmes clauses s'appliquent à la promesse de vente.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente (ou PUV) est, comme son nom l'indique, un engagement asymétrique. En la signant, le propriétaire s'engage à réserver l'exclusivité de la vente à un seul acquéreur, pour un délai donné. Ce dernier peut, s'il le souhaite, lever l'option d'achat et faire l'acquisition du bien aux conditions prévues au contrat.

En apparence défavorable au vendeur, la promesse unilatérale de vente n'est pas si déséquilibrée. En effet, on l'assorti généralement d'une indemnité d'immobilisation. Pendant de l'acompte, elle peut atteindre 10% du prix de vente. Elle sera conservée par le vendeur si l'acquéreur se désiste ! Dans la pratique, la promesse et le compromis de vente sont donc deux avant-contrats très proches.

De plus, les clauses suspensives et le délai de rétractation s'appliquent de la même manière à la promesse de vente. En revanche, à la différence du compromis, la PUV doit toujours être enregistrée chez le notaire (pour une valeur d'environ 125 €).

Compromis de vente, le choix préféré pour sécuriser la vente  

A la lumière des différences entre promesse et compromis de vente, ce dernier est la meilleure option pour les vendeurs qui veulent sécuriser la transaction à tout prix. Pour eux, il n'y a aucun avantage particulier à opter pour la promesse de vente (hormis une remise en vente du bien plus rapide si l'avant-contrat est rompu par l'acquéreur).

Le compromis de vente est le contrat qui se rapproche le plus de l'acte de vente. Une fois signé, la transaction est sur de bons rails ! Elle ne sera annulée qu'en cas de rétractation de l'acheteur (pendant un délai de 10 jours) ou en cas de non-réalisation des clauses suspensives : échec du financement, préemption par la mairie, apparition de servitudes, etc...

Dans quels cas préférer une promesse de vente ?

Moins courante, la promesse unilatérale de vente reste utilisée dans certains cas. Elle répond à un besoin de souplesse pour l'acquéreur, qui peut l'imposer s'il est en position de force. Si on ne peut l'éviter, il faut à tout prix l'assortir d'une indemnité d'immobilisation suffisamment élevée (5% à 10% du prix du bien) : elle évite qu'un désistement de dernière minute soit trop préjudiciable pour le vendeur.  

Promesse ou compromis de vente : le délai de rétractation

On l'a vu, le délai de rétractation s'applique de la même manière dans l'un ou l'autre des avant-contrats. Ce n'est donc pas un critère de distinction entre promesse et compromis de vente !

Il fonctionne de la manière suivante : il offre à l'acquéreur un délai de 10 jours pendant lesquels il peut revenir sur ses engagements et faire annuler le contrat sans pénalité. Si un acompte ou une indemnité d'immobilisation a été versé(e), il (elle) est récupéré(e).

Attention, la possibilité de rétractation ne concerne que l'acquéreur et pas le vendeur. Réfléchissez bien avant de signer !

Compromis ou promesse de vente : les modèles-types

Il est toujours conseillé de faire rédiger l'avant-contrat de vente par un professionnel, si possible par un notaire. En plus de garantir la teneur légale des formulations, cela permet d'inclure toutes les clauses suspensives qui lui semblent justifiées pour éviter les impasses.

Ce qu'ils doivent contenir

Compromis ou promesse de vente, l'avant-contrat doit toujours inclure les éléments suivants :

  • Désignation des parties (acquéreur et vendeur)
  • Désignation du bien
  • Mentions légales
  • Situation hypothécaire et locative
  • Servitudes ou absence de servitudes
  • Date de fin de validité de l'avant-contrat
  • Prix du bien
  • Frais annexes (frais d'agence et droits de mutation)
  • Plan de financement
  • Cause suspensive d'obtention du prêt (ou renoncement à cette clause obligatoire si achat en fonds propres)
  • Autres conditions suspensives (préemption, servitudes, etc...)
  • Droit de rétractation
  • Annexes (diagnostics techniques, documents de copropriété...)

Télécharger son modèle de compromis ou de promesse de vente sur Proprioo

Une fois que vous avez choisi entre compromis de vente ou promesse de vente, vous pouvez rédiger votre avant-contrat en utilisant un des modèles disponibles sur Proprioo. Ils sont téléchargeables au format Word. Ils servent de base pour y ajouter toutes vos modifications et clauses additionnelles. Ils sont disponibles à ces adresses :

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