Promesse unilatérale d'achat : tout savoir en tant que vendeur

La promesse unilatérale d'achat est le plus rare des avant-contrats de vente immobilière. Indemnité d'immobilisation, délai de rétractation, engagements... Découvrez tout ce qu'il faut savoir en tant que vendeur !

Promesse unilatérale d'achat : ce qu'il faut savoir avant de signer

Plus rare de tous les avant-contrats de vente immobilière, la promesse unilatérale d'achat (ou PUA) engage exclusivement le potentiel acquéreur d'un logement. Elle fixe un délai au cours duquel le vendeur peut "lever son option" et accepter de vendre aux conditions prévues au contrat. Fonctionnement, indemnité d'immobilisation, délai de rétractation... Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur cet avant-contrat rarissime qui présente finalement peu d'avantages pour les deux parties.

Promesse unilatérale d'achat (PUA) : définition

La PUA est le pendant inverse de la promesse unilatérale de vente : elle n'engage que l'acheteur potentiel d'un bien immobilier. Ce dernier présente une offre formalisée à un vendeur, sous la forme d'un contrat détaillant tous les contours de la vente. Les deux parties sont ensuite liées de façon asymétrique, le promettant (acheteur) ayant plus d'obligations que le bénéficiaire (vendeur).

Attention à ne pas confondre la promesse unilatérale d'achat avec l'offre d'achat : cette dernière est une simple déclaration d'intention par écrit ou à l'oral, avec beaucoup moins d'implications légales. Elle n'est pas considérée comme un avant-contrat.  

A la suite de la signature de la PUA, le vendeur est assuré du sérieux de la démarche de l'acheteur. Il dispose d'un délai de réflexion fixé par le contrat pendant lequel il peut "lever son option" de vente. Si c'est le cas, la vente sera réalisée aux conditions prévues à l'avant-contrat.  

Pourquoi avoir recours à une PUA ?

Autant le dire tout de suite, la promesse unilatérale d'achat est un avant-contrat extrêmement rare en cas de vente de logement entre particuliers. Il est distancé (de très loin) par le compromis de vente, qui présente beaucoup plus de garanties pour les deux parties.

L'intérêt principale de la PUA est de verrouiller l'intention d'acheter d'un particulier sur un bien qu'il considère unique ou pour lequel il a eu un coup de coeur, face à un vendeur qui hésite à vendre ou qui pense pouvoir obtenir de meilleures conditions.

Ce dernier reste libre de lever son option de vente ou de négocier avec d'autres acquéreurs. Par contre, le promettant est bloqué : il est obligé d'attendre la décision du vendeur. Tant que le contrat est valide, il ne peut pas vraiment traiter avec d'autres vendeurs : si le bénéficiaire de la promesse d'achat lève son option, il est obligé d'acheter !

L'indemnité d'immobilisation

Contrairement à la promesse de vente, la promesse unilatérale d'achat ne peut être assortie d'une indemnité d'immobilisation. En effet, cet avant-contrat n'engage que la responsabilité de l'acheteur. Le vendeur n'est pas obligé d'immobiliser son bien, même s'il a signé la PUA.

Le délai de rétractation de la promesse unilatérale d'achat

Comme tous les avant-contrats, la promesse unilatérale d'achat est toujours assortie d'un délai de rétractation obligatoire. Il s'applique à tous les contrats sans exception. Il s'agit d'un délai qui est décompté à partir du lendemain de la signature du contrat par les deux parties, ou à compter de la réception du contrat signé et daté par le promettant.

Le délai de rétractation d'une promesse d'achat est fixé à 10 jours depuis la loi Macron, appliquée en 2015.

Pendant toute la durée du délai de rétractation, le promettant (ou futur acheteur) peut se retirer de ses obligations, sans avoir à fournir de motif et sans avoir à activer une des clauses suspensives. La rétractation rend automatiquement caduque la PUA, sans aucune forme de pénalité. L'acheteur peut immédiatement négocier avec d'autres vendeurs.

Pour exercer un droit de rétractation, le promettant doit notifier sa décision par courrier recommandé avec accusé de réception, à l'adresse du bénéficiaire (ou de l'intermédiaire, notaire ou agent).

Que se passe-t-il en cas de rupture de la promesse d'achat ?  

Une fois le délai de rétractation écoulé, l'intention d'acheter est manifeste et irréversible jusqu'à la date-butoir mentionnée au contrat. Dans le cas où le vendeur décide de lever son option de vente, le promettant est alors obligé d'acheter le logement, comme il s'y est engagé.

Le notaire doit alors vérifier la réalisation des clauses suspensives, qui ont été assorties à la promesse d'achat. Elles peuvent concerner l'obtention d'un prêt, l'absence de servitudes ou de préemption. Si elles ne se réalisent pas, la promesse de vente est annulée. Dans le cas contraire, rien ne s'oppose à la vente.

Dans le cas cas où le promettant refuse finalement d'acquérir le bien, le bénéficiaire (vendeur) peut se tourner vers les tribunaux pour faire valoir ses droits. Deux types de résolutions sont possibles : le paiement de dommages et intérêts, ou l'exécution forcée de la vente.

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