La promesse unilatérale de vente : tout ce qu'il faut savoir !

La promesse de vente engage le vendeur, mais aussi l'acheteur, à travers l'indemnité d'immobilisation. Ce contrat complexe anticipe tous les détails de la vente ! Découvrez comment bien le préparer, devant notaire ou sous seing privé, et les conséquences en cas de désistement.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui scelle un engagement entre un vendeur et un potentiel acheteur. Elle permet de réserver un logement à son futur acquéreur, qui dispose alors d'un délai de réflexion pour "lever l'option". En retour, il peut verser une "indemnité d'immobilisation" au vendeur.

Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir avant d'envisager de signer une promesse unilatérale de vente : comment elle fonctionne, que doit contenir le contrat, quelles sont les obligations de chaque partie et les conséquences en cas de retrait.

Promesse unilatérale de vente : comment ça marche ?

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui permet de poser les bases d'une transaction immobilière. Elle intervient après les négociations entre un vendeur et un acquéreur potentiel, une fois que les deux parties se sont mises d'accord sur le prix et les conditions de la vente

Les étapes de la transaction immobilière entre particuliers

Pour rappel, une vente immobilière est presque toujours (sauf rares exceptions) réalisée en deux temps.

  • Dans un premier temps, un avant-contrat vient fixer les contours de la vente. Il peut s'agir d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente).
  • Quelques mois plus tard, une fois que les conditions suspensives ont été validées, les deux parties signent l'acte de vente devant un notaire. C'est à ce moment qu'est payé le prix total au vendeur et que la propriété change de main.

Dans une promesse unilatérale de vente, les deux parties sont appelées "promettant" (le vendeur) et "bénéficiaire" (le futur acquéreur). Le premier s'engage à vendre son bien au bénéficiaire dans un délai et à un prix déterminés.

De l'autre côté, le bénéficiaire dispose d'un délai fixé au contrat pendant lequel il est le seul à pouvoir acheter le logement. Il peut, à l'issue de ce délai, décider ou non de "lever l'option d'achat".

La promesse de vente est donc un contrat asymétrique entre le vendeur et l'acheteur. Pour y remédier, on inclut souvent à la promesse de vente une indemnité d'immobilisation. D'un montant variable, elle sera conservée par le vendeur si le bénéficiaire décide de ne pas lever son option.

Un contrat encadré et mis en forme, devant notaire ou sous seing privé  

Dans la forme, une promesse unilatérale de vente (PUV) se présente comme un contrat formel signé par les deux parties, le promettant et le bénéficiaire. La signature connaît deux modalités possibles: avec un notaire, ou sans (on parle alors de signature "sous seing privé").

Signer une PUV devant notaire

Si les deux parties le souhaitent, un notaire reçoit le contrat et le fait signer. Il s'assure du respect des clauses et valide la légalité de l'accord. On a généralement recours au notaire du vendeur, même si l'acquéreur peut aussi faire intervenir le sien : les deux travaillent alors de façon collégiale jusqu'à l'acte de vente - et partageront les frais de notaire à parts égales.

Signer une PUV sous seing privé

La promesse de vente peut aussi être signée sans notaire, sous seing privé. Cette modalité peut être accompagnée par un agent immobilier, ou être réalisée strictement entre particuliers. Le contrat sous seing privé a la même valeur que celui devant notaire, mais il nécessite d'être très vigilant quant au contenu de la promesse de vente !

Ce que doit contenir la promesse de vente

La promesse de vente est un contrat complexe, régi par le code civil et le code de la construction et de l'habitat. En plus de l'exclusivité d'achat, il précise les contours de la vente dans les moindres détails. Sa rédaction va donc faire l'objet d'une grande vigilance et se basera sur un modèle-type. Voici les principaux éléments qui doivent obligatoirement figurer au contrat :

  • Désignation des parties : le promettant (ou vendeur) et le bénéficiaire (ou futur acquéreur)
  • Désignation du bien : la description doit être exhaustive. Les cas échéant, elle inclut les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales, etc...
  • Mentions légales
  • Situation du logement : servitudes, hypothèque, situation locative...
  • Date butoir de levée d'option : elle est fixée librement par les deux parties.
  • Prix du bien : il est à régler le jour de la signature de l'acte de vente.
  • Indemnité d'immobilisation : elle est fixée librement par les deux parties.
  • Frais annexes : droits de mutation, frais d'agence...
  • Plan de financement : les conditions du prêt que le vendeur va solliciter.
  • Conditions suspensives
  • Droit de rétractation : obligatoire, il est d'une durée de 10 jours.
  • Annexes : le vendeur doit ajouter un dossier de diagnostics techniques et les documents relatifs à la copropriété.

Les différences entre promesse de vente et compromis de vente

La promesse unilatérale de vente (PUV), comme son nom l'indique, engage en premier lieu une des deux parties : le vendeur. Il octroie au bénéficiaire (l'acheteur) l'exclusivité de l'option d'achat. Celui-ci est le seul à pouvoir acheter le logement jusqu'à la date-butoir de la PUV, s'il le souhaite.

Au contraire, le compromis de vente est un engagement réciproque, c'est pourquoi il est privilégié par les vendeurs. On l'appelle aussi promesse synallagmatique de vente (PSV). Les deux parties s'engagent mutuellement à réaliser la vente. Le compromis vaut vente, avec un décalage de quelques mois, le temps de vérifier les clauses suspensives. C'est un avant-contrat beaucoup plus sécurisant pour les vendeurs.

Cela dit, la PUV peut avoir un caractère d'engagement pour le futur acheteur : on l'assortit pour cela d'une indemnité d'immobilisation. Elle fait partie des obligations qui pèsent sur le bénéficiaire.

Quelles obligations pour le bénéficiaire ?

L'indemnité d'immobilisation

Facultative, l'indemnité d'immobilisation est assortie au contrat de PUV dans la plupart des cas. Elle compense le fait que le vendeur ne peut vendre son logement à personne d'autre pendant toute la durée de l'option d'achat.

Il s'agit d'une somme calculée en pourcentage du prix de vente, librement fixée par les deux parties. Généralement, elle peut atteindre 10% du prix net vendeur. Cela dit, elle peut être abaissée si le vendeur a une confiance totale dans le sérieux de l'acheteur. Elle sert à éviter que ce dernier signe une promesse de vente à la légère : elle sera conservée par le vendeur si le bénéficiaire renonce à lever son option d'achat.

L'indemnité d'immobilisation est due au moment de signer la promesse unilatérale de vente, sur un compte séquestre, de préférence celui du notaire. Cela dit, on attend souvent l'expiration du délai de rétractation pour encaisser le chèque. Si la vente se réalise, l'indemnité est déduite du prix de vente.

L'obtention du prêt

Une fois la promesse de vente signée, le bénéficiaire doit faire le nécessaire pour obtenir un prêt immobilier, afin de payer le prix total du bien (et les frais annexes) le jour de l'acte de vente (à moins qu'il l'achète en fonds propres).

Pour cela, il doit démarcher une ou plusieurs banques. Dans le cas où il essuie trois refus selon les conditions prévues dans la PUV, il peut activer la clause suspensive d'obtention de prêt. La promesse de vente est alors annulée, et l'indemnité d'immobilisation est restituée au bénéficiaire. Cette clause permet ainsi de protéger les acheteurs qui ne réussissent pas à faire financer leur achat.

La levée d'option

A la fin du délai imparti, le bénéficiaire peut décider (ou non) de lever son option d'achat. La levée d'option peut être tacite ou expresse, ce critère devant être précisé dans le contrat de la PUV :

  • Tacite : l'option est considérée levée si le bénéficiaire ne se manifeste pas à l'issue du délai. S'il ne souhaite pas réaliser la vente, il doit envoyer un courrier recommandé.
  • Expresse : l'option est considérée levée si le bénéficiaire en envoie la notification par courrier recommandé avant la fin du délai. A défaut, il ne lève pas son option.

La levée d'option permet de procéder à la dernière étape de la vente, qui est la signature de l'acte de vente chez le notaire. A cette occasion, l'acquéreur devra régler l'intégralité du prix au vendeur, ainsi que les différents frais associés à la vente.

Que se passe-t-il si le bénéficiaire ne lève pas son option d'achat ?

Hors clauses suspensives, il existe deux cas de figure qui permettent au bénéficiaire de ne pas lever son option d'achat : s'il notifie sa décision pendant ou au-delà du délai de rétractation.

  • Pendant le délai de rétractation légal :

Toute PUV est assortie d'un délai de rétractation légal de 10 jours, à compter de la réception du contrat par le bénéficiaire. Pendant ce délai, ce dernier peut revenir sur ses engagements sans aucune pénalité, récupérant l'indemnité d'immobilisation. Il doit notifier sa décision par courrier recommandé dans ce délai.

  • Après le délai de rétractation légal :

Si l'acquéreur ne souhaite pas lever son option d'achat et que le délai de rétractation de 10 jours a été dépassé, la promesse de vente devient également caduque. En revanche, il ne peut pas récupérer l'indemnité d'immobilisation, qui est conservée par le vendeur en dédommagement.

Dans les deux cas, le vendeur retrouve sa liberté de faire affaire avec d'autres acquéreurs dès que la validité de la PUV est annulée.

Et si le vendeur décide de se rétracter ?

Autre cas de figure, il arrive que le promettant revienne sur ses engagements. Cela peut arriver s'il souhaite traiter avec un autre acquéreur, si les conditions de vente ne lui conviennent plus, ou encore s'il renonce à vendre.

Dans ce cas, sa responsabilité est engagée : l'acheteur peut se tourner vers les tribunaux. Deux types de résolution du litige sont possibles, selon la jurisprudence : soit par le paiement de dommages et intérêts à l'ex-acheteur, soit par l'exécution forcée de la vente (plus rare).

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