Signature du compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir

Dépôt de garantie, clauses suspensives, durée de validité... Découvrez tous les points de vigilance indispensables avant de signer votre compromis de vente chez le notaire ! Proprioo fait le tour de la question et vous donne les clés pour sécuriser la transaction.

Signature du compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir en tant que vendeur !

La signature du compromis de vente est probablement l'étape la plus importante de la transaction immobilière. Elle scelle l'accord entre le vendeur et l'acquéreur et garantit que la vente du logement va se réaliser. Cet engagement fort nécessite donc une attention totale de la part des deux parties ! Si vous vous apprêtez à vendre votre appartement ou votre maison, cet article récapitule tous les points de vigilance indispensables pour signer un compromis de vente.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis formalise un accord de principe entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. Ce contrat bilatéral sert à graver dans le marbre les conditions de la vente, qui est désormais certaine de se réaliser, sauf circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté des deux parties (refus de prêt des banques, préemption de la mairie, etc...).

Un compromis de vente est donc un engagement définitif, qu'il convient de préparer minutieusement. Voici tous nos conseils aux vendeurs, à garder en tête avant de signer le contrat chez le notaire !

Signature du compromis de  vente : bien gérer son timing !

Quand le signer ?

L'étape du compromis de vente se profile à partir du moment où l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord "sur le prix et sur la chose", comme le dit le code civil. Concrètement, il intervient une fois que l'offre d'achat ou une des contre-propositions a été acceptée par l'autre partie, à l'écrit ou à l'oral.

La préparation de la signature du compromis de vente

Pour être prêt à signer le compromis, la phase de préparation est essentielle ! On commence par prendre rendez-vous chez le notaire (à moins qu'on signe sous seing privé), ce qui implique quelques semaines d'attentes - les notaires étant généralement peu disponibles.

Le délai avant de signer le compromis de vente sera mis à profit pour anticiper les clauses et autres conditions du contrat, détaillées dans cet article. Il permet également de réunir tous les documents qui devront être annexés au compromis de vente au moment de la signature : ceci inclut un certain nombre de diagnostics immobiliers et des documents relatifs à la copropriété, entre autres.   

Le délai entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente

Une fois que le compromis de vente est signé, il s'écoule un délai normal de plusieurs mois jusqu'à l'acte de vente. On peut préciser une date-butoir dans le contrat. Ce délai devra être suffisamment long pour permettre de vérifier toutes les clauses suspensives, le cas échéant : obtention du prêt, purge du droit de préemption et des hypothèques, concrétisation d'une transaction immobilière si l'acquéreur est en train de vendre son propre bien...

En pratique, il s'écoule généralement de 2 à 6 mois entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente, pour une durée moyenne de 3 mois.

Opter pour son propre notaire

Un compromis de vente peut très bien être signé "sous seing privé" (entre deux particuliers ou devant un agent immobilier). Il n'y a pas d'obligation d'impliquer son notaire. Cependant, c'est la méthode la plus sécurisante pour le vendeur comme pour l'acheteur.

Signer un compromis de vente devant son notaire permet de profiter de l'expertise d'un officier public, spécialisé en droit immobilier. La déontologie stricte de la profession vous garantit la conformité de la procédure à une étape clé, qui va définir les contours de la transaction. Un compromis sous blanc seing est propice à générer plus de litiges ou omissions de nature à compromettre la sécurité de la transaction.

C'est généralement au vendeur de proposer un notaire pour signer le compromis de vente. Il pourra donc choisir le sien, ou à défaut, en trouver un à proximité de son lieu de résidence.

Cela dit, l'acquéreur peut aussi, s'il l'estime nécessaire, proposer son notaire. Les deux officiers publics vont alors travailler de pair, chacun représentant les intérêts de son client. Faire appel à deux notaires ne coûte pas plus cher : les frais d'enregistrement sont alors divisés en deux à parts égales.

Ajouter toutes les clauses nécessaires au compromis de vente

Les clauses suspensives du compromis de vente

Chaque compromis de vente est assorti d'un certain nombre de conditions suspensives. Elles permettent de protéger l'acheteur et d'éviter les impasses en annulant le compromis en cas d'imprévu. Si ces clauses ne se réalisent pas, l'avant-contrat de vente est annulé, le dépôt de garantie est restitué à l'acquéreur et aucune réparation n'est due au vendeur.

Les clauses suspensives les plus courantes sont les suivantes :

  • obtention d'un prêt immobilier ;
  • réalisation d'une vente immobilière en cours, sur laquelle l'acquéreur compte pour financer la transaction ;
  • absence de préemption de la mairie ;
  • absence de préemption du locataire qui occupe le bien ;
  • absence de servitude ;
  • purge des hypothèques par le vendeur ;
  • obtention d'un permis de construire ;
  • etc...

Les autres clauses du contrat

Un compromis de vente comprend également un certain nombre d'éléments négociables. Par exemple, le délai de rétractation de l'acquéreur peut être prolongé au-delà de sa durée incompressible de 10 jours. Vous pouvez aussi fixer une date-butoir pour réaliser la vente et/ou décaler la jouissance du bien par l'acheteur.

Enfin, la signature du compromis de vente permet de définir la répartition de certaines charges. Il est courant de diviser la taxe foncière au prorata de la période d'occupation. En revanche, la taxe d'habitation est due par les occupants au 1er janvier, et ce pour l'intégralité de l'année à venir.

S'il le souhaite, le vendeur peut aussi négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées ou les appels de fond pour les travaux déjà votés en assemblée générale.  

Examiner le plan de financement de l'acquéreur

La clause suspensive de l'obtention du prêt est parfois considérée (à tort) comme un échappatoire pour les acquéreurs qui changent d'avis. Pour éviter toute mauvaise surprise, le compromis de vente doit détailler avec précision le plan de financement du futur acquéreur, tel qu'il va le présenter aux banques.

En tant que vendeur, examinez en détail la solidité de ce plan de financement, l'idéal étant de traiter avec un acheteur ayant déjà reçu un accord de principe d'un établissement de crédit. Le compromis de vente doit notamment mentionner les éléments suivants :

  • apport personnel ;
  • durée de remboursement ;
  • montant des mensualités.

Prévoir une pénalité en cas de refus d'honorer ses engagements

La signature du compromis de vente entraîne l'immobilisation du bien par le vendeur et l'interruption des négociations avec d'autres acheteurs potentiels. Si l'acquéreur refuse d'honorer ses engagements, c'est un préjudice considérable ! Il est donc courant de prévoir une clause de dédit, ou clause pénale, au cas où l'une des deux parties se désisterait (hors délai de rétractation légal de l'acquéreur).

Cette clause pénale peut prévoir une certaine somme à payer par la partie ayant renoncé à ses engagements, qui peut être de 10 % du prix de vente. Elle est assortie d'un dépôt de garantie, versé par l'acquéreur sur le compte séquestre du notaire le jour de la signature du compromis de vente.

Compromis de vente : n'oubliez aucun document annexe !

Depuis la loi Duflot (ou loi ALUR) de 2014, le volume de documents à annexer au compromis de vente a explosé ! Les vendeurs sont maintenant obligés de réunir un dossier qui atteint plusieurs centaines de pages, dont voici le détail.

Ces documents sont obligatoirement annexés au compromis de vente avant sa signature. Ils répondent à une nécessité d'informer les acquéreurs de façon exhaustive et de protéger les vendeurs des recours en vice caché. N'en oubliez aucun : cela pourrait retarder le début du délai de rétractation légal de l'acquéreur, qui est de 10 jours à compter de la signature.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires en cas de vente de logement. Au nombre de neuf, ils ne s'appliquent jamais tous en même temps ! Tout dépend de la date du permis de construire, de l'ancienneté des installations, de la situation géographique et de la nature du bien.

Les principaux diagnostics immobiliers sont le diagnostic de performance énergétique (ou DPE), les diagnostics gaz, électricité, Loi Carrez (en copropriété), termite, etc... A la charge du vendeur, ils sont à confier à une entreprise de diagnostic certifiée. Vous pouvez consulter sur les diagnostics obligatoires pour savoir avec précision quels diagnostics sont requis dans votre cas.

Tous les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être en cours de validité le jour de la signature du compromis de vente. Il est recommandé de les faire réaliser dès la mise en vente du bien.

Les documents relatifs à la copropriété

Si le bien que vous vendez est en copropriété, la liste des documents annexes s'allonge. La loi Duflot vous oblige à informer l'acquéreur sur l'état du bâtiment et de la copropriété, sa situation financière, les travaux en cours, etc...

Les documents à joindre au compromis de vente sont à demander directement au syndic, qui facture la prestation entre 200 € et 300 €. Ils incluent les documents suivants :

  • Règlement de copropriété
  • Etat descriptif de l'indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Diagnostic technique global de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • Sommes à verser en tant que futur propriétaire

Les autres documents à présenter à la signature du compromis de vente

En plus de ces documents, le vendeur doit présenter un titre de propriété et le dernier acte de vente. Le cas échéant, il doit fournir les références cadastrales et la situation précise du terrain.

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