Vendre sa maison ou son appartement - Guide de l'immobilier

De l'estimation du bien à la signature de l'acte de vente, toutes les infos pour bien vendre sa maison ou son appartement sont dans notre Guide de l'Immobilier. Mandat de vente, négociation immobilière, compromis de vente... Mettez toutes les chances de votre côté avec Proprioo !

Vendre sa maison / vendre son appartement

Vendre sa maison ou son appartement représente une étape capitale dans une vie de propriétaire ! Afin que la transaction soit réussie selon vos conditions, une préparation minutieuse s'impose. Pour cela, ce guide de l'immobilier vous présente dans le détail les principales étapes d'une vente d'appartement ou de maison.

De l'estimation du bien à la signature de l'acte de vente, découvrez comment préparer ces 9 étapes incontournables pour vendre sa maison ou son appartement au meilleur prix, en mettant toutes les chances de votre côté !

Sommaire :

Rechercher une agence immobilière

Faire estimer son bien en ligne

Choisir le bon mandat de vente

Rassembler les diagnostics immobiliers

Réussir sa négociation immobilière

Choisir l'avant-contrat de vente immobilière

Signer l'acte de vente chez le notaire

Calculer les frais de notaire

Connaître les motifs d'annulation de vente immobilière

Rechercher une agence immobilière pour vendre son logement

Faire appel à une agence immobilière, ce n'est pas obligatoire pour vendre une maison ou un appartement. Cela dit, devant les enjeux considérables, la plupart des propriétaires optent pour l'accompagnement d'un professionnel.

En effet, trouver la bonne agence est essentiel pour réussir sa vente aux meilleures conditions, dans un laps de temps relativement réduit. La perspective de ne pas immobiliser son capital trop longtemps suffit souvent à préférer l'agence à une vente en solo. L'appui d'un expert du marché immobilier est également décisif pour vendre son appartement ou sa maison au meilleur prix possible.

Enfin, certaines agences, essentiellement en ligne, permettent de réduire les commissions élevées qui rebutent tant les propriétaires. Les rétributions au pourcentage, ce n'est plus automatique ! Certaines agences proposent des systèmes au forfait fixe, avec à la clé des économies de plusieurs dizaines de milliers d'euros pour les propriétaires.

Comment choisir son agence immobilière

Outre les tarifs pratiqués, le critère essentiel pour choisir son agence est la qualité des services proposés. Votre appartement (ou votre maison) mérite les meilleurs! Une bonne agence doit être à vos côtés à toutes les étapes de la vente : diffusion de l'annonce, gestion des contacts et des visites, appui lors de la négociation, consolidation de votre dossier de vente lors de l'avant-contrat et de l'acte de vente... Pour un service en règle, il faut également veiller à ce que l'agent soit titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier (aussi appelée "carte grise").

N'hésitez pas à comparer les agences immobilières pour vendre votre maison ou votre appartement aux meilleures conditions. Pour cela, l'expertise locale est capitale : l'agent pourra se baser sur sa connaissance du marché pour valoriser votre bien devant les potentiels acquéreurs.

La transparence dans les services et les tarifs pratiqués est également un point clé, qui permet d'établir une relation de confiance dès le premier rendez-vous. Enfin, l'efficacité dans la diffusion de votre petite annonce est primordiale. Aujourd'hui, les acheteurs sont avant tout sur internet : certaines agences l'ont compris et mettent à profit les réseaux de petites annonces en ligne, avec une qualité professionnelle dans la rédaction et les photos, pour que votre bien touche un maximum de potentiels acquéreurs.

Faire estimer son bien immobilier en ligne

L'autre étape préliminaire de toute vente immobilière est l'estimation de sa maison ou de son appartement en ligne. Bien que l'évaluation par un professionnel reste la méthode la plus précise, faire estimer son bien sur internet permet déjà de se faire une idée générale de la valeur vénale de son bien.

Plusieurs outils disponibles en ligne vous donneront une estimation plus ou moins précise en quelques minutes, le temps de saisir tous les critères.

Plus l'outil intègre de paramètres, plus il peut être considéré comme fiable, à priori. Une bonne estimation en ligne commence par considérer les critères les plus généraux et objectifs, comme la superficie et l'emplacement. Ils sont ensuite pondérés par l'ancienneté de la construction et l'état général du bien, des réseaux électriques, d'eau, de gaz, etc...

Enfin, les outils d'estimation en ligne prennent en compte les caractéristiques dites exceptionnelles du logement à vendre, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Il peut s'agir, selon les cas, de la présence d'un ascenseur, d'une vue exceptionnelle, d'un jardin privatif, d'un balcon, de l'absence de vis-à-vis, etc...

Choisir le bon mandat de vente

Le mandat de vente immobilière vous lie à l'agence qui va proposer votre appartement ou votre maison sur le marché. Indispensable, il encadre les services de l'agence et lui délègue un pouvoir de représentation lors des contacts avec les acquéreurs potentiels.

Encadré par la loi, le mandat immobilier est obligatoire pour qu'une agence vende une maison ou un appartement. Le contrat doit contenir un certain nombre de détails règlementaires : identité des parties, description du bien, prix de vente annoncé, honoraires de l'agence... Sa durée est généralement de 3 mois, à l'issue desquels il est reconduit tacitement par tranche d'1 mois.  

Les 4 types de mandat de vente

Il existe 4 mandats de vente, chacun vous laissant plus ou moins de liberté pour trouver des acheteurs en dehors du champ d'action de l'agence. Assurez-vous de bien connaître leurs implications avant de signer le votre !

  • mandat de vente exclusif : seule l'agence est habilitée à proposer votre bien sur le marché; si vous trouvez un acheteur par vos propres moyens, vous être contraint de régler à l'agence la commission prévue.
  • mandat simple : l'agence n'a aucune exclusivité. Vous pouvez chercher des acquéreurs par vous-même, sans devoir de commission, ou faire appel à d'autres agences.
  • mandat semi-exclusif : une seule agence est autorisée à vendre votre bien, mais le propriétaire peut aussi chercher des acquéreurs sans devoir de commission.
  • mandat co-exclusif : l'exclusivité est partagée entre quelques agences. Le propriétaire n'a pas le droit de trouver des acheteurs.

Rassembler les diagnostics immobiliers

Une fois l'agence immobilière mandatée, celle-ci va créer une annonce professionnelle et attractive pour vendre votre bien. Attention cependant ! Toute petite annonce immobilière, en agence ou en ligne, doit contenir une information issue de votre premier diagnostic, le DPE (diagnostic de performance énergétique).

Le DPE fait partie d'un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un appartement ou une maison. Ils vous seront demandés au plus tard à la signature de l'avant-contrat, et parfois dès les visites. Ils ont une fonction très importante : donner à l'acquéreur toutes les informations pour prendre la décision d'acheter en connaissance de cause. Du côté du vendeur, les diagnostics immobiliers vous évitent d'être mis en cause pour vices cachés.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre une maison ou un appartement

Les diagnostics immobiliers de vente sont au nombre de 9. Tous ne sont pas à réaliser, heureusement ! Seuls quelques uns vous concernent, en fonction de l'ancienneté du bien, de son type et de la proximité de risques dans votre zone géographique.

Pour résumer, seul le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans tous les cas de vente immobilière. Selon la situation, on peut avoir à y ajouter un diagnostic de gaz, d'électricité, de plomb ou encore d'amiante selon l'ancienneté du logement et de ses installations. Le diagnostic loi Carrez est également obligatoire en copropriété. Enfin, selon la présence de risques dans votre zone géographique, les diagnostics termites ou "risques naturels" peuvent être nécessaires. Chaque diagnostic a une durée de vie qui peut aller de 3 ans à illimitée, ce qui vous permet de réutiliser ceux que vous avez fourni en cas de mise en location, par exemple.

Réussir sa négociation immobilière et vendre sa maison ou son appartement

Lorsqu'on vend une maison ou un appartement, la négociation est une étape extrêmement importante pour les propriétaires. Devant l'importance des enjeux, il est recommandé de disposer d'un maximum d'informations sur le déroulement d'une négociation, et si possible de se faire accompagner par un expert en immobilier.

L'estimation réaliste de son bien est un élément clé pour aborder la négociation en toute confiance. Un bien surévalué risque de rester plusieurs mois à la vente, ce qui écorne son image et met l'acquéreur en position de force lors de la négociation. Dans le cas d'un bien assez ancien, si des travaux s'imposent à l'acheteur, il est essentiel d'en connaître la teneur et les devis, en consultant des professionnels. En effet, les travaux à réaliser sont un des principaux arguments que les acquéreurs invoquent pour négocier le prix à la baisse.

Sachez également qu'une marge de négociation est couramment appliquée lors d'une transaction immobilière. Il s'agit du pourcentage qui différencie le prix annoncé du prix de vente. Des études annuelles permettent de connaître les marges de négociation moyennes pour chaque région et pour chaque type de logement : c'est un indicateur à connaître avant de commencer la discussion.

Par exemple, la marge de négociation moyenne en France est de 4 %. Pour les appartements en région parisienne, elle tombe à 2,7 %. A l'opposé, les maisons dans la région Pays de la Loire sont vendues en moyenne 7 % moins chères que le prix de vente annoncé.

Enfin, pour réussir la négociation immobilière et vendre son appartement ou sa maison au meilleur prix, il est conseillé de garder la tête froide, de faire une contre-proposition argumentée qui valorise son logement, et de demander l'avis d'un professionnel en cas de doute !

Choisir son avant-contrat de vente immobilière

Une fois la négociation terminée, vous êtes arrivé à un accord avec l'acquéreur ? C'est donc le moment de signer un avant-contrat ! Il permet de sceller les conditions de vente de votre appartement ou de votre maison dans les moindres détails. Surtout, il précède la signature de l'acte de vente de 2 ou 3 mois, le temps nécessaire pour que le notaire effectue les vérifications d'usage (et pour que l'acquéreur concrétise son financement).

Il existe deux types d'avant-contrat : la promesse de vente (ou PUV, promesse unilatérale de vente) et le compromis de vente (ou PSV, promesse synallagmatique de vente), le second ayant plus souvent les faveurs des propriétaires.  

La promesse de vente

En effet, la promesse de vente est l'avant-contrat le moins contraignant pour l'acquéreur. En signant une promesse de vente, un propriétaire est obligé de bloquer son appartement ou sa maison pour un acheteur précis. Ce dernier peut décider de lever (ou pas) l'option d'achat à l'issue du délai de validité (de 2 ou 3 mois). La promesse de vente est également assortie de conditions suspensives (voir ci-dessous).

La promesse de vente inclus néanmoins une clause contraignante pour l'acquéreur potentiel : ce dernier verse une indemnité d'immobilisation à la signature du contrat. Pouvant atteindre 10 % du prix de vente de la maison ou de l'appartement, elle est conservée par le vendeur si l'acheteur ne lève pas son option d'achat (hors délai de rétractation).

Le compromis de vente

Plus sécurisant pour le vendeur, le compromis de vente est un engagement mutuel qui met les deux parties sur un pied d'égalité. Cet avant-contrat entérine la signature prochaine de l'acte de vente, sous réserve que les conditions suspensives ne soient pas validées (refus de prêt, préemption...).  

Réfléchissez bien avant de le signer ! Le compromis de vente est en quelque sorte un acte de vente décalé de quelques mois. Il inclut un dépôt de garantie de la part de l'acquéreur. Celui-ci dispose, comme pour la promesse de vente, d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat.

Signer l'acte de vente chez le notaire

Entre la signature de l'avant-contrat et l'acte de vente chez le notaire, il s'écoule un délai incompressible d'au moins quelques mois. C'est le temps nécessaire pour que ce dernier vérifie la régularité de la vente. Pour cela, il va collecter des informations officielles, des certificats et s'assurer que tout est en règle. Il va notamment vérifier les titres de propriété du vendeur, l'absence de préemption, de servitudes... De son côté, l'acquéreur va mettre ce délai à profit pour faire valider son dossier de financement auprès des banques, pour que le paiement soit prêt le jour J.

La signature de l'acte de vente se déroule donc chez le notaire, mais il est possible d'utiliser une procuration pour se faire représenter. Elle se compose de plusieurs étapes : d'abord, le notaire va lire le contrat d'acte de vente en présence des deux parties. Celles-ci peuvent demander des explications ou solliciter une rectification si une information est erronée. La signature est réalisée de façon classique, à l'encre, ou sous forme dématérialisée, via une tablette, comme c'est de plus en plus souvent le cas.

Bien que l'acte de vente valide le transfert de propriété, la mise à disposition de la maison ou de l'appartement peut être décalée de quelques mois si les deux parties se sont entendues. C'est souvent le cas lorsque le vendeur s'apprête à être muté dans une autre région, ou s'il souhaite attendre la fin de l'année scolaire avant de déménager.

Calculer les frais de notaire

Les frais de notaire doivent être payés le jour de la signature de l'acte de vente. Leur vrai nom est en réalité "frais d'acquisition" : ils regroupent les honoraires du notaire et les différentes taxes dues au Trésor Public. Dans leur grande majorité, ils sont à la charge de l'acquéreur. C'est un poste de dépense important, qui atteint généralement 7 à 8 % du prix de vente.

Les honoraires du notaire

Encadrés par la loi, ils sont calculés selon une grille tarifaire décroissante par tranche de valeur. Grosso modo, pour les ventes de maison ou d'appartement de plus 80,000 €, ils comptent pour environ 1 à 1,50 % du prix du bien.

En plus des émoluments du notaire, ce dernier peut facturer des "honoraires de formalité" (en fonction des services rendus) et des "débours" qui correspondent aux frais avancés au nom de l'acquéreur.

Taxes et impôts

Toute vente de bien immobilier est taxée par l'intermédiaire des droits de mutation (aussi appelés droits d'enregistrement). Ils peuvent varier selon les départements, mais dans presque tous les cas, ils s'élèvent à 5,81 % du prix de vente. Payables au notaire, ils sont ensuite reversés aux collectivités locales, et à l'état pour une petite partie. A cela s'ajoute une contribution de sécurité immobilière, de 0,10 % du prix du bien, toujours à la charge de l'acheteur.

Dans certains cas, le vendeur doit s'acquitter d'une taxe sur la plus-value. Visant à imposer la spéculation immobilière, elle compte pour un peu plus du tiers d'une éventuelle plus-value réalisée entre l'achat et la vente du bien. Cela dit, le vendeur en est exonéré s'il s'agit de sa résidence principale, ou si le bien est en sa possession depuis plus de 30 ans.

Connaître les motifs d'annulation de vente immobilière

Enfin, avant d'entreprendre de vendre une maison ou un appartement, il faut savoir qu'il existe un certain nombre de portes de sortie permettant à l'acquéreur de faire marche arrière. La plus connue est le délai de rétraction : courant à partir de la signature de l'avant-contrat, sa durée est de 10 jours.

Un autre motif d'annulation est représenté par les clauses suspensives. Mentionnées dans tout compromis ou promesse de vente, elles ont le pouvoir d'en annuler la validité dans le cas où elles se réalisent. Les plus couramment citées sont le refus de prêt, l'exercice du droit de préemption ou l'apparition de servitudes. Pour s'en prémunir, un vendeur peut s'informer auprès des services d'urbanisme de sa collectivité locale, et demander des garanties à l'acquéreur avant la signature de l'avant-contrat. Si ce dernier essuie des refus de prêt de la part de trois banques, il peut faire annuler la vente sans perdre son dépôt de garantie.

Plus rares, les vices cachés, dols et lésions peuvent être invoqués après la signature de l'acte de vente. Dans les cas extrêmes, ils ont également le pouvoir d'annuler la transaction immobilière.

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