Immobilier à Issy-les-Moulineaux

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Au sud de Paris, en bord de Seine, Issy-les-Moulineaux offre un cadre exceptionnel pour réaliser son projet d’achat ou de vente de logement. L’ancienne ville ouvrière propose aujourd’hui un parc immobilier moderne et rénové, très bien connecté avec la capitale et qui sera intégré aux nouvelles lignes de métro du Grand Paris. De quoi continuer de faire augmenter les prix pendant plusieurs années, alors que le volume des transactions est soutenu par les nombreux programmes neufs.

L'immobilier à Issy-les-Moulineaux : une histoire d'architecture  

Un centre d’affaires aux portes de Paris

Issy-les-Moulineaux a été un bourg important jusqu’au début du 20ème siècle. Son caractère champêtre transparaît encore dans le quartier « La Ferme » ou à travers les bergeries d’Issy. Au tournant du 20ème siècle, elle devient une ville ouvrière et connaît un développement important. Proches des usines Renault de Boulogne-Billancourt, les isséens vivent les grandes heures de l’aviation (sur le terrain d’Issy) et de l’automobile (avec Citroën). 

Depuis les années 1990, la reconversion en profondeur des friches industrielles a été réalisée avec succès. A travers les projets d’aménagement urbain successifs, les secteurs tertiaire et résidentiel ont été dynamisés. En prise directe avec Paris, Issy-les-Moulineaux a parfaitement compris les enjeux du 21ème siècle : la ville a ouvert des secteurs dédiés aux bureaux et deux éco-quartiers, le Fort numérique (dans les Hauts d’Issy) et les Bords de Seine.

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Programmes neufs et éco-quartiers pour répondre à la forte demande 

De nombreux projets d’aménagement continuent de conforter l’attractivité du parc résidentiel. Dans le secteur Val de Seine, le Pont d’Issy est un exemple de quartier mixte interconnecté. En entrée de ville, il alterne bureaux (avec les sièges de Capgémini ou Orange), commerces, espaces verts et logements neufs. 

D’autres projets revalorisent des quartiers déjà bien cotés, comme dans le centre-ville. Près de la mairie d’Issy et des métros, l’éco-quartier Cœur de ville va proposer une zone mixte de 1000.000m2. Autour d’un parc urbain, il offrira un cinéma, des commerces, des logements, des bureaux, une école et une crèche. Enfin, dans le quartier Les Arches, la revitalisation du secteur Léon Blum s’articulera autour de la nouvelle station de métro du Grand Paris Express. 

Ce n’est pas tout : Issy rénove aussi les espaces dédiés aux bureaux et aux services, comme dans la rue Guynemer (immeuble Lemmys) ou à la porte de Versailles (nouveau parc des expositions). Tous les projets de logements incluent la mixité avec 25% de logements sociaux, permettant par ailleurs de désenclaver les quartiers HLM. 

Un marché immobilier porteur 

Plus qu’un marché de report, Issy-les-Moulineaux présente une vraie attractivité pour les cadres et les familles qui souhaitent se loger à proximité des nombreux sièges d’entreprise (Sodexo, Microsoft, Coca-Cola, La Poste) et de médias (Eurosport, Atre, Canal+). Aujourd’hui, le parc immobilier d’Issy-les-Moulineaux est particulièrement attractif avec un mélange de neuf et d’ancien, en très bon état de conservation. 

Les maisons sont rares (6,5% du parc), tout comme les grandes surfaces : seuls 27% des logements ont plus de 3 pièces. Si certains quartiers sont encore mal desservis par les transports sur rail (dans les Hauts d’Issy), la future ligne sud du Grand Paris Express va intégrer ces territoires d’ici 2030, ce qui en fait un investissement de choix. 

Les transactions immobilières à Issy-les-Moulineaux 

Les prix de l’immobilier à Issy-les-Moulineaux

La ville d’Issy-les-Moulineaux compte environ 68.000 habitants répartis sur 425 hectares, soit une densité d’environ 16.000 habitants par km2. L’âge moyen est de 35 ans et le revenu médian était évalué à 30.259 euros par unité de consommation en 2015. La CSP la plus représentée est celle des cadres, alors que les logements sociaux comptent pour 23 ,8% du parc résidentiel. La taxe d’habitation est d’environ 15%, et la taxe foncière de 18%. 

Sur le marché immobilier à Issy-les-Moulineaux, les prix flambent : le m2 a augmenté de +4,9% sur la seule année 2018 selon les notaires d’Ile-de-France. Le prix d’un appartement à Issy-les-Moulineaux était en moyenne de 7800 euros début 2019. Les logements aux prix du marché se vendent très rapidement et avec peu de négociation. 

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Le prix des appartements dans chaque quartier d’Issy-les-Moulineaux

Issy-les-Moulineaux fait apparaître de grandes disparités en fonction des quartiers. Historiquement, les secteurs Centre-Ville et Corentin Celton sont les mieux cotés : le prix des logements y est estimé à environ 8600 euros du m2 en moyenne. Ces tarifs sont dopés par les programmes neufs de qualité, comme dans le cœur de ville : ils peuvent dépasser 10.000 euros du m2 sur des résidences de standing. 

Le Val de Seine n’est pas qu’un quartier d’affaire : avec ses vues sur la Seine, on y trouve des résidences de qualité à destination des cadres. Récents ou neufs, les immeubles ont l’avantage d’être proches du RER C. Le prix moyen y est évalué à environ 9000 euros, ou plus sur les programmes neufs. 

La ville d’Issy-les-Moulineaux est marquée par un fort dénivelé entre la Seine et les Hauts d’Issy. Récemment inaugurés, les escaliers mécaniques facilitent l’accès au quartier des Epinettes. Avec ses tours et sa forte proportion de logements sociaux, il affiche des prix en retrait du reste de la ville. Cependant, les aménagements de la Halle ou du Forum des Epinettes revalorisent le secteur, en attendant la ligne du grand Paris Express. On y trouve encore des appartements proches de Paris à moins de 6000 euros du m2. 

A l’est des Epinettes, le Fort Numérique propose un grand nombre de logements modernes, HQE et intégrant la domotique. Le secteur va prochainement bénéficier d’une offre élargie en transports en commun. 

En contrebas des Epinettes, la Ferme est un quartier accessible. Proche des anciennes usines Renault, on y trouve des pavillons ouvriers et des prix en dessous de 8000 euros du m2. Enfin, l’île Saint-Germain est un marché à part. Les logements y dépassent fréquemment les 9000 euros du m2. 

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La vie sociale à Issy-les-Moulineaux 

Issy offre un cadre agréable et tranquille pour habiter aux portes de Paris. L’attractivité de la ville se confirme aussi bien chez les résidents que chez les entreprises : Issy-les-Moulineaux était classée 3ème ville la plus dynamique de France selon un classement du Figaro publié en 2017. 

Espaces verts et mobilité douce

Au 19ème siècle, le cadre bucolique de la ville attirait des artistes comme Matisse ou Rodin. Aujourd’hui, ce cadre naturel est entretenu par une politique active de la mairie. Le projet Vallée Rive Gauche, achevé en 2018, a livré 4 kilomètres de berges partagées entre Issy, Meudon et Sèvres. La ville totalise 53 hectares d’espaces verts, les plus courus étant le jardin japonais d’Ichikawa, les bords de Seine et l’île Saint-Germain. 

Les espaces verts vont de pair avec les modes de circulation douce : la ville est équipée avec des pistes cyclables et 11 stations Vélib. Les transports en commun sont le point fort du centre-ville, connecté à Paris par la ligne 12 du métro (stations Corentin Celton et Mairie d’Issy). Le RER C compte 2 stations (Issy et Issy-Val-de-Seine), en attendant les nouvelles lignes du Grand Paris vers les secteurs Léon Blum ou les Hauts d’Issy. La ville est aussi desservie par 14 lignes de bus RATP.

Des équipements publics de premier plan 

Issy-les-Moulineaux est particulièrement bien dotée en équipements culturels. En plus des maisons de quartier, elle compte un Auditorium, Le Cube (espace dédié au numérique), l’Entrepont (centre culturel musical), 2 médiathèques, une ludothèque et un Palais des Congrès de 1000 places. 

Les amateurs de sport peuvent profiter d’infrastructures de tout premier plan : la ville propose 2 piscines, de nombreux gymnases et complexes sportifs, un skate-park, des clubs de tennis, des city stades et le palais des sports Robert Carpentier. 

Enfin, Issy-les-Moulineaux répond parfaitement aux attentes des familles en matière d’éducation. La ville compte 9 écoles maternelles, 17 écoles primaires, 5 collèges et 2 lycées. 

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