Conditions suspensives

Clause suspensive d'obtention de prêt, d'absence de servitudes, de préemption, et bien plus encore. Tout savoir sur les conditions suspensives en cas de vente immobilière. Comment les faire valoir, quand, quelles sont les conséquences légales. Tous les conseils pour réussir sa transaction

Les conditions suspensives en cas d'achat immobilier

Les conditions suspensives sont des clauses qui peuvent faire invalider une transaction immobilière en cas de non-réalisation. Protégeant les acquéreurs ou les vendeurs en cas d'imprévu (non-obtention du prêt, préemption, servitudes, etc...), elles constituent une porte de sortie légale de tout avant-contrat de vente. Découvrez quelles sont les plus courantes, et tout ce qu'il faut savoir pour assurer la bonne marche de la vente immobilière.

Qu'est-ce qu'une condition ou clause suspensive ?

Les conditions suspensives sont des clauses assorties à l'avant-contrat de vente (qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente). Si au moins une d'entre elles ne se réalise pas, la vente est annulée et le contrat perd sa validité.

Elles s'opposent donc aux conditions résolutoires, qui fonctionnent sur le schéma inverse : en cas de réalisation d'au moins une clause résolutoire, l'avant-contrat de vente est annulé.

Une protection pour les acquéreurs, mais aussi pour les vendeurs

Les conditions suspensives sont là pour anticiper des évènements extérieurs, indépendants de la volonté des deux parties. Elles les protègent en cas d'imprévu, les libérant de leurs obligations si quelque chose venait à empêcher la bonne tenue de la vente.

Refus de financement par les banques, apparition d'une servitude contraignante, préemption... Quelle que soit la clause suspensive, elle permet d'éviter les impasses si les conditions d'achat du bien ne sont plus réunies. En faisant prévaloir le droit et en évitant les désengagement abusifs, elles protègent également les vendeurs.

Une seule condition suspensive est obligatoire dans tous les cas : il s'agit de la clause d'obtention du prêt immobilier par l'acquéreur. Les autres sont facultatives : elles sont à ajouter aux avant-contrats de vente au cas par cas, selon les situations. Il est toujours recommandé de se faire accompagner par un spécialiste du droit immobilier pour rédiger son compromis ou sa promesse de vente.

Comment faire valoir une condition suspensive ?

En fonction du type de clause suspensive, c'est à l'acquéreur ou au notaire de la faire valoir, si sa non-réalisation est avérée. Ils peuvent alors se manifester jusqu'à la signature de l'acte de vente, sauf délai assorti à la clause.

Pour faire valoir la non-réalisation d'une condition suspensive et faire annuler l'avant-contrat, l'acquéreur doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit produire tous les documents nécessaires pour prouver la non-réalisation de la clause.

Condition suspensive d'obtention de prêt

Cette clause concerne l'obtention d'un prêt immobilier auprès d'une banque ou d'un organisme de crédit. C'est la seule condition suspensive obligatoire : elle s'applique sans exception à toutes les ventes de logement (ou de terrain destiné à la construction de logement).

La condition suspensive d'obtention de prêt doit être intégrée à l'avant-contrat. La rédaction de la clause détaille le projet de financement tel qu'il va être présenté aux banques : montant à financer, apport personnel, taux d'intérêt maximum, échéances de remboursement...

Pour prouver la non-réalisation de la clause, l'acquéreur devra ensuite prouver le refus de trois banques différentes, aux conditions mentionnées dans le contrat. Dans le cas contraire, la clause sera considérée comme réalisée et l'acquéreur ne pourra l'invoquer pour se libérer de ses engagements.

Pour disposer du temps nécessaire aux réponses des banques, une durée est ajoutée à la clause. Selon la loi, elle est d'un mois minimum, mais en réalité, ce délai n'est pas toujours adapté aux pratiques des banques. Il est donc nécessaire d'assortir la clause d'un délai d'au moins deux mois afin de permettre à l'acquéreur d'effectuer toutes les démarches pour obtenir son prêt.

Renoncement à la clause suspensive d'obtention de prêt

Dans certains cas (rares), l'acquéreur peut disposer de fonds propres suffisant pour acheter le logement. Il peut alors renoncer expressément à la condition suspensive d'obtention de prêt, en ajoutant une clause correspondante à l'avant-contrat. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le modèle de promesse de vente proposé par Proprioo.

Les autres conditions suspensives

En plus de la clause obligatoire d'obtention de prêt, voici les conditions suspensives les plus courantes en cas de vente immobilière.

Absence de servitudes

Les servitudes sont un droit inaliénable d'un terrain sur un autre terrain. Remontant parfois à des coutumes anciennes, la plus courante est le droit de passage, mais on trouve aussi des servitudes de puisage, de vue, de canalisation, etc... Transmissibles d'un propriétaire à un autre, elles peuvent constituer une contrainte de nature à détourner l'acquéreur de la vente.

Absence de préemption

La préemption est un concept selon laquelle une personne physique ou morale est prioritaire pour acheter un bien immobilier. Les locataires d'un logement en vente en sont bénéficiaires et peuvent se substituer à l'acheteur s'ils souhaitent devenir propriétaire du bien où ils résident. Il existe aussi des droits de préemption par les communes ou les collectivités locales, qui souhaitent préempter des immeubles ou des terrains pour des projets d'intérêt public.

Dans le cas où un droit de préemption existe, le notaire doit s'assurer qu'aucun ayant-droit ne souhaite l'exercer. On dit alors qu'il purge le droit de préemption.  

Absence d'hypothèque supérieure au prix vente

Cette clause rarissime concerne les cas où une hypothèque est supérieure au montant du prix de vente. Puisque le propriétaire est dans l'impossibilité de s'en libérer, la vente ne peut avoir lieu et l'avant-contrat est annulé.

Obtention d'une autorisation administrative

Qu'il s'agisse d'un permis de construire ou de démolir ou d'un changement de destination, l'acquéreur peut imposer cette clause si son intérêt pour un bien dépend d'une autorisation administrative. Cette clause est considérée comme réalisée si l'autorisation est obtenue.

Réalisation d'une vente immobilière

Cette clause suspensive peut être assortie au contrat si l'acquéreur a besoin de finaliser une vente immobilière en cours pour financer la nouvelle transaction. Cela dit, l'intérêt de cette clause est remis en cause par les crédits relais et autres prêts achat-revente.

Que se passe-t-il en cas de non-réalisation d'une clause suspensive ?

La non-réalisation d'une seule des conditions suspensives mentionnées à la promesse de vente (ou au compromis de vente) entraîne l'annulation du contrat. Il s'agit d'un retour à la situation préalable à la signature, comme s'il n'avait jamais été signé : aucune pénalité ne peut impacter le vendeur, ni l'acquéreur. Les sommes engagées sont intégralement remboursées, et en particulier l'indemnité d'immobilisation ou l'acompte. Après la non-réalisation d'une clause suspensive, aucune partie ne peut être en mesure de demander des dommages et intérêts ou de forcer l'exécution de la vente.

Dans le cas contraire, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, plus rien ne s'oppose à la vente de logement. Les deux parties peuvent alors signer l'acte de vente chez le notaire.

VOUS VENDEZ ? Économisez des milliers d’euros avec Proprioo !
Réalisez votre estimation de bien dès maintenant, c’est gratuit, et sans engagement.