Diagnostic Assainissement : tout savoir en cas de vente immobilière

Combien coûte-t-il? Qui peut le réaliser? Quand le réaliser, et qui est concerné? Si vous vendez une maison non raccordée au tout-à-l'égout, voici toutes les infos sur le diagnostic assainissement obligatoire en cas de vente. Durée de validité, portée légale, etc...

Le diagnostic assainissement : tout savoir en cas de vente immobilière

Le diagnostic assainissement fait partie des certificats obligatoires si vous vendez un logement équipé de son propre système de traitement des eaux usées. Fosse septique ou toutes-eaux, micro-station d'épuration : la visite de contrôle est rapide, mais peut entraîner des obligations de travaux ! Quand le réaliser ? Combien coûte-t-il ? Quelles sont les implications légales ? Voici tout ce qu'il savoir sur le diagnostic assainissement en cas de vente immobilière !

Diagnostic assainissement : à quoi ça sert ?

Un diagnostic assainissement permet de garantir le bon fonctionnement et l'entretien des systèmes autonomes de traitement des eaux usées avant une vente immobilière.

L'assainissement non collectif (ANC) concerne entre 5 et 6 millions de logements en France. Une majorité d'entre eux seraient défectueux et/ou mal entretenus. Par ailleurs, il est estimé qu'environ 600.000 logements rejettent directement les eaux usées dans la nature, avec des conséquences néfastes pour l'environnement, les nappes phréatiques et les cours d'eau.

Le diagnostic assainissement permet donc de valider la conformité de ces systèmes d'ANC, à travers un audit de contrôle obligatoire en cas de vente. Cela permet de responsabiliser les propriétaires, de leur éviter des poursuites pour vices cachés et de faire circuler l'information à destination des acquéreurs.

En cas de non-conformité, le diagnostic peut également entraîner une obligation de travaux pour le vendeur ou l'acquéreur.

Quand faut-il le réaliser ?

Le diagnostic assainissement est obligatoire dès lors que vous vendez un logement non-raccordé au réseau d'assainissement de la commune. Ceci inclut essentiellement les maisons individuelles avec fosse septique, fosse toutes-eaux ou micro-station d'épuration, mais aussi les filières alternatives à filtre compact ou plantées.

Le diagnostic assainissement doit être annexé au DDT (dossier de diagnostics techniques), qui regroupe tous les certificats obligatoires : DPE, gaz, électricité, etc... Il doit être présenté à l'acquéreur, au plus tard au moment de signer l'avant-contrat de vente (compromis ou promesse de vente). En son absence, le vendeur s'expose à des poursuites pour vices cachés qui peuvent aboutir à des sanctions financières ou à une annulation de la vente.

En pratique, il est recommandé de faire réaliser son diagnostic assainissement en amont, dès la décision de mise en vente. Sa durée étant de plusieurs années, ceci présente deux avantages :

  • être en mesure de réaliser d'éventuels travaux obligatoires avant la vente ;
  • présenter un DDT complet aux éventuels acquéreurs dès la première visite.

Qui peut réaliser un diagnostic assainissement ?

Comme tous les autres diagnostics obligatoires, il est à l'initiative du propriétaire qui met son bien en vente.

En revanche, à la différence des autres certificats, le diagnostic assainissement n'est pas réalisé par un professionnel indépendant. C'est le SPANC qui s'en occupe, un organe public local qui contrôle les systèmes d'assainissement non collectifs. Chaque commune est directement rattachée à un SPANC.

Pour faire réaliser un diagnostic assainissement, il faut donc prendre contact avec le SPANC le plus proche, ou avec votre commune qui vous mettra en relation avec un opérateur.

Comment se déroule-t-il ?

Le diagnostic assainissement prend la forme d'une visite de vérification sur site. Le diagnostiqueur du SPANC va examiner le fonctionnement et l'entretien du système de traitement des eaux. A son arrivée, le propriétaire doit mettre à sa disposition tous les documents dont il dispose : précédents certificats de conformité, notices, titre de propriété, etc...

Le diagnostic répond à un cahier des charges précis. Celui-ci peut varier en fonction du type d'appareil et de sa date d'installation. Il inclut certains des éléments suivants :   

  • Identification et description des dispositifs composant le système de traitement des eaux usées
  • Mesures de la hauteur des boues
  • Vérification du bon écoulement en sortie de filière par carottage
  • Recensement d'éventuels défauts d'entretien et d'usure
  • Respect des prescriptions techniques au cours de la dernière intervention sur le système
  • Evaluation des éventuels risques sanitaires ou des nuisances
  • Bon dimensionnement du système par rapport au bâtiment et à l'utilisation

Le rapport de visite

A l'issue des vérifications, un rapport de visite est remis au propriétaire : son intitulé officiel est "état de l'installation d'assainissement non collectif". Il fait office de diagnostic assainissement et devra être annexé au DDT. Il rassemble les observations effectuées par l'opérateur, ainsi que des recommandations au propriétaire concernant l'utilisation, l'entretien et les travaux recommandés pour améliorer l'installation.

En cas de risques sanitaires, le rapport peut également préconiser des  travaux obligatoires.

Que faire en cas d'obligations de travaux ?

L'obligation de travaux ne concerne pas nécessairement le vendeur. Elle n'empêche pas la vente de se réaliser : si il est d'accord, ce peut être à l'acquéreur que revient la responsabilité des travaux. Il dispose d'un délai d'un an après la signature de l'acte de vente pour mettre l'installation en conformité.

Le diagnostic assainissement sert à garantir que l'acquéreur a pleinement conscience des éventuels travaux obligatoires qu'il peut avoir à réaliser. Cela dit, ils supposent souvent un coût de plusieurs milliers d'euros, ce qui peut influer assez nettement la négociation du prix de vente. C'est pourquoi certains vendeurs préfèrent prendre en charge les travaux avant de mettre en vente la maison.  

Durée de validité du diagnostic assainissement

A partir de sa date de réalisation, un diagnostic assainissement dispose d'une durée de validité de 3 ans. Cela suffit bien sûr à couvrir la période de vente (qui est en moyenne de moins d'un mois chez Proprioo). Il est impératif qu'il soit en cours de validité au moment de signer l'avant-contrat de vente (compromis ou promesse de vente) chez le notaire.

Pour garantir la couverture légale du propriétaire et lui éviter les poursuites pour vices cachés, le diagnostic doit avoir été réalisé à son nom. Il est donc déconseillé de réutiliser un certificat transmis par un ancien propriétaire.

Combien coûte l'état de l'installation d'assainissement non collectif ?

Tous les frais liés à la délivrance du diagnostic sont à la charge du propriétaire vendeur.

Le tarif du diagnostic est fixé par le SPANC lui-même. Il varie selon les communes, en fonction de critères administratifs et de gestion qui leur sont propres. En général, il est compris entre 70 € et 150 €. Le prix moyen, toutes communes confondues, est légèrement supérieur à 100 €.

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