Tous les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente - Proprioo

L'ensemble des informations à connaître afin de déterminer quels diagnostics immobiliers obligatoires s'appliquent à votre logement. Diagnostic plomb, amiante, DPE, électricité, risque naturel et les autres... Proprioo fait le point pour réunir un DDT complet avant la vente

Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente

Pour pouvoir vendre son logement, le propriétaire est tenu de fournir un certain nombre de diagnostics immobiliers ! Au total, il en existe 9, mais ils ne sont pratiquement jamais tous nécessaires. En revanche, c'est toujours au propriétaire que revient la tâche de les faire réaliser, ce qui a un certain coût ! Il est donc essentiel de savoir précisément lesquels s'appliquent dans votre cas de figure. Pour en avoir le coeur net, cet article fait le point sur tous les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente !  

Les diagnostics immobiliers : une obligation d'informer l'acquéreur

Afin de concrétiser une vente immobilière, le propriétaire est obligé de constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT) qui réunit tous les certificats en cours de validité. Parfois considéré comme une corvée, c'est au contraire un atout pour les propriétaires ! Les diagnostics immobiliers obligatoires permettent de les couvrir sur le plan légal et d'exonérer leur responsabilité en cas de vice caché.

Les diagnostics garantissent que l'acheteur dispose de toutes les informations légales, considérées nécessaires à la prise de décision. Cela inclut la connaissance de l'état de fonctionnement du logement et de ses installations ou des dangers naturels de la situation géographique.

Note : cet article concerne les diagnostics en cas de vente. Il ne couvre pas les diagnostics obligatoires en cas de location.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Au total, neuf diagnostics immobiliers peuvent être nécessaires en cas de vente. Heureusement, ils ne sont jamais tous obligatoires en même temps ! Un seul s'applique dans tous les cas sans exception : c'est le diagnostic de performance énergétique, ou DPE. Pour le reste, ils s'appliquent (ou non) en fonction de la date du permis de construire, de l'ancienneté des installation ou encore de la situation géographique du logement.

Diagnostic obligatoire dans tous les cas

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE a pour but d'évaluer l'impact du logement sur l'environnement en mesurant sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. En plus d'être le seul diagnostic obligatoire dans tous les cas, il a une autre particularité : il doit être réalisé en amont de la mise en vente (contrairement aux autres, qui sont exigés à la signature de l'avant-contrat). En effet, le DPE donne lieu à une échelle de performance énergétique, qui va de A à G. Cette note doit être mentionnée sur l'annonce immobilière, qu'elle soit publiée en ligne, en agence ou sur papier.   

Diagnostics obligatoires en fonction de la date du permis de construire

  • Diagnostic plomb

Logements construits avant le 1er janvier 1949

L'intitulé complet du certificat est "contrat de risque d'exposition au plomb" (ou CREP). Il examine la présence de plomb dans le logement, en particulier dans les peintures anciennes. Il s'applique à tous les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Si le résultat est positif, le propriétaire est invité à réaliser des travaux pour supprimer tous risques pour les habitants. S'il est négatif, la durée de validité du CREP est illimitée.

  • Diagnostic amiante

Logements construits avant le 1er janvier 1997

Comme son nom l'indique, ce diagnostic immobilier (aussi appelé "état d'amiante") permet de s'assurer qu'il n'y a pas d'amiante dans le logement. Il s'applique aux bâtiments d'avant 1997, les normes de constructions ayant été mises à jour à partir de cette date. Là aussi, la validité du certificat est illimitée dans le temps s'il est négatif.

Diagnostics obligatoires selon l'ancienneté de certaines installations

  • Diagnostic gaz

Présence d'une installation au gaz de 15 ans ou plus

L' état de l'installation intérieure de gaz" concerne les systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire d'au moins 15 ans d'ancienneté. Le certificat est délivré après inspection des appareils et des tuyauteries, pour vérifier que tout est en règle. La validité de ce diagnostic obligatoire est de 3 ans.

  • Diagnostic électricité

Présence d'une installation électrique de 15 ans ou plus

L'"état de l'installation intérieure d'électricité" est un certificat similaire : il est obligatoire si le réseau électrique a plus de 15 ans. Sa validité est également de 3 ans.

Diagnostics obligatoires selon la zone géographique

  • Diagnostic risques naturels - ESRIS (ex-ERNMT)

Situation de la commune en "zone à risque"

Intitulé "état des servitudes 'risques' et d'informations sur les sols", ce diagnostic remplace l'ERNMT depuis 2018. Il a la même fonction : rassembler sur un seul document tous les risques liés à la situation géographique du logement. Sont inclus les risques naturels (inondations, séismes, cyclones, volcans, etc...), miniers ou technologiques.

Il n'est obligatoire que si la commune est considérée en zone à risque d'après un arrêté préfectoral. A la différence des autres diagnostics, il peut être réalisé directement par le propriétaire au moyen d'un simple formulaire, disponible à cette adresse. Sa validité est de 6 mois.

  • Diagnostic termites

Situation de la commune en "zone à risque"

Ce diagnostic n'est obligatoire que si le logement est dans une zone exposée aux termites (selon arrêté préfectoral). Le diagnostiqueur professionnel va alors vérifier la présence des insectes. Sa validité est de 6 mois.

Diagnostics obligatoires selon nature du logement

  • Diagnostic Assainissement

Présence d'un système d'assainissement non collectif

Ce diagnostic obligatoire ne concerne que les logements qui ne sont pas raccordés au réseau d'assainissement collectif. Il permet de confirmer le bon état d'une fosse septique ou d'une micro-station d'épuration. Sa validité est de 3 ans.

  • Diagnostic Loi Carrez

Logements en copropriété

Le diagnostic de superficie Loi Carrez s'applique à tous les logements en copropriété, que celle-ci soit horizontale (lotissements) ou verticale (appartements). Une fois réalisé, sa validité est illimitée tant que la surface privative habitable n'est pas altérée.

Quand réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Selon la loi, les diagnostics doivent être mis à la disposition de l'acquéreur et du notaire au plus tard pour la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). C'est une condition indispensable pour réaliser la vente.

Cela dit, le délai de validité des diagnostics étant d'au moins 6 mois, il est conseillé au propriétaire de les réaliser dès la décision de mise en vente. Ainsi, les diagnostics immobiliers obligatoires peuvent être mis à disposition des potentiels acquéreurs dès la visite du logement. Il est préférable d'informer ces derniers le plus tôt possible pour éviter qu'ils fassent volte-face au moment de signer l'avant-contrat.

De plus, les diagnostics réalisés en amont permettent au propriétaire de corriger d'éventuels défauts dont il n'avait pas connaissance, qu'ils soient liés au plomb, à l'amiante ou à la vétusté des installations.   

Qui doit les faire réaliser ?

Les diagnostics immobiliers sont entièrement à la charge du propriétaire. Il a la responsabilité de fournir un DDT complet au notaire, pour permettre la signature de l'avant-contrat de vente.

A l'exception des certificats plomb et amiante, les diagnostics immobiliers n'entraînent pas d'obligation de travaux. Ils correspondent simplement à un devoir d'information. Cela dit, devant un diagnostic au résultat négatif, rien n'empêche le propriétaire de réaliser des travaux pour corriger un défaut qui pourrait détourner les acquéreurs de son logement.

Combien coutent les diagnostics immobiliers obligatoires ?

La plupart des diagnostics immobiliers obligatoires sont facturés entre 100 € et 150 €, pour une valeur moyenne d'environ 118 €. La principale source de variation est la nature du diagnostic : le CREP, qui détecte les traces de plomb, est particulièrement minutieux et peut être plus cher si le logement est grand. D'autres, plus rapides, sont bien moins chers, comme le diagnostic de superficie Loi Carrez. Pour le détail des prix diagnostic par diagnostic, vous pouvez consulter notre article sur les prix des diagnostics immobiliers.

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