L'acte de vente : tout ce qu'il faut savoir

La signature de l'acte de vente chez le notaire est l'étape ultime de la transaction immobilière. C'est aussi le moment où sont réglés le prix du bien et les frais de notaire! Délais, rétractation, avant-contrats... Pour être bien préparé le jour J, découvrez tout ce qu'il faut savoir avant de signer!

L'acte de vente authentique : les étapes primordiales avant de signer !

L'acte de vente authentique représente l'étape ultime de la transaction immobilière. Signé devant le notaire, il entérine le transfert de propriété du bien, qui change de main au moment de la signature. C'est également le moment où sont payées les sommes dues: prix de vente et honoraires du notaire. Pour bien préparer ce jour important, découvrez ici tout ce qu'il faut savoir avant de signer un acte de vente.

Où est signé l'acte de vente ?

Un acte de vente immobilière est toujours signé chez un notaire, ce qui lui donne la valeur d'un "acte authentique" ou acte solennel. Sont concernés tous les biens immobiliers : logements anciens ou neufs, VEFA (vente en l'état de futur achèvement, ou vente sur plan), mais aussi les terrains à bâtir, les locaux professionnels, les terres agricoles, etc...

Le rôle du notaire consiste à garantir la régularité de la vente avant, pendant et après la signature de l'acte authentique d’un bien immobilier. Il est d'usage que l'acquéreur fasse le choix du notaire, mais le vendeur a aussi son mot à dire. Si chacune des parties dispose de son propre notaire, ils peuvent intervenir de concert pour la signature de l'acte de vente (les honoraires étant alors partagés en deux). 

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Quand signer un acte de vente ?

Sauf cas très exceptionnel, l'acte de vente fait suite à un avant-contrat qui peut être une promesse ou un compromis de vente. Celui-ci précise notamment l'échéance à laquelle sera signé l'acte de vente, généralement dans un délai de 2 à 3 mois.

Ce délai entre avant-contrat et acte de vente est, pour l'essentiel, incompressible : il s'agit d'un temps nécessaire pour que le notaire procède à toutes les vérifications d'usage. Il va notamment s'assurer de la validité de la propriété du vendeur, de l'absence de servitude ou de préemption... Il va également s'assurer que le propriétaire est en règle vis-à-vis de la copropriété.

Par ailleurs, ce délai est nécessaire pour que l'acquéreur fasse valider son dossier auprès de sa banque, en cas de financement par emprunt.

Que doit contenir un acte de vente ?

L'acte de vente chez le notaire n'est autre que la confirmation de l'avant-contrat. Qu'il ait été précédé d'une promesse ou d'un compromis de vente, tous ces éléments sont déjà connus au moment de signer l'acte authentique.

#1 Coordonnées des deux parties

L'acte de vente doit préciser l'identité des deux parties, vendeur et acheteur. Dans le cas d'une indivision, tous les indivisaires n'ont pas à être présents : ils peuvent désigner l'un deux en tant que représentant, au moyen d'une procuration.

#2 Description du bien

L'acte de vente doit comporter l'adresse et la description du bien, ainsi que celle de ses équipements et de ses annexes. Il doit aussi préciser la "destination" du bien, qu'il soit à fins résidentielles ou professionnelles.

Pour certifier que le vendeur est bien le propriétaire, l'origine du bien doit figurer à l'acte de vente. Le contrat doit mentionner le précédent acte notarié de vente (et l'identité du dernier propriétaire).

Enfin, s'il existe une hypothèque ou une servitude (concession d'un droit de passage à un autre terrain par exemple), elle doit être précisée dans le contrat.

#3 Diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont réunis dans le DDT (dossier de diagnostics techniques), qui était déjà annexé à l'avant-contrat. Parmi eux, seul le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire dans tous les cas. Les autres dépendent de la configuration, de la zone géographique et de l'ancienneté du logement. Les plus courants sont les suivants : diagnostic plomb, gaz, amiante, électricité...

#4 Prix de vente

L'acte de vente doit évidemment mentionner le prix de la transaction hors frais de notaire et les modalités de paiement (prêt, éventuellement à taux zéro).

#5 Montant des frais de notaire

Les frais de notaire incluent des taxes dues aux services des impôts et les honoraires du notaire. Au total, ils atteignent généralement entre 7 et 8 % du prix de la transaction pour un logement "ancien".

Enfin, le cas échéant, l'acte de vente doit mentionner la date de disponibilité du bien si elle est différée, et les éventuelles conditions suspensives

Le déroulement de la signature de l'acte de vente chez le notaire

#1 Avant la signature

Lors des semaines précédant la signature de l'acte authentique, le notaire va vérifier les informations mentionnées dans l'avant-contrat. Le vendeur doit compléter les données qui peuvent être sollicitées, selon les cas : hypothèque en cours, servitudes, charges, superficie du bien en loi Carrez, bornage, règlement de copropriété, risques naturels...

L'obligation de transparence est totale : en cas de dols ou vices cachés apparaissant après l'acte de vente, l'ex-propriétaire ferait l'objet de poursuites pouvant aller jusqu'à une annulation de vente assortie d'un dédommagement.

#2 Le jour de la signature de l'acte de vente

A la date prévue, les deux parties (vendeur et acquéreur) se retrouvent chez le notaire. Il est possible de se faire représenter par un mandataire, au moyen d'une procuration.

En cas de financement par prêt, le notaire se charge de solliciter le déblocage des fonds auprès de la banque. Le paiement de la transaction et des frais de notaire doit être effectué au moment de signer l'acte de vente.

Après lecture du contrat à voix haute (et éventuelles explications ou rectifications), chaque partie va signer l'acte de vente à chaque page. Aujourd'hui, de plus en plus de notaires utilisent une tablette pour faire signer le contrat : on parle alors d'acte de vente dématérialisé.

Après la signature, le notaire remet à l'acquéreur son titre de propriété, scellant le transfert du bien immobilier. Il lui donne aussi les clés, sauf si la date de mise à disposition a été décalée dans l'avant-contrat (par exemple, si le logement n'est abandonné qu'après une mutation à l'étranger ou à la fin de l'année scolaire).

#3 Après la signature

Le travail du notaire ne s'arrête pas là: il doit encore se charger de la publicité foncière, qui consiste à publier l'acte de vente au fichier immobilier local. Ce n'est qu'après quelques semaines qu'il remettra l'acte de vente authentique aux deux parties, conservant également un original, appelé "minute".

#4 Et si une des parties refuse de signer l'acte de vente ?

Si une des parties fait défaut (par absence ou refus de signer), le notaire dresse un procès-verbal de carence. Si l'avant-contrat est un compromis de vente, la partie lésée peut entreprendre une action en justice pour forcer la transaction. Dans le cas d'une promesse de vente, le vendeur est autorisé à conserver l'indemnité d'immobilisation, qui peut atteindre 10 % du prix du bien.

Le délai de rétractation

Le délai de rétractation en cas de vente immobilière a été prolongé par la loi Macron de 2015 : il est maintenant de 10 jours (ou 14 jours pour de la vente à distance par démarchage). Cependant, attention ! Il s'applique à l'avant-contrat en exclusivité, soit 10 jours à partir de la réception de la promesse ou du compromis de vente. Dans ce cas, il est impossible de l'exercer à l'issue de la signature de l'acte de vente.

En revanche, dans les rares cas où un acte de vente n'a pas été précédé d'avant-contrat, le délai de rétractation de 10 jours s'applique à compter de la signature de l'acte de vente.