Diagnostic mérule : quelles sont vos obligations en cas de vente ?

Facultatif, le diagnostic mérule est fortement recommandé dans certains cas. Quelles sont les zones à risque? Quels types de logements sont concernés? Découvrez comment vous protéger des recours en vice caché et vous acquitter de l'obligation d'informer l'acquéreur en cas de vente immobilière.

Le diagnostic mérule ne fait pas partie des certificats obligatoires en cas de vente immobilière. Cependant, il est fortement recommandé dans bien des cas ! Découvrez pourquoi, et comment se protéger de ce champignon dévoreur de bois surnommé à raison " lèpre des maisons". Toutes les informations sur le diagnostic mérule sont ici !

Qu'est-ce que la mérule ?

Le (ou la) mérule est un champignon lignivore : il se nourrit de bois et prolifère en conditions humides. Il se distingue d'abord par une coloration orangée, puis prend l'aspect de toiles d'araignée en phase terminale.

La prolifération du mérule peut être très rapide si les conditions suivantes sont réunies :

• humidité
• confinement du bois
• climat tempéré
• bâtiment mal entretenu

Les dangers du mérule

Si le mérule est surnommé "lèpre des maisons", c'est parce qu'il a des conséquences gravissimes sur l'intégrité des bâtiments. Vivant dans la structure du bois, il est difficile à détecter. Lorsqu'il apparaît, c'est souvent trop tard : en fragilisant les charpentes, il peut aller jusqu'à rendre des logements inhabitables et impossibles à réparer.

Détecté à temps (par un diagnostic mérule), un traitement est possible : il consiste à appliquer un fongicide tous les 20cm, à rétablir la ventilation puis à embellir les parties endommagées. En revanche, lorsqu'il est trop tard, certains propriétaires sont contraints de démolir les murs, voire la totalité de la maison et de bruler les parties infestées.

Le diagnostic mérule est-il obligatoire ?

Selon la législature, il n'y a aucune obligation de réaliser un diagnostic mérule en cas de vente immobilière. Bien que cela ait été un temps considéré par la loi ALUR de 2014, il ne fait pas partie des diagnostics obligatoires, même sous conditions, à la différence de l'état d'amiante ou du diagnostic termites.

En revanche, le propriétaire vendeur est soumis à une obligation d'information de l'acquéreur. La nuance est de taille : cela signifie simplement qu'il est obligé de faire circuler toutes les informations dont ils dispose sur une éventuelle présence de mérule. Si une infestation est décelée, le propriétaire ou l'occupant est également obligé de la signaler auprès de sa mairie.

Certaines localités sont identifiées comme infestées de mérule par arrêté préfectoral. Les propriétaires-vendeurs résidant dans les communes concernées sont tenus d'informer l'acquéreur de cet arrêté, même si la maison n'est pas infectée.

Pourquoi réaliser un diagnostic mérule (et dans quels cas) ?

Bien que le diagnostic mérule ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé s'il existe la moindre suspicion au sujet d'une infestation ! En effet, si le mérule venait à se manifester après une vente, le vendeur serait exposé à des recours en responsabilité devant les tribunaux. Si le vice caché est établi, le vendeur pourrait voir la vente annulée, être sanctionné financièrement ou se voir confier la charge des travaux.

En cas de doute, nous vous recommandons de réaliser un diagnostic mérule si une ou plusieurs de ces conditions sont réunies :

• Traces d'humidité ou d'infiltrations dans les murs
• Présence d'odeur de champignon
• Situation de la commune en zone à risque
• Traces blanches ou poussières orangées sur le bois
• Parties de bois gondolées ou ramollies
• Logement abandonné et mal aéré depuis longtemps
• Isolation trop dense du bois

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Quelles sont les zones à risque ?  

On dénombre plus de 2.000 communes infestées par les mérules en France. La plupart d'entre elles sont situées dans le quart nord-ouest du pays, dans les départements maritimes de Bretagne, de Normandie et des Hauts-de-France. Récemment, de nombreux cas sont également apparus dans tout le nord et le nord-est de la France. Certains départements d'Ile-de-France sont également concernés.

Pour savoir si votre commune est placée en zone à risque, il est conseillé de contacter directement sa mairie.

Qui peut réaliser un diagnostic mérule ?

Pour avoir valeur légale et vous éviter tout recours en vice caché, le diagnostic mérule doit être réalisé par un opérateur agréé, certifié par un organisme indépendant (AFNOR, Dekra, Veritas...). Souvent, il s'agit du même diagnostiqueur que pour les termites et l'état parasitaire, les formations couvrant toutes les menaces pesant sur le bois.

Le diagnostiqueur mérule doit avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle. C'est un point crucial : c'est ce qui vous permet d'être couvert lors d'une éventuelle procédure intervenant après la vente de votre logement. Le numéro d'assurance en cours de validité doit être mentionné sur le rapport de visite.

Durée de validité et prix du diagnostic mérule

Facultatif, le diagnostic mérule n'a pas de durée de validité fixée par la loi. Cependant, on estime qu'il doit avoir été réalisé au maximum 6 mois avant la signature de l'avant-contrat de vente : c'est la durée de validité légale du diagnostic termites, qui est le plus proche des certificats obligatoires.

Le prix du diagnostic mérule est fixé librement par les opérateurs certifiés. Il peut varier énormément en fonction de plusieurs facteurs : zone géographique, taille du logement, ancienneté, distance de déplacement... A titre indicatif, il est compris dans une fourchette large allant de 150 € à 350 €.