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Comment annuler la vente d’une maison ou d’un appartement ? 

Délai de rétractation, clauses suspensives, vices cachés... Découvrez toutes les portes de sortie légales qui peuvent annuler la vente de votre maison ou de votre appartement. Que ce soit après un compromis de vente ou une promesse de vente, voire après l'acte de vente, découvrez tout ce qu'il faut savoir sur l'annulation d’une vente immobilière !

L'annulation d’une vente immobilière

Une vente immobilière se déroule en plusieurs étapes, jusqu'à la signature de l'acte de vente chez le notaire. A différents moments sont inclues des possibilités légales pour faire marche arrière, avec ou sans motif, généralement à l'initiative de l'acquéreur. Découvrez quelles sont ces portes de sortie qui permettent l'annulation de la vente de votre maison ou de votre appartement, que ce soit après une promesse de vente, un compromis de vente ou après la signature de l'acte authentique.

Le délai de rétractation

Le délai de rétractation est une possibilité pour annuler une vente immobilière et peut s’exercer après la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

#1 Après un compromis de vente

En cas de compromis de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation pouvant faire annuler la vente. Depuis la loi Macron (2015), le délai de rétractation est passé à 10 jours, s’appliquant le lendemain de la réception du contrat. Si le 10ème jour est un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est étendu jusqu'au prochain jour ouvré.

Attention pour l'exercer, l'acquéreur doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai de rétractation fonctionne de manière unilatérale, sur décision de l'acquéreur, sans avoir besoin de motif. Il n'entraîne aucune pénalité, et ne permet pas au vendeur de conserver l'indemnité d'immobilisation.

 #2 Après une promesse de vente

 

Si c'est une promesse de vente qui a été signée, le même délai de rétractation s'applique, dans tous les cas. Il est également de 10 jours, exclusivement sur décision de l'acquéreur, sans aucun type de pénalité.

#3 Après un acte de vente sans avant-contrat

 

Ceci est un cas très particulier : dans l'éventualité rare d'un acte de vente signé sans avant-contrat, un délai de rétractation s'applique après la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il est également de 10 jours, avec les mêmes conditions que précédemment expliqué.

Il est à noter que dans le cas d'une vente à distance faisant suite à un démarchage, le délai de rétractation est étendu à 14 jours.

 

L'annulation de vente immobilière pour réalisation des conditions suspensives

 

L’annulation de la vente d’une maison ou d’un appartement pour réalisation des conditions suspensives peut s’exercer entre la signature de l’avant-contrat et l’acte de vente.

Les conditions suspensives désignent un ensemble de clauses qui figurent dans l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Comme leur nom l'indique, elles ont le pouvoir de suspendre ou de faire annuler la vente dans le cas où l'une d'elles viendrait à se réaliser.

Selon les contrats, il peut y avoir un certain nombre de conditions suspensives. Une seule est obligatoire : il s'agit du refus de prêt. Si l'acquéreur échoue à obtenir un financement avant la signature de l'acte de vente, celui-ci est invalidé. Pour faire valider cette clause, il doit faire état de trois refus de prêt de banques différentes.

Les autres clauses suspensives les plus courantes sont les suivantes :

  • Refus de permis de construire
  • Apparition de servitudes cachées
  • Exercice d'un droit de préemption par la commune

En tant que garant de la légalité de la transaction, c'est au notaire que revient la responsabilité de vérifier la réalisation des conditions suspensives.

 

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La non-levée de l'option d'achat après une promesse de vente

La non-levée de l’option d’achat après une promesse de vente peut s’exercer à l’échéance d’une promesse de vente.

Une fois le délai de rétractation écoulé, l'acquéreur peut encore revenir sur ses engagements si l'avant-contrat est une promesse de vente. En effet, cette dernière lui confère une option d'achat prioritaire, aux conditions établies à l'avant-contrat. L'acheteur dispose ensuite d'un délai de 2 à 3 mois pour lever cette option et entériner la vente immobilière.

Dans le cas contraire, l'acquéreur peut très bien décider de ne pas lever l'option d'achat, entraînant l'annulation de la vente immobilière. Cela dit, il doit alors abandonner l'indemnité d'immobilisation au vendeur, soit une somme allant jusqu'à 10% du prix du bien.

Pour se prémunir de cette clause d'annulation, beaucoup de vendeurs optent pour le compromis de vente, bien plus sécurisant pour les deux parties.

 

Les vices cachés, dols et lésion

Les vices cachés, les dols et lésions peuvent être exercées après la signature de l’acte de vente.

#1 L'annulation de la vente pour dols

Avant et après la signature de l'avant-contrat, le vendeur a la responsabilité d'informer l'acquéreur de façon exhaustive, afin que ce dernier dispose de toutes les informations nécessaires à la décision d'achat. Cela est notamment encadré par les diagnostics techniques obligatoires, qui permettent de renseigner l'acheteur sur l'état du bien et sur les nuisances environnantes.

Dans le cas où il est avéré, que le vendeur a dissimulé une information importante, l'acquéreur peut invoquer le dol pour recourir en justice. Il va alors demander des dédommagements, voire faire annuler la vente de la maison ou de l’appartement. Des exemples de dols peuvent être l'implantation imminente d'une source de nuisances à proximité, ou bien des défauts majeurs dans la structure de l'immeuble.

#2 L'annulation de vente pour vices cachés

Les vices cachés sont légèrement différents du dol : ils concernent l'apparition d'un problème majeur dont le propriétaire ignorait l'existence. Là aussi, l'acquéreur peut demander une remise sur le prix du bien, voire l'annulation de la vente immobilière pour les cas les plus graves.

#3 L'annulation de vente pour lésion

Enfin, la lésion peut être invoquée par un vendeur s'il estime que le bien a été cédé à un prix exceptionnellement bas. On considère qu'il y a lésion si le prix du bien est inférieur à 5/12 du prix du marché. Dans ce cas, un vendeur peut tenter une action pour obtenir un dédommagement ou faire annuler la vente.