Loi Carrez : Tout savoir sur le calcul de surface

La Loi Carrez encadre le calcul de superficie des logements en copropriété avant une vente. Comment réaliser son calcul de superficie ou faire appel à un diagnostiqueur, que se passe-t-il en cas de litige, quand réaliser le diagnostic, etc... Tout ce qu'il faut savoir sur la Loi Carrez est ici !  

Superficie Loi Carrez : tout ce qu'il faut savoir en cas de vente immobilière

En cas de vente d'un logement en copropriété, le propriétaire obligé d'informer l'acheteur sur la surface privative habitable. C'est la superficie Loi Carrez qui est retenue pour réaliser la mesure. Régie par une loi de 1996, elle répond à un métrage très précis, qui peut être réalisé aussi bien par un diagnostiqueur-géomètre que par le propriétaire lui-même. Découvrez sur cette page tout ce qu'il faut savoir sur la Loi Carrez !

A quoi sert la mesure de superficie en Loi Carrez ?

La superficie Loi Carrez sert à calculer la superficie privative habitable d'un logement en copropriété.

Il existe de nombreuses méthodes de mesure de la superficie d'un logement, chacune ayant une application légale précise : SHON, SHOB, loi Boutin, surface utile, surface pondérée... Chacune prend en compte ou exclut certains éléments : les murs et embrasures des portes, les annexes et dépendances, les jardins, etc...

Pour éviter toute divergence d'interprétation au détriment des acquéreurs, la Loi Carrez du 18 décembre 1996 est venue règlementer le métrage des lots de copropriété en cas de vente immobilière. Elle met fin à la confusion et oblige les propriétaires à utiliser une méthode unique pour mesurer quelle superficie privative d'un logement peut être consacrée à l'habitation.

Le métrage obtenu doit être mentionné dans tous les documents officiels relatifs à la transaction (promesse ou compromis de vente, acte de vente, etc...).

Quand s'applique la superficie Loi Carrez ?

La Loi Carrez s'applique à toutes les ventes immobilières en copropriété, qu'il s'agisse d'un lot à fonction résidentielle, commerciale ou d'activité. Sont concernés les logements en copropriété d'appartements, mais aussi de maisons en lotissements : on parle alors de copropriété "horizontale".

En revanche, l'obligation de métrage de la superficie en Loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles !

Elle ne s'applique pas non plus aux logements en VEFA (vente en l'état de futur achèvement), aussi appelée "vente sur plan". Ce type de copropriété est soumis à sa propre législation, qui oblige déjà le promoteur à annoncer une superficie règlementée.

Comment mesurer une superficie en Loi Carrez ?

La surface Loi Carrez comprend l'ensemble des surfaces privatives propres à l'habitation d'au moins 1,80m de hauteur sous plafond.

En général, c'est un géomètre professionnel qui se charge de réaliser un diagnostic, mais on peut également le réaliser soi-même. Dans les deux cas, voici exactement comment mesurer une superficie en Loi Carrez :

Ce qui doit être pris en compte

Le métrage Loi Carrez comprend les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d'au moins 1,80m de hauteur de plafond. Seule la surface des pièces est mesurée, ce qui exclut de la mesure le gros oeuvre (les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres).

Ce qui ne doit pas être pris en compte

Le calcul de la superficie ne doit pas inclure les lots (ou fractions de lots) de copropriété de moins de 8 m2. Cela dit, si une vente réunit plusieurs lots de mois de 8 m2 accolés, ils doivent être pris en compte.

Une superficie en Loi Carrez exclut toutes les pièces non privatives ou impropres à l'habitation. Les éléments suivants ne sont pas pris en compte :

  • greniers non aménageables
  • boxes et annexes
  • places de parking et garages
  • caves
  • jardins

La loi ne prend en compte que les "locaux fermés en dur", ce qui exclut également les balcons ou les terrasses ouverts.

Par ces critères, la mesure de superficie en Loi Carrez se rapproche nettement de la surface habitable "Loi Boutin", avec laquelle on la confond parfois. Cependant, la Loi Boutin est plus stricte : elle exclut les remises, les vérandas ou tous autres volumes vitrés, qui sont acceptés en Loi Carrez.

Qui peut réaliser une mesure de superficie en Loi Carrez ?

Le diagnostic de superficie en Loi Carrez réalisé par un professionnel n'est pas obligatoire, mais il est vivement conseillé. Cela dit, un propriétaire peut tout à fait réaliser son métrage et le mentionner sur les documents officiels de vente. Les prérequis : de la rigueur, beaucoup de méthode et une lecture attentive des actes officiels ! La mesure est particulièrement ardue dans les pièces mansardée, ou seule la hauteur de plafond de 1,80m et plus est prise en compte.  

Pour ces raisons, beaucoup de propriétaires font appel à un professionnel pour réaliser un diagnostic de superficie en copropriété. L'expertise d'un géomètre-diagnostiqueur est irremplaçable pour obtenir un métrage fidèle à la réalité. Surtout, le professionnel engage sa responsabilité civile, ce qui vous couvre en cas de litige. La loi tolère une marge d'erreur de 5 % : au-delà, l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur et demander une indemnisation si l'erreur est en sa défaveur.

Autre argument en faveur des professionnels : un diagnostic Loi Carrez est à validité illimitée ! Tant que des travaux n'altèrent pas la superficie, il sera valable tout le temps, jusqu'à la réalisation de la vente immobilière.

Faire appel à un géomètre-diagnostiqueur vous garantit un métrage net et précis, fidèle à la réalité. Le professionnel va non seulement exécuter les mesures, mais aussi étudier attentivement les actes de propriété et le règlement de copropriété. A l'issue de son intervention, il vous délivrera une "attestation de superficie privative Loi Carrez" à la validité illimitée dans le temps.

Que se passe-t-il en cas de litige ?

En théorie, dans le cas où un vendeur omet de mentionner la superficie Loi Carrez sur l'acte de vente, l'acquéreur est en droit de faire annuler ce dernier. Il peut intenter une "action en nullité de l'acte de vente", pendant un mois à compter de la signature du contrat officiel. Dans les faits, il est très rare qu'un notaire accepte un avant-contrat ou un acte de vente sans mention de la superficie Loi Carrez, ce qui réduit nettement la probabilité de voir apparaître ce type de litige.

En revanche, les litiges pour une divergence de quelques mètres entre la surface mentionnée et la superficie réelle sont communs. La loi tolère une marge d'erreur minimale au détriment de l'acquéreur. Si elle est de 5% ou plus, ce dernier peut exiger une révision du prix de vente. Il est alors revu à la baisse, en tenant compte des m2 qui ont été injustement comptabilisés. L'acquéreur dispose d'un délai d'un an à compter de l'acte de vente pour faire valoir ses droits.

Une révision du prix de vente de 5% équivaut souvent à quelques milliers ou dizaines de milliers d'euros : en cas de doute, mieux vaut commanditer un diagnostic Loi Carrez auprès d'un professionnel !

A l'inverse, dans le cas d'une erreur de métrage Loi Carrez au bénéfice de l'acquéreur, il n'existe pas de possibilité pour le vendeur de faire réviser le prix.

Vente immobilière : quand réaliser un diagnostic de superficie en Loi Carrez ?

Il n'est jamais trop tôt pour faire réaliser un diagnostic Loi Carrez par un professionnel. En effet, l'attestation de surface est à validité illimitée ! Cependant, elle est nominative : le contrat légal qui engage la responsabilité du diagnostiqueur n'est pas transmissible au prochain propriétaire. Si vous avez récupéré un diagnostic Loi Carrez de la part du précédent occupant des lieux, vous pouvez utiliser la mesure de surface obtenue, mais sachez que vous n'êtes plus couvert par la responsabilité civile du géomètre en cas de litige !

En cas de travaux qui peuvent altérer le résultat du diagnostic, il est également conseillé de refaire une mesure de surface Loi Carrez. Cela ne concerne pas que les travaux d'agrandissement ! Pose d'un escalier, abattement de cloison, porte coulissante... Les modifications du gros oeuvre sont également susceptibles de modifier la superficie de quelques mètres. Si c'est le cas, un nouveau diagnostic peut être nécessaire !  

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