Négocier le prix d'une maison : les 6 points clés

Le marché des maisons anciennes est le plus impacté par les marges de négociation, qui peuvent aller de 0 à 50 % du prix de vente ! Puisque chaque bien est unique, voici 6 conseils généraux qui vous permettront d'aborder la négociation du prix d'une maison en toute confiance.

Négocier le prix d'une maison : Les 6 points clés

À l'achat d'une maison ancienne, la marge de négociation peut aller de 0 % à 50 % selon les cas ! Puisque chaque vente est unique, la négociation immobilière dépend de nombreux facteurs, à tel point qu'il est parfois difficile de s'y retrouver pour un acheteur. Voici donc les 6 points clés essentiels, à garder en tête avant de négocier le prix d'une maison !

Bien décrypter son budget achat de maison

Cela va sans dire, connaître précisément le budget disponible est essentiel avant d'engager la négociation. La capacité de financement se calcule à partir de critères bien identifiés : apport personnel, situation professionnelle (salaire et contrat) de l'acheteur individuel ou du couple, pouvoir d'achat, durée de remboursement...

Pour bien évaluer son budget, une simulation en ligne ne suffit pas toujours ! L'idéal est de prendre rendez-vous avec son banquier (ou avec un courtier en prêt) afin de se faire une idée précise de ce qu'il est possible d'investir.

A partir du budget total disponible, il faut anticiper quelques frais incompressibles, à commencer par les frais de notaire. Ils correspondent à 7 % à 8 % du prix de vente. Prenez aussi en compte le coût du déménagement, ainsi que les prix des travaux à engager pour rendre la maison habitable, le cas échéant. Après avoir cumulé tous ces frais, vous devriez avoir une idée précise du coût total de l'opération.

Le cas échéant, il faut aussi prendre en compte les frais d'agence : généralement, ils sont déjà inclus dans le prix de vente. L'annonce mentionne alors un "prix de vente FAI" (frais d'agence inclus).

Bien analyser la situation avant de négocier le prix d'une maison

Avant d'entamer une négociation, il existe plusieurs indicateurs essentiels à examiner. Tout d'abord, le prix au m2 : c'est ce qui vous permet de comparer le prix de vente avec les valeurs du marché. Quelle est la norme de calcul de la surface employée par le vendeur : Loi Carrez, surface habitable, SHON, SHOB ? Certaines sont moins restrictives que d'autres.   

A partir du prix au mètre carré, vous allez pouvoir compléter votre propre estimation du bien à partir des facteurs suivants : ancienneté, état, équipements, emplacement, caractéristiques "coup de coeur"... Plusieurs sites internet vous permettent de réaliser une estimation du prix du bien en ligne, en fonction de nombreux critères basés sur les prix du marché.

Enfin, un élément fondamental est le délai de mise en vente. Depuis combien de temps la maison est-elle sur le marché ? La négociation est différente si un bien est à vendre depuis une semaine ou depuis trois mois... Si la période est trop importante, c'est un signe que le bien est surévalué, ce qui laisse plus de place à une négociation du prix de la maison.

Evaluer les travaux

Les travaux à réaliser après la vente sont un des premiers arguments invoqués par les acheteurs qui souhaitent négocier le prix d'une maison. En effet, il s'agit d'un argument rendu objectif par le DDT, et qui peut inciter le propriétaire à faire baisser son prix de vente si des travaux sont à la charge de l'acquéreur.

Dans les maisons anciennes, les travaux peuvent être de nature esthétique, de confort ou de réhabilitation. Pour bien les évaluer, n'hésitez pas à demander quelques devis auprès de professionnels de la construction près de chez vous.

Pour n'oublier aucuns travaux, il est recommandé d'examiner le DDT (dossier de diagnostics techniques) en détail. Idéalement, il est mis à disposition des acheteurs dès la visite. Diagnostic gaz, électricité, amiante ou plomb... Lisez bien les conclusions des experts, qui peuvent recommander des travaux de réhabilitation dans un délai obligatoire. En particulier, le DPE en maison ancienne regroupe souvent un éventail de travaux recommandé pour améliorer la classe énergétique du bien.  

Prendre en compte la "marge de négociation moyenne"

La marge de négociation représente la différence entre le prix annoncé et le prix de vente. Des statistiques documentées existent pour chaque type de bien et chaque région. Analyser la marge de négociation moyenne de votre zone géographique est un indicateur fiable pour savoir jusqu'à quel point la négociation est permise.

La marge de négociation moyenne est directement corrélée à la pression immobilière : elle est plus faible pour les appartements (3 %) que pour les maison (5,2 %). Elle se réduit dans les grandes villes, où les biens se vendent sensiblement au prix annoncé, alors qu'elle est élevée en zone rurale. La région parisienne connaît logiquement la valeur la plus faible (4,4 % pour les maisons) alors que les Pays de la Loire laissent plus de place à la négociation (7 % pour les maisons).

Demander conseil auprès d'un agent ou d'un négociateur immobilier

La négociation entre particuliers est parfois plus difficile. Faire appel à un agent (ou à un négociateur immobilier) peut vous apporter une médiation bienvenue. L'avis extérieur d'un spécialiste du marché aide à orienter la transaction vers des valeurs plus cohérentes. C'est pourquoi donner un mandat d'achat est souvent profitable pour l'acheteur, et ce malgré les frais d'agence à engager.

En plus d'apporter son expertise à l'évaluation du bien, un agent vous aide à argumenter votre négociation à partir des points rappelés ci-dessus. Il peut vous donner une confiance supplémentaire au moment de faire votre offre d'achat orale ou écrite.  

Négocier les frais d'agence

Si le propriétaire a fait appel à un professionnel pour vendre son bien, les frais d'agence impactent assez nettement le prix de vente : ils peuvent atteindre de 4 % à 8 % du prix net vendeur selon les cas ! Les frais d'agence sont parfois négociables, surtout en cas de mandat simple. En effet, si le bien est proposé par plusieurs professionnels, vous pouvez démarcher les différents agents pour obtenir un prix plus avantageux.

Avec ces conseils, vous êtes maintenant prêt à négocier le prix de la maison de vos rêves. Cependant, il est bon de rappeler un point essentiel : le prix obtenu est bien plus important que le rabais ! En effet, chaque bien étant unique, il importe moins de négocier à tout prix que de savoir reconnaître les bonnes opportunités. N'hésitez pas à faire plusieurs visites et à solliciter l'appui d'un expert. En faisant appel à une agence nouvelle génération comme Proprioo, vous bénéficiez d'une expérience de vente inédite, facile et connectée pour la commission la plus faible du marché français : 1,99 % du prix de vente de votre bien, soit deux fois moins que toutes les agences immobilières classiques !

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